Bài học rủi ro EB-5 từ The Big Short và Margin Call: Cấu trúc vốn

Bài học mà The Big Short và Margin Call dành cho một nhà đầu tư EB-5 là những khoản thua lỗ thảm khốc đến từ cấu trúc vốn và từ việc lợi ích của ai được bảo vệ trước, từ rất lâu trước khi bất cứ điều gì trong đó xuất hiện trong quảng cáo. Cả hai bộ phim đều theo chân những người phát hiện ra rằng một vị trí họ tin là an toàn thực chất lại là cấp dưới, có đòn bẩy nặng và phụ thuộc vào những giả định mà không ai kiểm tra sức chịu đựng. Một nhà đầu tư viết tấm séc $800,000 vào một quỹ EB-5 gộp vốn ngồi ở một chỗ có cấu trúc tương tự: xếp dưới một chủ nợ xây dựng ưu tiên và phụ thuộc vào việc tái cấp vốn của nhà phát triển, nắm giữ một công cụ mà các điều khoản thực sự nằm trong một tài liệu mà phần lớn người mua chỉ đọc lướt. Có một khác biệt quan trọng. Một dự án EB-5 thất bại có thể mất cả tiền lẫn thẻ xanh.

Bài học duy nhất trị giá $800,000

Cả hai bộ phim đều xoay quanh một phát hiện: rủi ro đã được đóng gói lại cho đến khi những người nắm giữ nó không còn nhìn thấy nó nữa.

EB-5 được rao bán như một sản phẩm định cư. Về mặt tài chính, đó là một khoản chào bán riêng lẻ vào một dự án đơn lẻ kém thanh khoản, thường thông qua một doanh nghiệp thương mại mới cho một thực thể tạo việc làm vay số tiền đã gộp. Có hai kết cục đặt ra cho bạn. Một là hoàn lại vốn của bạn. Kết cục kia là được chấp thuận Form I-829 để gỡ bỏ điều kiện sau hai năm cư trú có điều kiện, đòi hỏi mười việc làm toàn thời gian trên mỗi nhà đầu tư và vốn vẫn còn chịu rủi ro.

Hai kết cục đó ít tương quan với nhau hơn phần lớn nhà đầu tư giả định. Đó là phần đáng để ngồi lại suy ngẫm.

Đòn bẩy ẩn mình bên trong một thương vụ trông sạch sẽ như thế nào

Hãy lấy một dự án phát triển giả định trị giá $200 million. Một chủ nợ xây dựng ưu tiên bỏ vào $120 million, một quỹ EB-5 huy động $40 million từ 50 nhà đầu tư với $800,000 mỗi người, và nhà tài trợ đóng góp $40 million vốn cổ phần. Trên một bản tóm tắt bóng bẩy, điều đó đọc lên như một dự án được cấp vốn tốt.

Bây giờ hãy áp dụng mức vượt chi phí 15 phần trăm và chậm hai năm khi khai trương. Nợ ưu tiên đứng đầu hàng và giữ quyền thế chấp trên tài sản. Vốn cổ phần của nhà tài trợ hấp thụ thua lỗ trước, về lý thuyết, dù nhà tài trợ cũng kiểm soát thời điểm của mọi quyết định. Tiền EB-5 nằm giữa hai bên, và trong một cuộc tái cơ cấu nợ, phần ở giữa là nơi sức mạnh đàm phán mỏng nhất.

Đòn bẩy là thứ biến một cú sốc vừa phải trở nên chí mạng. Cơ chế đó chính là điều The Big Short kịch tính hóa với các cấu trúc phái sinh xếp chồng lên một nhóm các khoản thế chấp cơ sở tương đối nhỏ, và đó là thứ biến việc một khách sạn chậm khai trương thành khoản lỗ toàn phần cho một chủ nợ cấp dưới.

Tiền EB-5 thực sự nằm ở đâu trong cấu trúc vốn

Hai cấu trúc thống trị thị trường. Trong mô hình cho vay, doanh nghiệp thương mại mới cho thực thể tạo việc làm vay và kỳ vọng được hoàn trả từ việc tái cấp vốn hoặc bán tài sản. Trong mô hình vốn cổ phần, quỹ nắm giữ cổ phần ưu đãi với một quyền mua lại chỉ hoạt động nếu có tiền mặt để mua lại.

Dù bằng cách nào, hãy đọc thỏa thuận giữa các chủ nợ. Các chủ nợ ưu tiên thường xuyên yêu cầu vị trí EB-5 phải đứng yên, nghĩa là không đòi nợ sớm và không cưỡng chế trong khi khoản vay ưu tiên vẫn còn chưa được thanh toán. Các điều khoản đứng yên là hợp pháp và phổ biến. Chúng cũng có nghĩa là khi mọi thứ trục trặc, bạn không có đòn bẩy nào để kéo.

