Nhu cầu kỷ lục và quy định mới của EB-5: Cơ hội thực sự nằm ở đâu

Nhu cầu EB-5 đã tăng lên mức kỷ lục sau cải cách năm 2022, và tác động lên một nhà đầu tư đang cân nhắc hôm nay là rất cụ thể. Hạng mục không dành riêng đang vượt hạn ngạch đối với những quốc gia nộp hồ sơ nhiều nhất, các phần dành riêng cho khu vực nông thôn và khu vực thất nghiệp cao là làn đường nhanh, và mức đầu tư tối thiểu vẫn giữ ở $800,000 trong một Khu vực việc làm trọng điểm hoặc $1,050,000 bên ngoài khu vực đó cho đến lần điều chỉnh theo lạm phát đầu tiên vào ngày 1 January 2027. Hai mốc thời gian định khung mọi thứ còn lại: 30 September 2026 cho sự bảo vệ theo diện bảo lưu (grandfathering), và 30 September 2027 cho việc cấp phép hiện hành của chương trình trung tâm vùng.

Cải cách thực sự đã thay đổi điều gì

EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 đã làm ba điều có ý nghĩa về mặt thương mại. Nó đặt lại các ngưỡng đầu tư. Nó tách riêng các hạng mục visa dành riêng ở mức 20 percent cho khu vực nông thôn, 10 percent cho khu vực thất nghiệp cao và 2 percent cho hạ tầng. Và nó xây dựng một chế độ liêm chính xoay quanh các trung tâm vùng: báo cáo thường niên, kiểm toán, các yêu cầu về quản trị quỹ, kiểm tra lý lịch đối với những người điều hành chính, và một Quỹ Liêm chính (Integrity Fund) chuyên biệt được cấp vốn bằng phí trung tâm vùng hằng năm cộng với một khoản phí trên mỗi hồ sơ do nhà đầu tư nộp.

Các phần dành riêng là phần đã định hình lại thị trường. Việc dành riêng 32 percent hạn ngạch phân bổ hằng năm cho ba hạng mục hẹp đã tạo ra một hàng đợi vốn không tồn tại trước năm 2022, nghĩa là nhà đầu tư mới có thể tiếp cận một visa mà không phải thừa hưởng cả một thập kỷ nhu cầu tích lũy. Đó là lý do gần như mọi dự án được tiếp thị hiện nay đều tuyên bố có phần dành riêng. Trang của chúng tôi về cách các luật EB-5 mới đã thay đổi nhu cầu của nhà đầu tư truy dấu tác động này qua dữ liệu nộp hồ sơ.

Vì sao hạng mục không dành riêng cạn kiệt

EB-5 nhận 7.1 percent hạn mức visa định cư theo diện việc làm hằng năm, tương đương khoảng mười nghìn visa mỗi năm bao gồm cả vợ/chồng và con cái. Trừ đi 32 percent dành riêng cho các phần dành riêng thì nhóm không dành riêng nhỏ hơn đáng kể so với trước đây. Cùng lúc đó nhu cầu sau cải cách tăng lên. Kết quả có thể dự đoán được là hạng mục không dành riêng lấp đầy, và nó lấp đầy trước tiên đối với những quốc gia có nhiều đương đơn nhất.

Hai cơ chế đáng để hiểu cho đúng. Thứ nhất, vợ/chồng và con cái được tính vào hạn ngạch, nên một gia đình bốn người dùng hết bốn visa, không phải một. Thứ hai, những visa dành riêng không được sử dụng sẽ không biến mất. Chúng được chuyển tiếp, trước hết trong nội bộ các hạng mục dành riêng và cuối cùng vào nhóm không dành riêng. Đó là lý do vì sao lượng phần dành riêng có sẵn trong những năm đầu sau cải cách hào phóng một cách bất thường, và vì sao nó trở về mức bình thường khi số hồ sơ nộp bắt kịp. Trang của chúng tôi về những năm kỷ lục và những giai đoạn chững lại trong nhu cầu EB-5 đặt chu kỳ này vào bối cảnh lịch sử.

