Vốn EB-5 hồi sinh một cộng đồng khi nó lấp đầy chỗ trống trong cấu trúc vốn mà không ngân hàng nào chịu cho vay, và hoạt động xây dựng cùng vận hành mà nó chi trả tạo ra ít nhất mười việc làm toàn thời gian cho người Mỹ ứng với mỗi nhà đầu tư trong thương vụ. Đó là toàn bộ cơ chế. Một khoản đầu tư $800,000 vào một Khu vực việc làm trọng điểm mua một suất trong khoản vay gộp chung. Tiền đến một tòa nhà hoặc một nhà máy, và hoạt động theo sau được lập mô hình và kiểm toán, rồi được USCIS thẩm định khi nhà đầu tư nộp Mẫu I-829 để gỡ bỏ điều kiện.
Dự án mô tả bên dưới là một bản tổng hợp, được lắp ghép từ những tài liệu mà một chương trình chào bán của trung tâm vùng thực sự tạo ra. Chúng tôi không nêu tên bất kỳ thương vụ có thật nào ở đây. Một mục wiki ca ngợi một thương vụ cụ thể là một quảng cáo.
Một tuyên bố hồi sinh phải chứng minh những gì trên giấy tờ
Hai tuyên bố gánh cả hồ sơ. Thứ nhất, rằng địa điểm đủ điều kiện là một Khu vực việc làm trọng điểm, mà sau EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 nghĩa là một vùng nông thôn hoặc một khu điều tra dân số nơi tỷ lệ thất nghiệp ở mức 150 phần trăm mức trung bình toàn quốc trở lên. Thứ hai, rằng khoản tiền sẽ tạo ra mười việc làm hợp lệ cho mỗi nhà đầu tư. USCIS nay tự mình đưa ra quyết định về TEA, dựa trên dữ liệu khu điều tra dân số mà nhà tài trợ nộp cùng Mẫu I-956F, và một thư chỉ định của tiểu bang không giải quyết được gì.
Các nhà tài trợ dựng bằng chứng thất nghiệp từ các chuỗi số liệu cấp hạt và cấp khu trong chương trình thất nghiệp khu vực địa phương của Bureau of Labor Statistics và từ các ước tính năm năm trong American Community Survey. Hãy tự mình lấy chính những bảng đó. Hãy hỏi số hiệu khu điều tra dân số. Những TEA bị vẽ ranh giới gian lận từng là chuyện thường trước năm 2022, khi một nhà tài trợ có thể nối một thửa đất thịnh vượng vào một khu khó khăn cách đó nhiều dặm, và đạo luật nay giới hạn khu vực thất nghiệp cao chỉ trong khu của dự án cộng với các khu tiếp giáp trực tiếp với nó.
Thương vụ tổng hợp: một đợt huy động $80 triệu ở một hạt đang chật vật
Một trăm nhà đầu tư, mỗi người $800,000. Đợt huy động đó mang nghĩa vụ tạo 1,000 vị trí việc làm, và báo cáo kinh tế dự phóng khoảng 1,400, một khoản dự phòng gần 40 phần trăm. Hãy tự mình làm phép tính đó. Tiền EB-5 đứng sau một khoản vay xây dựng ưu tiên $120 triệu và đứng trước $45 triệu vốn chủ sở hữu của nhà phát triển. Đất đai và các quyền phát triển đã được thanh toán trước khi chương trình chào bán mở, đó là chi tiết cho bạn biết nhà tài trợ có vốn của chính mình đặt cược trong đó.
Tiền ký quỹ được giải ngân thành hai đợt, một nửa khi thông báo tiếp nhận Mẫu I-526E của nhà đầu tư được ban hành và phần còn lại tại một mốc xây dựng. Nhà đầu tư có thể nộp I-526E ngay khi trung tâm vùng đã nộp I-956F cho chương trình chào bán cụ thể đó. Việc nộp đó là cánh cửa. USCIS phải chấp thuận I-956F trước khi những đơn kia có thể được chấp thuận. Chờ sự chấp thuận đó rồi mới nộp là đánh mất nhiều tháng ngày ưu tiên mà chẳng đổi được gì, và đó là lời khuyên tồi đắt giá nhất đang lưu hành trên thị trường này.
Việc làm đến từ đâu, và biến mất ở đâu
Nhà đầu tư qua trung tâm vùng có thể tính cả việc làm gián tiếp và việc làm phái sinh, đó là lợi thế cấu trúc so với đầu tư trực tiếp. Một nhà kinh tế đưa chi tiêu của dự án qua một mô hình đầu vào-đầu ra như RIMS II hoặc IMPLAN, chuyển chi phí cứng và doanh thu dự phóng thành số năm việc làm. Hai giới hạn từ đạo luật năm 2022 tác động ở đây. Việc làm gián tiếp không thể chiếm quá 90 phần trăm trong mười việc làm của một nhà đầu tư, và việc làm từ hoạt động xây dựng kéo dài dưới hai năm chỉ được tính tối đa 75 phần trăm của yêu cầu.
Các đầu vào quyết định câu trả lời. Hãy đọc chúng trước bảng tóm tắt.