Các bảo lãnh của nhà tài trợ xứng đáng nhận sự hoài nghi ngang bằng. Một bảo lãnh hoàn thành từ một thực thể chuyên dụng không có tài sản chỉ là đồ trang trí. Một bảo lãnh từ một bảng cân đối kế toán mà bạn có thể kiểm tra thì có giá trị. Hãy hỏi bạn đang có loại nào. Những khác biệt giữa các chào bán gộp vốn và các thương vụ độc lập được trình bày trong trang của chúng tôi về đầu tư trực tiếp so với quỹ trung tâm vùng gộp vốn.

Đọc PPM theo cách một chuyên viên phân tích đọc một mô hình

Bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ là tài liệu duy nhất có nghĩa vụ nói cho bạn sự thật về thương vụ, và nó được viết để trụ vững qua kiện tụng chứ không phải để đọc cho dễ chịu. Hãy bắt đầu từ phần cuối. Các yếu tố rủi ro, mục đích sử dụng tiền thu được và các giả định về lối thoát mang nhiều thông tin hơn bản tóm tắt điều hành bao giờ hết.

Bốn điểm cụ thể xứng đáng được chú ý thực sự.

• Phí. Chi phí chào bán và các khoản phí quản lý thường xuyên làm giảm số tiền thực sự đến được dự án. Một khoản đăng ký $800,000 đưa được $720,000 vào xây dựng có hồ sơ rủi ro khác với một khoản đưa được $790,000.
• Phép tính tạo việc làm. Các báo cáo kinh tế dựa vào các phương pháp hệ số nhân như RIMS II hoặc IMPLAN. Điều quan trọng là phần đệm trên mười vị trí toàn thời gian mà mỗi nhà đầu tư cần, bởi vì một mô hình dừng đúng ở mười trên mỗi nhà đầu tư không chừa lại gì cho một lần khai trương bị chậm.
• Ký quỹ. Hãy tìm điều kiện kích hoạt giải ngân tiền của bạn, và liệu việc giải ngân xảy ra trước hay sau khi Form I-956F đã được nộp cho chào bán đó.
• Sự kiện thoát vốn. Hãy xác định cụ thể điều gì hoàn trả cho bạn, và quỹ sẽ làm gì nếu điều đó chưa xảy ra vào ngày đã nêu.

Việc làm được tính theo 8 CFR 204.6, và quy định này loại trừ các kết hợp của những vị trí bán thời gian ngay cả khi số giờ cộng lại thành một tuần đầy đủ. Một thỏa thuận chia sẻ công việc, trong đó hai nhân viên chia nhau một vị trí toàn thời gian, thì được tính. Toàn văn nằm trên trang eCFR cho 8 CFR 204.6.

Sự sống còn của ai được ưu tiên khi một dự án thất bại?

Margin Call trả lời điều đó một cách rõ ràng. Định chế bảo vệ chính mình, và những người có ít thông tin nhất gánh chịu hậu quả.

Một dự án EB-5 gặp khó khăn tuân theo cùng một thứ tự. Các chủ nợ ưu tiên cưỡng chế tài sản bảo đảm của họ. Các nhà tài trợ bảo vệ dòng phí và các mối quan hệ với những chủ nợ mà họ cần cho thương vụ tiếp theo. Một trung tâm vùng bảo vệ tư cách được chỉ định của mình, bởi vì mất nó sẽ đe dọa mọi chào bán mà nó từng huy động. Bạn đứng cuối cùng trong chuỗi đó, và bạn thường biết chuyện gì đã xảy ra nhiều tháng sau khi các quyết định đã được đưa ra.

Quốc hội đã xây dựng một biện pháp bảo vệ hẹp vào điều này. Theo 8 U.S.C. 1153(b)(5)(M), có tiêu đề Treatment of Good Faith Investors Following Program Noncompliance, một nhà đầu tư có trung tâm vùng bị chấm dứt hoặc bị cấm sẽ có một cửa sổ 180 ngày để thực hiện hành động khắc phục thay vì mất đơn ngay lập tức. Điều khoản đó là một cứu cánh cho khía cạnh định cư của vấn đề. Nó không làm được gì cho tiền. Văn bản luật nằm trên trang House US Code cho 8 U.S.C. 1153.

Lịch sử ủng hộ sự thận trọng này. Chương trình trung tâm vùng đã hết hiệu lực vào năm 2021 và bỏ mặc các nhà đầu tư có đơn đang chờ trong tình trạng lấp lửng cho đến khi Đạo luật 2022 khôi phục nó, và các cải cách trong Đạo luật đó lớn lên từ một thập kỷ lạm dụng được ghi nhận, được lần theo trong trang của chúng tôi về các cuộc đấu tranh cải cách từ 2015 đến 2018.

