没有任何政府机构对 EB-5 项目进行排名，也不存在可信的前五名公开榜单。USCIS 会发布申请数量和已获批区域中心的名录，却从不发布项目排行榜。EB-5 中的成功意味着两件具体的事：每一位投资者的 I-829 都获得批准，并且资金已经收回。这两个结果都不对外公开，只有在消息对发起方有利时才由其披露。下面给出的是这个问题更有用的版本，即过去十年中反复通过这两项检验的五种交易形态。
1. EB-5 只占很小一部分的大型项目
曼哈顿西侧的 Hudson Yards 是数十亿美元开发项目中 EB-5 资金运用被公开记录最充分的案例，而它对投资者奏效的原因在于结构。EB-5 在庞大的资本结构中只提供了一小部分份额。机构贷款方和资本雄厚的发起方承担了其余部分，而建设总支出规模之大，使得就业模型远远超额满足了每位投资者创造十个就业岗位的要求。我们的 Hudson Yards 案例研究 追溯了这些资金层级是如何搭建起来的。
复制这个比例，忽略邮政编码。
当 EB-5 占资本结构的 15% 时，项目即便募资缓慢或失去任何单个认购者也能挺过去。而当它占到 60% 时，投资者本身就是项目，资金缺口便会变成一场无人有足够资产负债表来收拾的停工。
2. 配有真正运营方的酒店业项目
在 2012 年至 2019 年间，酒店和度假村融资吸收了很大一部分 EB-5 资金，主要集中在拉斯维加斯和南佛罗里达。那些成功返还资金的项目往往具备两个特征：一个在长期管理协议下运营的品牌运营方，以及一套建立在项目稳定运营后再融资、而非趁市场火热出售之上的还款计划。酒店业还会创造在剪彩之后长期持续的运营就业岗位，这一点很重要，因为持续时间不足两年的建设活动最多只能满足就业要求的 75%。
3. 2022 年农村项目发生了什么变化
EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 将每年 EB-5 签证供应量的 20% 预留给农村项目，另外 10% 预留给高失业率地区。符合条件的基础设施占 2%。对于来自排期积压国家的投资者而言，这种预留比任何关于收益率的讨论都更有价值，因为在普通 EB-5 排队尚未排到时，预留签证可能已经排期通畅。国会还指示 USCIS 对农村申请给予优先处理。
食品加工厂、农业设施和可再生能源场址如今都在争夺这 20% 的份额。评判它们时应看承购合同，以及就业岗位是否由经营性业务而非仅靠建设来创造。我们的 农村可再生能源案例研究 展示了一个可信项目的样貌。
4. 为什么公共基础设施交易依然罕见
2% 的基础设施预留是为由政府实体管理的项目而设的，而使用过它的发行寥寥无几。对任何声称在此领域拥有大量储备项目的说法都应持怀疑态度。在这类交易确实奏效的情形下，贷款背后的信用是一家公共机构，就业创造是对照公共资本预算来衡量的，这使得尽职审查异常清晰。问题在于供给不足。
5. 二线市场的中型多户住宅
位于成长中都会区的一处 $40 million 到 $70 million 的公寓开发项目，是这份榜单上最不起眼、也最容易核查的一项。建设大约需要 24 到 30 个月。招租再需要 12 到 18 个月。随后一笔机构再融资以某个偿债覆盖率了结 EB-5 贷款，投资者可以用一张电子表格来核实这个比率，而不必寄望于某个故事。
这类交易中的就业创造在很大程度上依赖建设支出，因此在接受那个醒目的总数之前，先看看建设岗位与运营岗位之间的构成。
幸存者共有的特征
- 超过 30% 的就业冗余。 当模型正好预测出所需的岗位数量时，第一次延误就会让某人失去绿卡。
- 拥有已完成 I-829 记录的发起方。 以往发行中获批的申请和已获返还资金的投资者，要有据可查并落于书面。
- EB-5 处于明确的资金层级。 一笔以股权权益作质押的夹层贷款，胜过含糊其辞地宣称自己属于“优先”。
- 能挺过糟糕年份的退出机制。 再融资假设要经过更高利率情形下的压力测试。
- 针对该特定发行已提交的 Form I-956F。 正是这份提交让投资者能够递交 Form I-526E 并保有优先日期。
- 独立的资金监管。 自 2022 年起，这意味着为新商业企业配备基金管理人或经审计的年度财务报表，外加通过 Form I-956G 进行年度报告。
这样一份榜单无法告诉你的两件事
发起方的过往业绩并不会转移到一个市场不同、总承包商也不同的新场址上。去问问上一笔交易出了什么差错。每个人都有过这样的差错。
每一个在 2022 年之前完成的项目，也都是在不同的法律下承做的。资金维持的概念已经改变，而 I-956F 这道关卡当时并不存在。推广方当时没有提交任何类似 Form I-956K 的文件。把昔日的赢家当作当前发行的模板，正是投资者说服自己绕开如今决定结果的合规记录的方式。法律条文见 Public Law 117-103，成文法典化的以就业为基础的条款位于 8 U.S.C. 1153。
应记入日历的截止日期
区域中心的授权有效期至 30 September 2027。8 U.S.C. 1153(b)(5)(S) 项下的既有权益保护，即标题为 Protection from expired legislation 的该子项，涵盖在 30 September 2026 当日或之前提交的申请，因此在该月三十日当天递交的申请仍处于保护范围之内。对 $800,000 和 $1,050,000 门槛的首次通胀调整将于 1 January 2027 生效。在依据任何人的营销估算来制定时间表之前，请先在 USCIS 办理时间页面 上查看当前数据。
如何使用这份榜单
记住这些特征，抛开那些名字。把一个正在募集的发行逐条与它们对照，然后阅读 一个失败的 EB-5 项目从内部看是什么样子 作为反面案例。发起方会永远重印他们的成功故事。没有人会重印那笔投资者在就业岗位不足的情况下递交了 I-829 的交易。