Một dự án EB-5 thất bại dạy cho ta một bài học quan trọng hơn tất cả: thẻ xanh và số tiền được quyết định bởi hai phép thử riêng biệt. Một nhà đầu tư có thể mất phần lớn trong số $800,000 mà vẫn được chấp thuận Form I-829, bởi luật hỏi rằng số vốn có được giữ ở trạng thái chịu rủi ro suốt thời gian duy trì hay không và mười việc làm toàn thời gian có được tạo ra hay không. Một nhà đầu tư cũng có thể được hoàn trả đầy đủ rồi lại bị từ chối, vì việc hoàn vốn sớm phá vỡ yêu cầu chịu rủi ro. Biết loại thất bại nào giết chết một đơn thỉnh cầu sẽ thay đổi những gì bạn kiểm tra trước khi chuyển bất kỳ khoản tiền nào. Những gì trình bày sau đây là một hình mẫu tổng hợp về cách các cú sụp đổ này diễn ra, chứ không phải một thương vụ có tên cụ thể, vì cùng một khuôn mẫu lặp lại từ dự án này sang dự án khác.
Loại thất bại nào phải trả giá bằng thẻ xanh
Rủi ro kinh doanh là một phần được thiết kế sẵn trong chương trình. Vốn phải được giữ ở trạng thái chịu rủi ro, nên một khoản lợi nhuận được bảo đảm là điều bất khả thi về mặt pháp lý, và bất kỳ đợt chào bán nào hứa hẹn điều đó đều gặp vấn đề với USCIS trước cả khi gặp vấn đề với SEC. Một dự án đã tiêu tiền và thuê nhân công vẫn có thể chống đỡ cho một đơn I-829 ngay cả khi tài sản sau đó sụp giá, miễn là có bằng chứng bảng lương.
Việc tạo việc làm là lằn ranh quan trọng. Mười vị trí toàn thời gian cho mỗi nhà đầu tư, được tính theo 8 CFR 204.6, quy định việc làm toàn thời gian là ít nhất 35 giờ mỗi tuần. Các tổ hợp vị trí bán thời gian không được tính ngay cả khi số giờ cộng lại vừa vặn trên bảng tính. Một thỏa thuận chia sẻ công việc, trong đó hai hoặc nhiều nhân viên cùng chia sẻ một vị trí toàn thời gian, thì được tính.
Hãy để ý phép thử mở rộng 40 phần trăm hoạt động ra sao. Mở rộng một doanh nghiệp hiện hữu thêm 40 phần trăm về giá trị ròng hoặc số nhân sự là một con đường để đủ điều kiện trở thành một doanh nghiệp thương mại mới. Yêu cầu mười việc làm vẫn được áp dụng bên trên điều đó.
Những dấu hiệu cảnh báo đã nằm sẵn trong hồ sơ
Mọi dấu hiệu cảnh báo trong một cú sụp đổ như thế này đều đọc được trước khi lệnh chuyển tiền rời khỏi ngân hàng. Không có dấu hiệu nào đòi hỏi thông tin nội bộ.
- Không có đệm việc làm. Một báo cáo kinh tế dự phóng gần như đúng mười việc làm cho mỗi phần vốn đầu tư là một canh bạc rằng chẳng có gì trục trặc cả. Một dự án nghiêm túc luôn mang theo một khoảng đệm cao hơn hẳn tổng số bắt buộc, bởi ngân sách xây dựng bị cắt giảm chi phí giữa chừng và các dự phóng doanh thu bị trượt lùi một năm, khiến nhà đầu tư không còn khoảng dư nào đúng vào lúc mà khoảng dư quyết định số phận đơn thỉnh cầu.
- Số việc làm dựa trên doanh thu. Việc làm được mô hình hóa từ chi phí xây dựng cứng sẽ được ghi nhận một khi tiền thực sự được chi ra. Trong khi đó, việc làm được mô hình hóa từ doanh thu vận hành lại phụ thuộc vào một doanh nghiệp hoạt động ở mức dự phóng nhiều năm sau khi đợt chào bán khép lại, một lời hứa mềm hơn nhiều so với hóa đơn của nhà thầu, và đó là lý do một mô hình nặng về khách sạn hoặc bán lẻ đáng được đọc kỹ hơn so với một ngân sách xây dựng đơn thuần.
