Một dự án EB-5 mang tính bước ngoặt thường là một tòa nhà lớn có công năng hỗn hợp, trong đó nhà tài trợ đã lấp một phần cấu trúc vốn bằng tiền của nhà đầu tư nhập cư ở mức $800,000 mỗi người, rồi dùng chi tiêu xây dựng và vận hành để tạo ra 10 việc làm mà mỗi nhà đầu tư trong số đó phải chứng minh. EB-5 hiếm khi chi trả cho toàn bộ dự án. Nó thường nằm giữa khoản vay ngân hàng ưu tiên và vốn góp của chính chủ đầu tư, và vị trí đó, hơn hẳn kiến trúc công trình, quyết định điều gì sẽ xảy ra với tiền của bạn.
Các con số dưới đây là minh họa cho cách các thương vụ này thường được cấu trúc. Chúng không phải là sổ sách của bất kỳ tòa nhà cụ thể nào.
Cái gì đứng trên và dưới $800,000 của bạn
Hãy hình dung cấu trúc vốn từ trên xuống dưới. Nợ ưu tiên được hoàn trả trước và nắm quyền thế chấp đối với tài sản. Tiền EB-5 thường tham gia dưới dạng nợ trung gian (mezzanine) hoặc vốn ưu đãi (preferred equity), đứng dưới ngân hàng và đứng trên nhà tài trợ. Vốn góp thường (common equity) của chủ đầu tư gánh chịu những khoản lỗ đầu tiên.
Vị trí của bạn trong trật tự đó quyết định một năm tồi tệ sẽ ảnh hưởng đến bạn ra sao. Một bên cho vay trung gian ở vị trí thứ hai có thể bị mất trắng hoàn toàn trong khi bên cho vay ưu tiên được hoàn trả đầy đủ và tòa nhà vẫn tiếp tục vận hành. Hãy hỏi phần vốn EB-5 đứng ở đâu, bằng văn bản. Bản cáo bạch chào bán EB-5 chứa câu trả lời đó, nằm sâu trong các mục về thứ tự ưu tiên trả nợ và thỏa thuận giữa các chủ nợ chứ không phải bản tóm tắt bóng bẩy ở đầu tài liệu, và khi một nhà tài trợ không thể chỉ cho bạn đoạn văn mô tả thứ tự ưu tiên của bạn khi vỡ nợ, sự do dự đó chính là câu trả lời mà bạn đang tìm.
Một thương vụ minh họa, với các con số được trình bày rõ
Lấy ví dụ một dự án trị giá $180 million nằm cạnh trạm trung chuyển. Nhà tài trợ thu xếp khoản vay xây dựng ưu tiên $100 million và góp $35.2 million vốn của chính mình, rồi huy động $44.8 million còn lại từ 56 nhà đầu tư EB-5 ở mức $800,000 mỗi người. 56 nhà đầu tư đó cần tổng cộng 560 việc làm hợp lệ. Mười việc làm cho mỗi người. Không có ngoại lệ.
Một báo cáo kinh tế thường sẽ dự phóng một mức dự phòng cao hơn hẳn 560, bởi việc tạo việc làm là điều duy nhất đứng giữa các nhà đầu tư đó và một quyết định từ chối I-829. Hãy hỏi mức dự phòng đó là bao nhiêu và yêu cầu một con số thay vì một tính từ. Một mô hình dừng lại đúng ở 560 là một mô hình mà bạn nên tránh xa.
Hãy để ý tiền EB-5 đã mang lại cho nhà tài trợ điều gì ở đây. Vốn rẻ hơn. Các nhà đầu tư EB-5 chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn nhiều so với mức mà một quỹ trung gian sẽ đòi hỏi, bởi lợi nhuận thực sự của họ là thẻ xanh, và khoảng cách đó chính là toàn bộ logic thương mại của chương trình.
