Nguồn vốn EB-5 đã góp phần xây dựng Hudson Yards bằng cách lấp đầy phần trong cơ cấu vốn mà các ngân hàng cấp cao không chịu cho vay. Related Companies đã huy động tiền từ các nhà đầu tư nước ngoài qua nhiều đợt trong những năm đầu thập niên 2010, làm việc thông qua một trung tâm vùng do chính họ lập ra và kiểm soát chứ không phải một nhà tài trợ độc lập, rồi triển khai số tiền đó làm nguồn tài trợ thứ cấp giá rẻ cho phần nền và các tòa tháp mọc lên trên bãi ga đường sắt West Side. Mỗi nhà đầu tư cam kết mức tối thiểu có hiệu lực khi đó, $500,000, và nhận thẻ xanh có điều kiện một khi mô hình kinh tế của dự án tạo ra mười việc làm quy cho phần vốn của họ. Giai đoạn một mở cửa đón công chúng vào năm 2019.
Các con số tổng được công bố về đợt huy động đó chênh lệch rất nhiều giữa các nguồn, vì vậy hãy coi bất kỳ con số đô la đơn lẻ nào bạn đọc được là một tuyên bố chứ không phải sự thật.
Đồng tiền nằm ở đâu trong cơ cấu vốn
Các siêu dự án huy động EB-5 không phải vì đó là đồng tiền dễ kiếm nhất. Họ huy động nó vì vị trí mà nó nằm. Một bên cho vay xây dựng cấp cao giữ vị trí đầu tiên và định giá theo đó. Vốn chủ sở hữu nhận phần còn lại và đòi hỏi phần lợi nhuận tăng thêm. Giữa hai tầng đó là một khoảng trống thường chiếm 10 đến 20 phần trăm tổng chi phí dự án.
Lấp khoảng trống đó bằng khoản nợ lửng (mezzanine) thông thường có thể khiến nhà tài trợ phải trả lãi suất ở mức hai chữ số thấp. Tiền EB-5 lấp đúng chỗ trống ấy với chỉ một phần nhỏ của mức lãi, bởi các nhà đầu tư trong những thương vụ này thường chấp nhận mức dưới 1 phần trăm mỗi năm. Thứ họ tìm đến là visa. Chênh lệch đó chính là toàn bộ logic thương mại của chương trình, và một khi nhìn ra nó, bạn hiểu mỗi bản chào bán được thiết kế để phục vụ ai.
Vị trí cũng cho bạn biết rủi ro của bạn nằm ở đâu. Nguồn vốn thứ cấp được hoàn trả sau cùng, nên nếu một dự án hoạt động kém, bên cho vay cấp cao được trả đủ trước khi một đô la EB-5 nào quay về, đúng như trình tự được mô tả trong bài của chúng tôi về điều gì xảy ra khi một dự án EB-5 thất bại.
Việc chỉ định TEA đã góp phần viết lại luật
Hudson Yards tọa lạc trên một trong những khu đất giá trị nhất Bắc Mỹ. Nó vẫn đủ điều kiện cho mức đầu tư giảm, bởi các quy định có hiệu lực khi đó cho phép một tiểu bang gộp khu điều tra dân số (census tract) của dự án với một chuỗi các khu lân cận cho đến khi con số thất nghiệp pha trộn vượt 150 phần trăm mức trung bình toàn quốc. Giới phê bình gọi đó là thao túng ranh giới (gerrymandering). Họ có lý.
Quốc hội đã đóng cánh cửa đó. EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 đã chuyển việc chỉ định Khu vực việc làm trọng điểm sang Department of Homeland Security và giới hạn một khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao trong phạm vi khu điều tra dân số nơi doanh nghiệp chủ yếu hoạt động cộng với các khu tiếp giáp trực tiếp với nó. Các dữ liệu đầu vào về thất nghiệp lấy từ các chuỗi số liệu liên bang được công bố, chẳng hạn như thống kê thất nghiệp khu vực địa phương của Bureau of Labor Statistics. Một khu phát triển hạng sang bên sông Hudson không còn có thể mượn tỷ lệ thất nghiệp của một khu dân cư cách đó vài dặm về phía bắc thành phố nữa.
Hệ quả thực tế cho bất kỳ ai đọc một bản chào bán ở đô thị vào năm 2026: hãy yêu cầu bản đồ các khu điều tra dân số, chứ không phải đoạn tóm tắt.
Việc làm được tính như thế nào, và giờ đây được tính ra sao
Các dự án bất động sản lớn tạo ra con số việc làm EB-5 của mình từ các mô hình kinh tế chứ không phải hồ sơ bảng lương. Một nhà kinh tế lấy chi tiêu xây dựng cứng cộng với doanh thu dự kiến từ tòa nhà hoàn thiện và chạy cả hai qua một mô hình hệ số nhân vùng như RIMS II hoặc IMPLAN. Kết quả đầu ra là một con số việc làm chia thành việc làm trực tiếp cộng với các việc làm gián tiếp và cảm ứng mà mô hình quy cho cùng khoản chi tiêu đó.