- Vốn góp mỏng của chủ đầu tư dự án. Một nhà tài trợ chỉ góp ít tiền của chính mình thì có ít thứ để mất. Hãy hỏi chính xác chủ đầu tư dự án sẽ mất gì nếu dự án thất bại.
- Tiếp thị dựa dẫm vào các phê duyệt. Một Form I-956F đã được phê duyệt có nghĩa là USCIS đã chấp nhận bộ hồ sơ chào bán. Nó không nói gì về việc tòa nhà có được hoàn thành hay khoản vay có được hoàn trả hay không.
- Người môi giới chưa đăng ký. Kể từ đạo luật năm 2022, những người môi giới bên thứ ba phải đăng ký với USCIS bằng Form I-956K, và khoản thù lao của họ phải được công khai. Một đại lý không thể trình ra đăng ký là một vấn đề tuân thủ đang chờ lộ diện.
Vị trí trong cấu trúc vốn quyết định tất cả
Thứ tự ưu tiên thấp hơn quyết định kết cục từ lâu trước khi có vỡ nợ. Ở nơi khoản vay EB-5 đứng sau một bên cho vay xây dựng cấp cao nắm giữ quyền thế chấp thứ nhất, bên cho vay đó kiểm soát tài sản bảo đảm và ấn định lịch trình xử lý nợ. Khi tài sản cuối cùng được bán với giá thấp hơn khoản nợ cấp cao, phần vốn EB-5 chẳng thu hồi được gì cả.
Hãy yêu cầu cấu trúc vốn bằng văn bản trước khi cam kết. Tổng chi phí dự án. Số nợ cấp cao, kèm tên bên cho vay. Vốn góp bằng tiền mặt của nhà tài trợ. Số tiền EB-5 và chính xác nó xếp ở đâu. Bất kỳ lớp vốn trung gian nào nằm giữa chúng. Một nhà tài trợ không chịu ghi tất cả những điều đó trên một trang giấy đã nói với bạn một điều quan trọng.
Duy trì vốn và điều khoản tái triển khai vốn mà không ai đọc thành tiếng
Yêu cầu chịu rủi ro không kết thúc vào ngày tòa nhà mở cửa. Vốn phải tiếp tục được duy trì trong khoảng thời gian USCIS yêu cầu, và ở nơi khoản vay cơ sở được hoàn trả sớm, quỹ có thể tái triển khai số tiền đó vào một khoản đầu tư đủ điều kiện khác để yêu cầu duy trì vẫn được đáp ứng và các đơn I-829 đang chờ xử lý phía sau không bị sụp đổ. Các quyết định tái triển khai vốn thuộc về người quản lý quỹ, và thỏa thuận hợp danh thường ghi rõ như vậy trong một điều khoản mà hầu hết nhà đầu tư chỉ lướt qua vào một tối Chủ nhật. USCIS trình bày quan điểm hiện hành của mình trong Tập 6, Phần G của Cẩm nang Chính sách USCIS.
Hãy đọc điều khoản đó hai lần. Nó chi phối việc tiền của bạn sẽ đi đâu trong nhiều năm sau khi dự án mà ai cũng nhắc tới đã hoàn tất.
Sự thất bại của trung tâm vùng là một vấn đề riêng biệt
Sự thất bại của dự án và sự thất bại của trung tâm vùng là những vấn đề riêng biệt với những biện pháp khắc phục riêng biệt. Quốc hội đã giải quyết vấn đề thứ hai tại 8 U.S.C. 1153(b)(5)(M), có tiêu đề "Treatment of good faith investors following program noncompliance", trao cho nhà đầu tư 180 ngày để thực hiện hành động khắc phục sau khi trung tâm vùng của họ bị chấm dứt hoặc bị cấm hoạt động. Câu chữ luật định nằm trong văn bản US Code chính thức của 8 U.S.C. 1153.
180 ngày trôi qua rất nhanh. Một nhà đầu tư ở vị thế đó cần luật sư di trú ngay trong tuần mà thông báo được gửi tới, và các cơ chế thực tế được trình bày trong những gì sự thất bại của trung tâm vùng dạy cho nhà đầu tư.