56 nhà đầu tư cũng không sở hữu tòa nhà. Họ sở hữu phần vốn góp trong một doanh nghiệp thương mại mới (new commercial enterprise), một quỹ gộp cho vay khoản vốn đã gộp lại đó tới thực thể tạo việc làm (job creating entity) thực sự phát triển địa điểm này. Cấu trúc hai thực thể đó là chuẩn mực, và trang của chúng tôi về đầu tư EB-5 theo hình thức gộp vốn và cách phân bổ việc làm giải thích cách phần chia này được ghi nhận bằng hồ sơ.
Cách mô hình việc làm được xây dựng
Các dự án trung tâm vùng tính cả việc làm gián tiếp và việc làm phái sinh, được ước tính bằng một mô hình đầu vào đầu ra (input output) như RIMS II hoặc IMPLAN. Chi phí xây dựng cứng và doanh thu vận hành dự phóng được đưa vào ở một đầu. Các hệ số nhân theo ngành chuyển chúng thành ước tính việc làm ở đầu kia. Các dữ liệu đầu vào quyết định mọi thứ.
Ba chi tiết quyết định liệu kết quả đầu ra đó có vượt qua được khâu thẩm định hay không. Việc mua đất không tạo ra việc làm và thường bị loại khỏi các dữ liệu đầu vào xây dựng, nên một thương vụ ở một thành phố đắt đỏ tạo ra ít việc làm trên mỗi đô la hơn so với những gì ngân sách công bố gợi ý. Xây dựng kéo dài dưới hai năm không tạo ra việc làm trực tiếp hợp lệ, chỉ tạo ra việc làm gián tiếp. Và các giả định về doanh thu phải tự đứng vững, bởi một dự báo tỷ lệ lấp đầy mà không ngân hàng nào chịu bảo lãnh sẽ biến con số việc làm thành hư cấu.
USCIS đánh giá phương pháp luận này dựa trên 8 CFR 204.6, quy định về đơn thỉnh cầu EB-5. Hướng dẫn của chúng tôi về việc kiểm chứng các dự phóng tạo việc làm trình bày những phần kiểm tra mà một người không phải nhà kinh tế học thực sự có thể tự thực hiện trên một trong các báo cáo này.
Bạn có thể vay $800,000 không?
Có, nhưng kèm theo điều kiện. Đạo luật năm 2022 cho phép sử dụng vốn vay khi khoản vay được bảo đảm bằng tài sản mà cá nhân bạn sở hữu và bạn chịu trách nhiệm cá nhân và trách nhiệm chính đối với việc hoàn trả. Tài sản thế chấp không được là tài sản của dự án hay của doanh nghiệp thương mại mới (new commercial enterprise) mà bạn đang cấp vốn. Một khoản vay không có bảo đảm từ một thành viên trong gia đình là một vị thế yếu hơn nhiều so với một khoản vay thế chấp bằng chính căn hộ của bạn.
Quà tặng cũng được. Điều bất lợi là nguồn vốn của người tặng khi đó phải được chứng minh bằng hồ sơ kỹ lưỡng như nguồn vốn của chính bạn, điều này thường làm khối lượng giấy tờ tăng gấp đôi thay vì giảm một nửa.
Từ lễ động thổ đến thẻ thường trú vĩnh viễn
Trình tự quan trọng hơn bất kỳ một mốc ngày đơn lẻ nào trên một tiến trình tiếp thị. Bạn nộp đơn thỉnh cầu. Việc xét duyệt mất nhiều tháng. Nếu quốc gia nơi bạn sinh ra bị đăng ký vượt mức, một số thị thực định cư là hàng đợi tiếp theo, và chỉ sau đó thẻ có điều kiện thời hạn hai năm mới đến. Đồng hồ tạo việc làm được gắn với tình trạng thường trú nhân có điều kiện của bạn chứ không phải với ngày bạn chuyển tiền.
Đơn I-829 được nộp trong khung 90 ngày trước khi thẻ đó hết hạn. Sau đó USCIS kiểm tra xem khoản đầu tư có được duy trì hay không và các việc làm có thực sự hình thành hay không, theo 8 CFR 216.6, quy định về việc gỡ bỏ điều kiện. Chậm trễ trong xây dựng là lý do thông thường khiến việc tạo việc làm của một dự án đến muộn.
