Không cơ quan nhà nước nào xếp hạng các dự án EB-5, và không tồn tại danh sách công khai đáng tin cậy nào về top năm. USCIS công bố số lượng đơn và danh sách các trung tâm vùng được chấp thuận, nhưng không bao giờ có bảng điểm dự án. Thành công trong EB-5 mang hai ý nghĩa cụ thể: I-829 của mọi nhà đầu tư đều được chấp thuận, và vốn đã quay trở lại. Cả hai kết quả này đều được giữ kín, chỉ được nhà tài trợ công bố khi tin tức có lợi cho họ. Sau đây là phiên bản hữu ích của câu hỏi này, năm dạng cấu trúc thương vụ trong thập kỷ qua đã nhiều lần vượt qua cả hai bài kiểm tra.
1. Siêu dự án nơi EB-5 chỉ là một phần nhỏ
Hudson Yards ở phía tây Manhattan là ví dụ được ghi chép công khai nhiều nhất về việc sử dụng vốn EB-5 bên trong một dự án phát triển trị giá nhiều tỷ đô la, và lý do nó hiệu quả với nhà đầu tư nằm ở cấu trúc. EB-5 chỉ đóng góp một phần khiêm tốn trong một chồng vốn khổng lồ. Các bên cho vay tổ chức và một nhà tài trợ có tiềm lực vốn sâu gánh phần còn lại, và tổng chi tiêu xây dựng lớn đến mức mô hình việc làm vượt qua yêu cầu mười việc làm cho mỗi nhà đầu tư nhiều lần. Nghiên cứu tình huống Hudson Yards của chúng tôi theo dõi cách các phần vốn đó được ghép lại.
Hãy sao chép tỷ lệ, bỏ qua mã bưu chính.
Khi EB-5 chiếm 15 phần trăm của chồng vốn, dự án vẫn trụ được qua một đợt huy động chậm và việc mất bất kỳ người đăng ký nào. Ở mức 60 phần trăm, các nhà đầu tư chính là dự án, và một khoản thiếu hụt trở thành việc đình trệ xây dựng mà không ai có bảng cân đối kế toán để khắc phục.
2. Ngành khách sạn với một đơn vị vận hành thực thụ đi kèm
Việc tài trợ cho khách sạn và khu nghỉ dưỡng đã hấp thụ một phần lớn vốn EB-5 trong giai đoạn từ 2012 đến 2019, tập trung nhiều ở Las Vegas và nam Florida. Những dự án hoàn trả được vốn thường có hai đặc điểm chung: một đơn vị vận hành có thương hiệu theo hợp đồng quản lý dài hạn, và một kế hoạch hoàn trả dựa trên tái cấp vốn khi đạt ổn định thay vì bán ra một thị trường đang nóng. Ngành khách sạn cũng tạo ra việc làm vận hành kéo dài lâu sau khi cắt băng khánh thành, điều này quan trọng vì hoạt động xây dựng kéo dài dưới hai năm chỉ có thể cung cấp không quá 75 phần trăm yêu cầu việc làm.
3. Điều gì đã thay đổi đối với các dự án nông thôn vào năm 2022
EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 đã dành riêng 20 phần trăm nguồn cung visa EB-5 hằng năm cho các dự án nông thôn và thêm 10 phần trăm cho các khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao. Hạ tầng đủ điều kiện chiếm 2 phần trăm. Đối với một nhà đầu tư đến từ quốc gia đang bị tồn đọng, phần dành riêng đó có giá trị hơn bất kỳ cuộc bàn luận nào về lợi suất, vì một visa được dành riêng có thể đang ở trạng thái hiện hành trong khi hàng chờ EB-5 chung thì không. Quốc hội cũng chỉ đạo USCIS ưu tiên xử lý các đơn nông thôn.
Các nhà máy chế biến thực phẩm, cơ sở nông nghiệp và địa điểm năng lượng tái tạo giờ đây cạnh tranh cho 20 phần trăm đó. Hãy đánh giá chúng dựa trên hợp đồng bao tiêu và dựa trên việc liệu doanh nghiệp vận hành có tạo ra việc làm hay không, thay vì chỉ dựa vào xây dựng. Nghiên cứu tình huống năng lượng tái tạo nông thôn của chúng tôi cho thấy hình hài của một dự án đáng tin cậy.
4. Vì sao các thương vụ hạ tầng công vẫn hiếm
Phần 2 phần trăm dành riêng cho hạ tầng tồn tại cho các dự án do một cơ quan chính phủ quản lý, và rất ít đợt chào bán đã sử dụng nó. Hãy nghi ngờ mọi tuyên bố về một danh mục dự án dồi dào ở đây. Ở những nơi các thương vụ này thực sự hiệu quả, uy tín tín dụng đứng sau khoản vay là một cơ quan công, và việc tạo việc làm được đo lường dựa trên ngân sách vốn công, khiến việc thẩm định trở nên dễ đọc một cách khác thường. Vấn đề nằm ở nguồn cung.