Rủi ro định cư và rủi ro tiền bạc là hai thất bại khác nhau

Một dự án có thể mất tiền, duy trì khoản đầu tư trong thời gian yêu cầu và vẫn tạo ra mười việc làm đủ điều kiện trên mỗi nhà đầu tư. Điều kiện được gỡ bỏ trên I-829 còn vốn thì không quay trở lại. Tình trạng cư trú vẫn sống sót qua khoản lỗ.

Nó cũng diễn ra theo chiều ngược lại. Một dự án có lãi nhưng mô hình việc làm không đạt, hoặc có trung tâm vùng bị cấm, có thể hoàn trả từng đô la mà vẫn để lại một gia đình không có tình trạng cư trú. Hãy mô hình hóa cả hai kiểu thất bại một cách riêng biệt khi bạn đánh giá một chào bán.

Có một cấu trúc thất bại trên cả hai mặt trận cùng một lúc. Bất kỳ thỏa thuận nào bảo đảm hoàn trả $800,000 của bạn, dù thông qua một quyền mua lại hay một nghĩa vụ chuộc lại, đều làm suy yếu yêu cầu vốn chịu rủi ro mà USCIS áp dụng theo Tập 6, Phần G của USCIS Policy Manual. Một lời hứa về sự an toàn là một dấu hiệu cảnh báo trong chương trình này.

Hãy hỏi những câu hỏi mà nhà tài trợ thà bỏ qua

Các câu hỏi về thời điểm đến trước, và một trong số chúng thường xuyên bị trả lời sai trên thị trường. Một nhà đầu tư có thể nộp Form I-526E ngay khi trung tâm vùng đã nộp Form I-956F cho chào bán cụ thể đó. USCIS phải chấp thuận I-956F trước khi những đơn đó có thể được chấp thuận, và việc giữ lại đơn của bạn cho đến khi có sự chấp thuận đơn giản là từ bỏ nhiều tháng ngày ưu tiên mà không được gì. Trang của chúng tôi về chấp thuận exemplar và Form I-956F trình bày rõ trình tự này.

Sau đó hãy hỏi những câu khó hơn. Có bao nhiêu nợ ưu tiên đứng trước phần vốn EB-5, và với những điều khoản nào. Thỏa thuận giữa các chủ nợ cho phép bạn làm gì khi vỡ nợ. Có bao nhiêu nhà đầu tư từ trung tâm vùng này đã đạt được chấp thuận I-829. Sự kiện cụ thể nào hoàn trả vốn, và điều gì đã xảy ra với các dự án trước đây của nhà tài trợ.

Áp lực tiếp thị tự nó là một tín hiệu. Khi một chào bán được quảng bá với sự cấp bách về một thời hạn chốt, hãy kiểm tra xem sự cấp bách đó thuộc về thương vụ hay thuộc về kênh bán hàng, một sự phân biệt mà trang của chúng tôi về cách các dự án EB-5 tự tiếp thị làm rõ. Không có cơ quan liên bang nào thẩm định giá trị đầu tư của một chào bán riêng lẻ, một điểm được nêu rõ ràng trong cảnh báo dành cho nhà đầu tư của SEC về những tuyên bố rằng SEC đã chấp thuận một chào bán. USCIS duy trì danh sách riêng của mình về các trò lừa đảo định cư phổ biến.

Những nhân vật trong cả hai bộ phim thoát ra nguyên vẹn đã làm cái công việc kém hào nhoáng là đọc các tài liệu cơ sở và đếm những khoản vay thực tế. Công việc đó cũng nằm trong tầm tay bạn. Nó cần một luật sư di trú độc lập, một luật sư chứng khoán sẽ đọc PPM, cùng với sự sẵn lòng bỏ đi khỏi bất kỳ thương vụ nào từ chối trả lời các câu hỏi bằng văn bản.

Các thời hạn của chương trình tạo ra một chiếc đồng hồ đếm ngược thực sự. Sự cho phép đối với chương trình trung tâm vùng kéo dài đến 30 September 2027. Các đơn được nộp vào hoặc trước 30 September 2026 được bảo lưu quyền theo 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S). Các ngưỡng $800,000 trong một Khu vực việc làm trọng điểm và $1,050,000 bên ngoài khu vực đó nhận lần điều chỉnh theo lạm phát đầu tiên vào 1 January 2027. Sự cấp bách về đạo luật là có thật. Sự cấp bách về một dự án cụ thể thì thường không.

Đọc thêm liên quan

• Huy động vốn EB-5: Nhà đầu tư trực tiếp so với quỹ trung tâm vùng gộp vốn
• Chấp thuận exemplar EB-5 và Form I-956F: Điều đó có ý nghĩa gì với nhà đầu tư
• Chương trình EB-5 gián đoạn: Việc đóng cửa trung tâm vùng năm 2021 đã khiến nhà đầu tư mất gì