Đó là lý do vì sao tiến độ của tòa nhà chính là tiến độ của bạn. Một dự án đã động thổ hai năm trước khi bạn đầu tư đã giảm bớt được phần lớn rủi ro. Một dự án vẫn còn chờ giấy phép quy hoạch thì chưa giảm bớt được chút nào. Hãy xem bộ hồ sơ bằng chứng I-829 phải bao gồm những gì để biết các tài liệu mà cuối cùng bạn sẽ cần nhà tài trợ bàn giao.
Tỷ lệ thành công là một con số khó nắm bắt
Tỷ lệ phần trăm chấp thuận liên tục được trích dẫn nhưng có ý nghĩa ít hơn nhiều so với vẻ bề ngoài. USCIS công bố số đơn thỉnh cầu tiếp nhận và chấp thuận trong các báo cáo dữ liệu về nhập cư và quốc tịch, thế nhưng một tỷ lệ chấp thuận tổng hợp gộp chung một hồ sơ được chứng minh kỹ lưỡng từ một dự án đã hoàn thành với một hồ sơ sơ sài về một đợt huy động vốn chưa bao giờ khép lại, và nó chẳng nói lên điều gì về việc liệu $800,000 của bạn có quay về hay không.
Hai kết quả quan trọng và chúng hoàn toàn tách biệt. Đơn thỉnh cầu có được chấp thuận không? Vốn có được hoàn trả không? Một dự án có thể tạo ra mọi việc làm như đã hứa mà vẫn hoàn trả tiền của nhà đầu tư trễ hoặc chỉ một phần, đặc biệt khi nhà tài trợ tái triển khai vốn vào một tài sản thứ hai sau khi khoản vay ban đầu được hoàn trả.
Hãy hỏi nhà tài trợ về thành tích của chính họ thay vì một con số trung bình của ngành. Có bao nhiêu đơn I-829 đã được chấp thuận qua các quỹ trước đây của họ? Có bao nhiêu khoản vay được hoàn trả đúng hạn? Một trung tâm vùng không chịu trả lời những câu hỏi đó thì đã trả lời chúng rồi.
Hãy hỏi nhà tài trợ những điều này trước khi bạn chuyển tiền
- Phần vốn EB-5 đứng ở đâu trong cấu trúc vốn, và ai xếp trên nó?
- Đã huy động xong bao nhiêu phần trong tổng số vốn cần huy động? Một đợt huy động mới hoàn thành một nửa nghĩa là dự án có thể sẽ không bao giờ được xây dựng theo cách mà mô hình đã giả định.
- Điều gì xảy ra với số tiền ký quỹ nếu đơn thỉnh cầu bị từ chối, và ai là người quyết định?
- Chính sách tái triển khai vốn bằng văn bản là gì một khi khoản vay ban đầu được hoàn trả?
- Báo cáo kinh tế dự phóng bao nhiêu việc làm cho mỗi nhà đầu tư, và biên độ dự phòng trên mức 10 lớn đến đâu?
Mỗi câu hỏi trong số đó đều có một câu trả lời bằng giấy tờ ở đâu đó trong các tài liệu chào bán, trong thỏa thuận hợp danh hoặc trong thỏa thuận ký quỹ, và một nhà tài trợ đã điều hành nhiều quỹ sẽ đưa ra được trang tài liệu liên quan trong vòng một hai ngày. Lời trấn an bằng miệng vui vẻ lại là một tín hiệu hoàn toàn khác. Hãy chậm lại và đọc những lầm tưởng dẫn đến việc USCIS từ chối.
Các dự án mang tính bước ngoặt thực sự được xây dựng bằng nguồn tiền này, và những đợt huy động vốn lớn nhất trong lịch sử chương trình đã cấp vốn cho những tòa nhà mà bạn có thể đi ngang qua ngày hôm nay. Bài viết của chúng tôi về cách vốn EB-5 đã góp phần xây dựng Hudson Yards cho thấy quy mô mà mô hình này đạt tới khi ở mức lớn nhất.