EB-5投资回报：真实收益、费用与绿卡价值

请预期EB-5投资的现金回报很低，往往每年远低于百分之一，并对任何承诺更高回报的说法保持警惕。多数区域中心项目的结构，是以远低于银行收费的利率向开发商发放贷款，而这一利差正是让项目发起方有理由接受EB-5资金的原因。真正重要的回报，是本金的返还，即目标就业区内的$800,000或区外的$1,050,000，而不是本金之上的收益。账本上的其他一切，学费、工资、职业流动性、税务负担，才是这一决定真正的经济学所在。

EB-5项目实际支付多少

在典型的区域中心募集中，投资者加入一个有限合伙企业或有限责任公司，由其将汇集的资本贷给开发商。合伙企业赚取利息，扣除管理和行政成本，再分配剩余部分。由于EB-5资本以价格而非速度竞争，多数贷款型项目付给投资者的票息落在不足百分之一的水平。股权结构可能支付更多，但有时多年一分不付，因为分配取决于项目能否产生利润。这两种结构的对比见EB-5投资模式：贷款结构与股权结构之别。

数字无法被粉饰是有法律原因的。联邦法规要求资本必须真正处于风险之中，不得对其任何部分作出有保证的返还，相关定义见8 CFR 204.6，即EB-5申请法规。向你提供有保证回购或固定赎回日期的发起方，要么是在错误描述该项目，要么是在其中埋下了一个移民问题。如果你看到此类措辞，在问收益之前先咨询律师。我们的解读见风险资本：在EB-5中意味着什么？

为何收益率低是设计使然

• 廉价资本正是开发商的全部诉求。EB-5资金与夹层债务竞争。如果成本相同，没有哪个发起方会去承担随之而来的报告负担。
• 移民安全以收益为代价。那些超额完成就业创造要求、账目清白的项目往往是保守型的，而保守型项目支付更少。
• 持有期很长。资本通常部署五到七年，如果签证排队迫使资金再部署，有时还会更久。
• 合规成本高昂。年度申报、基金管理、审计和第三方监督都出自同一个资金池。

与一张美国国债相比，仅就数字而言这是一笔糟糕的交易。任何把EB-5当作收益产品来推销的人，都是在推销错误的东西。更多细节见EB-5投资的财务回报：应有的预期。

本金返还胜过本金收益

最应当追问到底的问题，是你何时、以何种方式拿回本金。要询问贷款到期日、借款人持有的展期选择权、EB-5贷款相对于优先级债务的抵押担保地位，以及偿还背后的退出假设。在高利率环境下的再融资假设，比一笔已锁定买家的完成销售要弱得多。

然后询问资金再部署。如果你的资本在获得永久居留身份之前就被开发商偿还，它不能简单地躺在银行账户里。它必须以符合条件的方式重新投入运作，以维系你的申请，而新的部署可能不如原先那样有吸引力。逐字阅读募集文件中的再部署条款。我们在EB-5资本的再部署：在延误期间维持资金处于风险之中中讲解其机制，在退出策略：EB-5之后如何拿回你的投资中讲解最后的收官。

间接回报，诚实定价

永久居留身份会改变一个家庭预算中三项具体的条目：学费、工资和税务。每一项都比百分之一的票息更有价值，也都值得用一个数字而不是一句口号来衡量。

教育

永久居民可以确立州居民身份，并在满足该州自身的居住时长要求后，通常可在公立大学按州内学费而非国际生费率缴费。在一所旗舰州立大学，这一差额每年可达数万美元。居民也有资格申请联邦助学金，美国教育部在其关于非美国公民的助学金资格页面上作了说明。请仔细留意时间顺序：居住时长的计时是州一级的事务，很少从你落地当天开始。见教育机遇：EB-5子女的中小学与大学。

工作与职业

绿卡持有人可以更换雇主、创办公司、为股权而降薪，或被裁员，而这些都不会威胁其身份。对于一个目前被雇主担保签证所束缚的家庭而言，仅此一点在十年间的价值就可能超过整笔投资。配偶无需单独的工作授权即可工作。子女可以参加实习和工作，而无需雇主为身份担忧。

稳定性

只要你加以维持，居留身份就是持久的，并会按照USCIS在其公民身份与归化指南中列出的时间表带来归化资格。它并非自动获得。长期离境可能被视为放弃身份，相关规则见USCIS的维持永久居留身份页面。打算继续在海外生活的投资者，在把绿卡当作一份保险单之前应当慎重思考。

人们遗忘的成本一面：税务

从你成为合法永久居民的那一刻起，你就是美国税务居民，需就全球收入纳税，而不仅是美国来源收入。这源自持有绿卡本身。在绿卡到手之前，实际在美停留的天数也可能依据IRS的实质性居住测试使你成为税务居民，这正是落地当年需要单独分析的原因。海外账户会触发另行的申报，包括FinCEN的海外银行与金融账户报告。对于拥有大量境外资产的家庭而言，每年的税务成本可能大幅超过投资回报。

这并非反对EB-5的理由。它是支持在绿卡签发之前、在仍可进行重组之时做好移民前税务规划的理由。请从美国税务入门：致EB-5新绿卡持有人开始。

如何在不自欺的情况下比较两个募集项目

• 首先按拿到绿卡的概率排序，其次按偿还的概率，收益率则排在遥远的第三位。
• 询问就业创造的缓冲空间有多大。一个每位投资者仅勉强对应十个就业岗位的项目，对开业延误毫无余地。
• 扣除每一项费用。行政管理费、法律费用和基金成本往往超过数年的利息。
• 询问谁在何时获得报酬，以及发起方的费用是在交割时赚取，还是在贷款存续期内赚取。
• 询问如果签证排队给你的时间表增加三年，你的资金会怎样。

作为一项纯粹的投资来评判，EB-5表现平庸。但作为把一个家庭永久迁往美国的代价来评判，把收益视为部分返还而非利润，它可以是完全理性的。只要对你实际在做的是哪一种计算保持诚实即可。

延伸阅读

• EB-5投资的财务回报：应有的预期
• 退出策略：EB-5之后如何拿回你的投资
• EB-5的真实成本：投资之外的费用与开支