Đạo luật năm 2022 cũng đưa vào cơ chế giám sát liên tục tạo ra một dấu vết hồ sơ. Các trung tâm vùng nộp Form I-956G mỗi năm và nộp Form I-956H về tính trung thực đối với những người ở vị trí kiểm soát. Họ cũng đóng góp vào EB-5 Integrity Fund ở mức $20,000 mỗi năm, giảm còn $10,000 đối với các trung tâm có 20 nhà đầu tư trở xuống. Hãy yêu cầu được xem hồ sơ nộp thường niên gần nhất trước khi bạn đầu tư, và để ý cách một nhà tài trợ phản ứng khi được hỏi.
SEC làm gì và không làm gì
Một đợt chào bán EB-5 là một đợt chào bán chứng khoán. Người môi giới đôi khi ngụ ý về một sự chuẩn thuận của liên bang vốn không hề tồn tại, và SEC công bố một lời cảnh báo thẳng thừng về đúng điều đó trong cảnh báo dành cho nhà đầu tư về những tuyên bố rằng SEC đã phê duyệt một đợt chào bán. Không cơ quan liên bang nào bảo chứng cho giá trị của một thương vụ EB-5.
Nghi ngờ gian lận có thể được báo cáo qua kênh báo tin và tố giác gian lận của USCIS. Hãy báo cáo sớm. Một người quản lý tài sản được chỉ định ba năm sau khi cú sụp đổ bắt đầu chỉ làm việc với bất kỳ tài sản nào còn sót lại, thường ít hơn nhiều so với mô tả trong bản ghi nhớ chào bán.
Danh sách kiểm tra cần chạy trước lần chuyển tiền tiếp theo
Việc thẩm định độc lập chỉ tốn một phần nhỏ của khoản đầu tư và vẫn là hình thức bảo hiểm rẻ nhất hiện có. Bài viết của chúng tôi về những gì thẩm định độc lập thực sự mang lại trình bày phạm vi thực tế. Trước bất kỳ cam kết nào, đây là những mục cần được trả lời bằng văn bản.
- Số việc làm được dự phóng cho mỗi phần vốn đầu tư, với biên độ vượt trên mười được nêu rõ ràng.
- Tỷ lệ việc làm đến từ chi tiêu xây dựng so với doanh thu vận hành.
- Vị trí trong cấu trúc vốn, kèm tên bên cho vay cấp cao.
- Vốn góp bằng tiền mặt của nhà tài trợ tính theo tỷ lệ phần trăm trên tổng chi phí dự án.
- Liệu Form I-956F đã được nộp cho đúng đợt chào bán này hay chưa, kèm số biên nhận.
- Ai kiểm soát việc tái triển khai vốn, và trong những điều kiện nào nó có thể xảy ra.
Hãy hỏi tất cả những câu đó. Một nhà tài trợ trả lời sáu câu hỏi cụ thể bằng văn bản là một đối tác về cơ bản khác hẳn với một bên chỉ gửi cho bạn một tập tài liệu bóng bẩy, và một phiên bản đầy đủ hơn của danh sách này nằm trong những câu hỏi cần đặt ra với một trung tâm vùng trước khi đầu tư.
Hãy tách bạch hai quyết định trước khi bạn chuyển tiền
Hãy giữ hai quyết định tách bạch trong đầu bạn. Quyết định di trú xoay quanh bằng chứng tạo việc làm và một khoản đầu tư được duy trì, nên một dự án mang theo tấm đệm việc làm dày và một mô hình kinh tế dựa trên xây dựng chính là dự án bảo vệ thẻ xanh, dù sau này có chuyện gì xảy ra với tòa nhà hay bảng cân đối kế toán. Quyết định tài chính xoay quanh việc bạn xếp ở đâu khi mọi chuyện diễn biến xấu, nên một vị trí cấp cao với vốn góp thực sự của nhà tài trợ nằm bên dưới mới là thứ bảo vệ nguồn vốn. Đó là những câu hỏi khác nhau với những câu trả lời khác nhau, và một thương vụ đạt điểm cao ở khía cạnh này trong khi đạt điểm kém ở khía cạnh kia thì ít nhất cũng có một điểm yếu mà bạn có thể gọi tên và định giá.
Hãy gọi tên nó trước khi bạn chuyển tiền.