Hai đặc điểm của phương pháp đó đáng để bạn lưu ý trước khi dựa vào nó. Kết quả của mô hình tỷ lệ thuận với mức chi tiêu, nên một dự án hoàn thành dưới ngân sách sẽ tạo ra ít việc làm có thể tính hơn so với mức bản chào bán dự phóng. Đạo luật năm 2022 cũng giới hạn số việc làm từ hoạt động xây dựng kéo dài dưới hai năm ở mức 75 phần trăm tổng số được kê khai, điều này thúc đẩy các nhà tài trợ hướng tới chu kỳ xây dựng dài hơn và tới các việc làm vận hành xuất hiện trên một bảng lương thực tế.
USCIS kiểm tra tất cả những điều đó nhiều năm sau, ở giai đoạn Mẫu I-829, khi mô hình đã đối diện thực tế. Bài giải thích của chúng tôi về yêu cầu mười việc làm trình bày cụ thể điều mà cơ quan này thực sự chấp nhận làm bằng chứng.
Các nhà đầu tư có làm ăn tốt không?
Về mặt định cư, phần lớn là có. Một khu phức hợp đã hoàn thành và có người sử dụng, tạo ra thu nhập, là bằng chứng I-829 gần như lý tưởng, bởi khoản chi xây dựng có thể kiểm chứng được và các việc làm vận hành tồn tại trong hồ sơ thuế của các doanh nghiệp thực. Hãy so sánh điều đó với một nhà đầu tư dành cả thời gian có điều kiện để ngắm một hàng rào quanh một lô đất trống.
Về mặt tiền bạc, bức tranh nhạt hơn. Các nhà đầu tư EB-5 trong một thương vụ kiểu này kiếm được một mức lãi danh nghĩa trong năm năm trở lên khi vốn của họ bị khóa, và việc hoàn trả phụ thuộc vào việc nhà tài trợ tái cấp vốn hay bán tài sản. Không ai nên đánh giá $800,000 vốn EB-5 theo cách họ đánh giá một quỹ chỉ số. Hãy coi nó là cái giá của visa, với kỳ vọng hợp lý là cuối cùng thu hồi được phần lớn hoặc toàn bộ vốn gốc.
Đọc một bản chào bán siêu dự án theo cách của một chuyên viên thẩm định
Quy mô lớn khiến người ta yên tâm. Sự yên tâm không phải là thẩm định. Bốn câu hỏi làm phần lớn công việc đối với một bản chào bán lớn:
- Khoản nợ cấp cao đã được cam kết chưa? Một hợp đồng vay xây dựng đã ký là một thứ rất khác so với một bản điều khoản sơ bộ.
- Bao nhiêu phần của đợt huy động đã có người đăng ký? Một dự án cần 300 nhà đầu tư mà mới chốt được 40 sẽ hứng chịu bất cứ điều gì xảy ra với nhu cầu visa vào năm sau.
- Khoảng đệm việc làm là bao nhiêu? Lấy tổng số việc làm được mô hình hóa chia cho số suất nhà đầu tư. Một tỷ lệ gần 10 không chừa biên độ nào cho việc vượt ngân sách, và các nhà tài trợ có dư địa thực sự sẽ vui vẻ nêu con số đó.
- Mẫu I-956F đã được cấp biên nhận chưa? Đơn dự án nộp theo Mẫu I-956F phải có trong hồ sơ trước khi bất kỳ nhà đầu tư nào trong thương vụ đó có thể nộp đơn thỉnh cầu.
Danh sách 25 câu hỏi cần đặt cho một trung tâm vùng trước khi đầu tư của chúng tôi còn đi xa hơn. Chương về nhà đầu tư định cư trong USCIS Policy Manual cho bạn biết viên chức xét duyệt sẽ tìm gì trong chính những tài liệu đó.
Liệu thương vụ này có thể thực hiện theo cách tương tự vào năm 2026 không?
Không theo cùng hình thức. TEA nối chuỗi đã không còn và bậc $500,000 cũng biến mất theo. Các trung tâm vùng giờ đây nộp báo cáo thường niên theo Mẫu I-956G. Họ cũng phải chịu kiểm toán và đăng ký những đại lý ở nước ngoài tiếp thị cho các bản chào bán của họ. Hầu hết các đợt huy động hiện nay cũng đòi hỏi một quản trị viên quỹ độc lập.
Cạnh tranh cũng thay đổi. Các siêu dự án ở Manhattan không còn độc chiếm sân chơi, bởi 20 phần trăm nguồn cung visa hằng năm được dành riêng cho các dự án nông thôn và những đơn thỉnh cầu đó được xét duyệt ưu tiên. Kết quả là dòng vốn nghiêm túc đã dịch chuyển về các thị trường nhỏ hơn, một sự thay đổi thể hiện rõ trong câu chuyện về một cộng đồng được tái thiết bằng vốn đầu tư định cư.
Hudson Yards đáng để nghiên cứu ở hai cấp độ. Bên dưới lớp tiếp thị, nó cho thấy EB-5 làm đúng điều đạo luật mong muốn, tài trợ cho hoạt động xây dựng sử dụng lao động Mỹ trên một mặt sàn dựng bên trên một bãi ga đường sắt đang hoạt động. Nó cũng cho thấy các ưu đãi đã có thể bị bẻ cong đến mức nào trước năm 2022, và đó là lý do chế độ tuân thủ mà bạn đối mặt ngày nay chẳng giống chút nào so với chế độ mà những nhà đầu tư đầu tiên ấy đã ký vào.