Nếu một mô hình giả định $60 triệu chi tiêu xây dựng cứng trong khi giá tối đa được bảo đảm của tổng thầu ghi $48 triệu, thì dự phóng đã cao hơn một phần năm, và không ai sẽ tự nguyện nói ra điều đó. Trang của chúng tôi về báo cáo tác động kinh tế EB-5 đi qua từng khoản mục mà một người thẩm định giàu kinh nghiệm kiểm tra đầu tiên. Theo 8 CFR 204.6, một nhân viên hợp lệ làm việc ít nhất 35 giờ mỗi tuần. Hai người chia sẻ một vị trí toàn thời gian thì được tính. Gộp các vai trò bán thời gian cho đủ số giờ thì không.
Hai năm vốn thực sự chịu rủi ro
Khoản đầu tư phải giữ trạng thái chịu rủi ro trong ít nhất hai năm kể từ ngày nó được đưa vào sử dụng cho thực thể tạo việc làm. Không có cam kết mua lại, và không có quyền hoàn vốn giấu trong một thư phụ lục. Nếu một khoản vay được hoàn trả sớm thì quỹ có thể tái triển khai vốn, và tái triển khai vốn vẫn là một trong những góc mù mờ hơn của chương trình.
Hãy hỏi thỏa thuận vận hành cho phép những gì trước khi bạn ký. Một quỹ có thể tái triển khai vốn ở bất cứ đâu, trong bất kỳ khoảng thời gian nào, theo toàn quyền quyết định của người quản lý thì đã tự viết cho mình một tấm séc khống với $800,000 của bạn nằm bên trong.
Ai hưởng lợi, và hưởng lợi bao nhiêu
Một hạt có được một tòa nhà mà chỉ riêng tín dụng tư nhân sẽ không tài trợ. Tiền lương đến trong lúc xây dựng. Thuế bất động sản bắt đầu chảy về từ một thửa đất trước đây chẳng sinh ra đồng nào, và người thuê tạo ra thuế bán hàng khi cửa mở. Những tác động đó là có thật và chúng là hữu hạn. Một khu phức hợp đa công năng không sửa chữa được một hạt đã mất nhà tuyển dụng lớn nhất của mình từ một thập kỷ trước, và một nhà tài trợ ngụ ý điều ngược lại là đang bán hàng.
Nhà đầu tư nhận được một thứ khác. Một thẻ xanh có điều kiện bao gồm vợ hoặc chồng và con cái chưa lập gia đình dưới 21 tuổi, tiếp theo là một giai đoạn cư trú hai năm. Việc hoàn trả đến sau, mang tính hợp đồng chứ không được bảo đảm.
Những câu hỏi phân biệt một dự án thật với một tờ quảng cáo
- Ai hoàn trả, và bằng nguồn nào? Tái cấp vốn và bán tài sản là hai câu trả lời đáng tin. Hãy hỏi mô hình giả định tỷ suất vốn hóa khi thoái vốn và lãi suất là bao nhiêu.
- Nhà tài trợ này đã hoàn thành được gì? Hãy yêu cầu con số các đơn I-829 được chấp thuận qua các đợt chào bán trước và số nhà đầu tư đã được hoàn trả đầy đủ, bằng văn bản.
- Tiền thực sự đi tới đâu? Doanh nghiệp thương mại mới cho thực thể tạo việc làm vay. Hãy đọc thỏa thuận vay đó, bao gồm ngày đáo hạn và mọi lựa chọn gia hạn.
- Điều gì xảy ra nếu đợt huy động đình trệ ở mức 60 phần trăm? Một đợt chỉ được tài trợ một nửa có thể đóng băng việc xây dựng và bỏ mặc những nhà đầu tư đã đăng ký trước tiên.
- I-956F đã được nộp cho chính đợt chào bán này chưa? Việc chấp thuận bản thân trung tâm vùng là một chuyện hoàn toàn khác.
Câu chuyện kết thúc ra sao
Điều kiện được gỡ bỏ hai năm sau khi thời gian cư trú có điều kiện bắt đầu, và một đơn I-829 được chấp thuận gỡ bỏ chúng kể từ ngày kỷ niệm năm thứ hai đó chứ không phải hồi tố về ngày khoản chuyển tiền hoàn tất. Một đơn duy nhất bao trùm cả gia đình. Người phụ thuộc được đưa vào đơn I-829 của nhà đầu tư chính và không nộp đơn riêng. Bằng chứng là dạng tài liệu: sổ lương, hồ sơ khai lương theo quý của tiểu bang, các đợt giải ngân xây dựng đã được kiểm toán, cùng một báo cáo kinh tế cuối cùng gắn với số tiền thực sự đã chi. 8 CFR 216.6 quy định những gì USCIS có thể yêu cầu, và chương EB-5 của Cẩm nang Chính sách USCIS cho thấy các viên chức cân nhắc nó ra sao.
Hồi sinh là sản phẩm phụ của phép thử đó. USCIS không bao giờ hỏi khu dân cư có cải thiện hay không. Nó hỏi việc làm có tồn tại hay không và vốn có giữ trạng thái chịu rủi ro hay không. Một dự án phát triển có thể làm thay đổi diện mạo một khu trung tâm, hụt số việc làm của mình và làm thất bại mọi nhà đầu tư trong đó, đó là bài học cay đắng trong bài viết của chúng tôi về một dự án EB-5 thất bại. Trước khi chuyển tiền đi bất cứ đâu, hãy đọc các tài liệu chào bán cùng danh mục kiểm tra trong cách đọc bản ghi nhớ chào bán EB-5.