5. Chung cư nhiều căn hộ cỡ vừa tại thị trường thứ cấp
Một dự án phát triển căn hộ trị giá $40 million đến $70 million tại một khu đô thị đang phát triển là hạng mục ít hào nhoáng nhất trong danh sách này và dễ kiểm chứng nhất. Việc xây dựng kéo dài khoảng 24 đến 30 tháng. Việc lấp đầy cho thuê mất thêm 12 đến 18 tháng. Sau đó, một khoản tái cấp vốn qua cơ quan sẽ tất toán khoản vay EB-5 ở một tỷ lệ bao phủ nợ vay mà nhà đầu tư có thể kiểm chứng bằng bảng tính chứ không phải bằng niềm tin vào một câu chuyện.
Việc tạo việc làm trong các thương vụ này phụ thuộc nhiều vào chi tiêu xây dựng, vì vậy hãy xem xét tỷ lệ phân chia giữa việc làm xây dựng và việc làm vận hành trước khi chấp nhận con số tổng được nêu ra.
Những đặc điểm chung của các dự án trụ vững
- Vùng đệm việc làm trên 30 phần trăm. Ở những nơi mô hình dự phóng đúng bằng con số yêu cầu, sự chậm trễ đầu tiên sẽ khiến ai đó mất thẻ xanh.
- Một nhà tài trợ có các I-829 đã hoàn tất. Các đơn được chấp thuận và các nhà đầu tư đã được hoàn vốn từ những đợt chào bán trước, được thống kê và ghi thành văn bản.
- EB-5 ở một vị thế được xác định rõ. Một khoản vay mezzanine có cầm cố quyền lợi vốn chủ sở hữu thì tốt hơn một tuyên bố mơ hồ rằng mình được "ưu tiên".
- Một lối thoái vốn trụ được qua một năm tồi tệ. Các giả định tái cấp vốn được kiểm tra sức chịu đựng trước các mức lãi suất cao hơn.
- Một Form I-956F đã nộp cho đợt chào bán cụ thể. Chính hồ sơ đó cho phép nhà đầu tư nộp Form I-526E và giữ một ngày ưu tiên.
- Cơ chế kiểm soát dòng tiền độc lập. Kể từ 2022, điều này có nghĩa là một đơn vị quản trị quỹ hoặc báo cáo tài chính hằng năm được kiểm toán cho doanh nghiệp thương mại mới, cộng thêm báo cáo hằng năm bằng Form I-956G.
Hai điều mà một danh sách như thế này không thể cho bạn biết
Thành tích của một nhà tài trợ không chuyển giao sang một địa điểm mới với một thị trường khác và một nhà thầu chính khác. Hãy hỏi điều gì đã trục trặc ở thương vụ gần nhất. Ai cũng có một thương vụ như vậy.
Mọi dự án hoàn thành trước năm 2022 cũng được thẩm định theo một luật khác. Khái niệm duy trì vốn đã thay đổi và cổng I-956F chưa từng tồn tại. Các bên quảng bá không nộp gì tương tự như Form I-956K. Việc đọc những dự án thắng cuộc cũ như một khuôn mẫu cho các đợt chào bán hiện tại là cách nhà đầu tư tự thuyết phục mình bỏ qua hồ sơ tuân thủ, thứ giờ đây quyết định kết quả. Văn bản luật nằm ở Public Law 117-103, và các điều khoản theo diện việc làm đã được pháp điển hóa nằm ở 8 U.S.C. 1153.
Những thời hạn nên có trong lịch của bạn
Việc cấp phép trung tâm vùng có hiệu lực đến 30 September 2027. Điều khoản bảo lưu quyền lợi theo 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S), tiểu mục mang tên Protection from expired legislation, áp dụng cho các đơn nộp vào hoặc trước 30 September 2026, nên một đơn nộp vào ngày ba mươi vẫn nằm trong phạm vi bảo vệ. Lần điều chỉnh theo lạm phát đầu tiên đối với các ngưỡng $800,000 và $1,050,000 có hiệu lực vào 1 January 2027. Trước khi xây dựng một lộ trình dựa trên ước tính tiếp thị của bất kỳ ai, hãy kiểm tra các con số hiện hành trên trang thời gian xử lý của USCIS.
Cách sử dụng danh sách này
Hãy giữ lấy các đặc điểm và bỏ đi các tên gọi. So sánh một đợt chào bán đang diễn ra với chúng theo từng dòng, rồi đọc một dự án EB-5 thất bại trông như thế nào từ bên trong để thấy phản ví dụ. Các nhà tài trợ in lại những câu chuyện thành công của họ mãi mãi. Không ai in lại thương vụ nơi nhà đầu tư nộp I-829 vào một tình trạng thiếu hụt việc làm.