Chi phí tham gia là bao nhiêu, và điều gì thay đổi vào ngày 1 January 2027

Khoản đầu tư là $800,000 trong một Khu vực việc làm trọng điểm và $1,050,000 ở nơi khác, và cả hai con số này điều chỉnh theo lạm phát lần đầu tiên vào ngày 1 January 2027. Nếu bạn đang gần đến một quyết định, mốc thời gian đó gắn liền với một giá trị đô la thực sự.

Khoản đầu tư chỉ là một phần của chi phí bỏ ra. Các trung tâm vùng thu một khoản phí quản trị bên trên phần vốn, và khoản này thường không hoàn lại. Cộng thêm luật sư di trú, phí Quỹ Liêm chính EB-5 (EB-5 Integrity Fund), các khoản phí nộp hồ sơ cho chính phủ, và thẩm định độc lập. Chi phí tuân thủ đối với các trung tâm vùng đã tăng lên theo các quy định liêm chính, và những chi phí đó chảy vào cấu trúc phí. Điều đó không hoàn toàn là bất lợi đối với nhà đầu tư, bởi vì đó cũng chính là khoản chi tạo ra báo cáo được kiểm toán và quản trị quỹ bởi bên thứ ba. Trang của chúng tôi về các quy định liêm chính EB-5 giải thích khoản tiền đó mua được gì.

Hãy tính toán mô hình các hệ quả về thuế trước khi bạn nộp hồ sơ, không phải sau đó. Việc trở thành thường trú nhân hợp pháp khiến bạn thành cư dân thuế Hoa Kỳ trên thu nhập toàn cầu, và hướng dẫn của IRS về việc xác định tình trạng cư trú thuế là điểm khởi đầu cho cuộc trao đổi đó với một kế toán viên.

Hai mốc thời gian nên định hướng thời điểm của bạn

Một hồ sơ được nộp đúng cách vào hoặc trước ngày 30 September 2026 sẽ được bảo lưu (grandfathered), nghĩa là nó tiếp tục được xét duyệt ngay cả khi chương trình trung tâm vùng không được tái cấp phép khi việc cấp phép hiện hành hết hạn vào ngày 30 September 2027. Sự bảo vệ đó bao trùm hồ sơ của bạn. Nó không bao trùm dự án của bạn và nó không bao trùm tiền của bạn. Trang của chúng tôi về điều gì xảy ra nếu các quy định EB-5 thay đổi giữa chừng nêu rõ những giới hạn.

Lịch sử ủng hộ việc xem điều này một cách nghiêm túc. Chương trình đã từng bị gián đoạn trước đây, và các đợt gián đoạn thực sự gây xáo trộn cho những nhà đầu tư có hồ sơ đang giữa chừng. Trải nghiệm đó được ghi lại trong cách các đợt gián đoạn EB-5 trong quá khứ đã tác động đến nhà đầu tư và dự án. Các cuộc thảo luận chính trị về những đề xuất visa nhà đầu tư thay thế vẫn tiếp diễn, đó là lý do để bảo đảm một ngày nộp hồ sơ thay vì lý do để chờ đợi và quan sát.

Cơ hội thực sự nằm ở đâu

Các dự án thuộc phần dành riêng cho khu vực nông thôn vẫn là con đường di trú rõ ràng nhất, bởi vì chúng kết hợp hạn ngạch dành riêng lớn nhất với việc xử lý ưu tiên theo luật định. Kế đến là các phần dành riêng cho khu vực thất nghiệp cao. Đó là phân tích về di trú, và nó chỉ là một nửa của quyết định.

Nửa còn lại là liệu dự án có thực sự hoàn trả được cho bạn hay không. Một nhãn phần dành riêng không nói cho bạn biết gì về phần vốn góp của chính nhà phát triển trong thương vụ, thứ tự ưu tiên của khoản vay EB-5, việc xây dựng có được cấp vốn mà không cần tiền của bạn hay không, cách mô hình hóa việc tạo việc làm, hay điều gì đã xảy ra với những nhà đầu tư trước đây của nhà tài trợ ở giai đoạn I-829. Hãy hỏi về thành tích thoái vốn trọn vẹn, không phải thành tích chấp thuận hồ sơ. Đó là những câu hỏi khác nhau, và các nhà tài trợ có xu hướng trả lời câu dễ hơn.

Việc tạo việc làm đáng được chú ý cụ thể. Các dự án trung tâm vùng có thể tính cả việc làm gián tiếp và việc làm kéo theo thông qua các mô hình kinh tế, đó là lý do chúng chiếm ưu thế trên thị trường. Mô hình là các giả định. Hãy hỏi mô hình dựa vào khoản chi nào và điều gì xảy ra với số việc làm nếu dự án thấp hơn ngân sách hoặc mở cửa trễ. Các quy định mà cán bộ áp dụng nằm trong Volume 6, Part G of the USCIS Policy Manual, và quy định nền tảng là 8 CFR 204.6.

Những rủi ro mà nhà đầu tư cứ đánh giá thấp

Vốn đặt trong tình trạng rủi ro thực sự có nghĩa là rủi ro. Không có lợi nhuận được bảo đảm trong một khoản đầu tư EB-5 tuân thủ, và bất kỳ nhà tài trợ nào ngụ ý điều ngược lại đều đang mô tả một thứ có thể khiến bạn mất cả hồ sơ lẫn tiền. Chỉ nên kỳ vọng được hoàn vốn sau thời hạn duy trì đầu tư và lịch hoàn trả riêng của dự án, và hãy dự liệu rằng lịch trình đó sẽ bị trễ.

Hàng đợi dài tạo ra một vấn đề thứ hai. Nếu dự án hoàn trả trước khi hồ sơ di trú của bạn hoàn tất, quỹ phải tái triển khai vốn của bạn để giữ nó ở trong tình trạng rủi ro, thường là vào một thứ mà bạn đã không chọn. Rủi ro gian lận đã giảm dưới chế độ liêm chính nhưng nó chưa biến mất, và các vụ việc lịch sử trong những vụ gian lận EB-5 khét tiếng vẫn mô tả những khuôn mẫu đáng nhận diện. Nếu bạn nghi ngờ có hành vi sai trái, trang báo cáo gian lận của USCIS là kênh đúng.

Cách tự thực hiện thẩm định của riêng bạn

Hãy đọc toàn bộ bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ (private placement memorandum) và hợp đồng hợp danh hữu hạn hoặc thỏa thuận vận hành, bao gồm điều khoản tái triển khai vốn và các quy định về việc ai có thể thay thế thành viên hợp danh chung. Hãy hỏi về lịch sử tuân thủ của trung tâm vùng và bất kỳ phát hiện kiểm toán nào. Hãy kiểm chứng cơ sở của Khu vực việc làm trọng điểm thay vì chấp nhận nó. Hãy xác nhận ai quản trị quỹ và ai kiểm soát việc giải ngân từ tài khoản ký quỹ. Sau đó đối chiếu các tuyên bố của nhà tài trợ với các nguồn của chính phủ: trang chương trình EB-5 của USCIS về cơ chế của chương trình và các báo cáo dữ liệu di trú và quốc tịch của USCIS về khối lượng hồ sơ nộp và chấp thuận.

EB-5 nằm ở giao điểm của luật di trú, luật chứng khoán và thuế. Không một cố vấn đơn lẻ nào bao quát cả ba, và luật sư của nhà tài trợ không phải luật sư của bạn. Hãy thuê luật sư di trú của riêng bạn, và với một khoản đầu tư ở quy mô này, việc rà soát độc lập các tài liệu thương vụ không phải là một thứ xa xỉ tùy chọn.

Đọc thêm

• Visa EB-5 2026: Con đường nhanh nhất của bạn tới thẻ xanh Hoa Kỳ? (Hướng dẫn toàn diện)
• EB-5 Reform and Integrity Act 2022: Những quy định mới mà mọi nhà đầu tư năm 2026 phải biết
• Xu hướng nhu cầu EB-5: Những năm kỷ lục, những giai đoạn chững lại và thời gian xử lý