标志性的 EB-5 开发项目通常是一栋大型综合用途建筑，其发起方用每人 $800,000 的移民投资者资金填补了资本结构的一部分，再通过建设和运营支出来创造每位投资者必须证明的 10 个就业岗位。EB-5 很少为整个项目提供全部资金。它通常处于优先级银行贷款与开发商自有股权之间，而这一位置，远比建筑本身更能决定你的资金会有怎样的结果。
下文中的数字用于说明这类交易通常是如何构建的。它们并非任何特定建筑的实际账目。
你的 $800,000 之上和之下各有什么
从上到下想象这个资本结构。优先级债务最先获得偿付，并持有该物业的抵押权。EB-5 资金通常以夹层债务或优先股的形式进入，其顺位低于银行、高于发起方。开发商的普通股权承担最先出现的损失。
你在这一顺位中的位置，决定了一个不景气的年份会对你造成什么影响。处于第二顺位的夹层贷款人可能被完全清零，而优先级贷款人却全额获偿、建筑继续运营。要求以书面形式说明 EB-5 份额处于什么位置。EB-5 募集说明书里就有这个答案，它藏在从属条款和债权人间协议部分，而不是开头那份光鲜的摘要里；当一家发起方无法向你指出描述你在违约时优先顺位的那一段文字时，这份迟疑本身就是你在寻找的答案。
一笔示例交易，把数字一一列出
以一个 $180 million 的邻近交通枢纽开发项目为例。发起方安排了 $100 million 的优先级建设贷款，投入 $35.2 million 的自有股权，再从 56 位 EB-5 投资者处以每人 $800,000 募集其余的 $44.8 million。这 56 位投资者合计需要 560 个合格就业岗位。每人 10 个。没有例外。
经济报告通常会预计一个远高于 560 的余量，因为就业创造是这些投资者与 I-829 被拒之间唯一的屏障。要问清楚这个余量是多少，并且坚持要一个数字而不是一个形容词。一个恰好落在 560 的模型，是一个应当放弃的模型。
请注意 EB-5 资金在这里为发起方换来了什么。更便宜的资本。EB-5 投资者接受远低于夹层基金所要求的回报，因为他们真正的回报是绿卡，而这一差额正是整个项目的全部商业逻辑所在。
这 56 位投资者也并不拥有这栋建筑。他们持有的是一家新商业企业的份额，也就是一个集合基金，由它把汇集起来的资金借给真正开发该地块的创造就业实体。这种双实体结构是标准做法，我们关于EB-5 集合投资以及就业岗位如何分配的页面解释了这种拆分是如何记录在案的。
就业模型是如何建立的
区域中心项目会计入间接就业和引致就业，这些是用诸如 RIMS II 或 IMPLAN 之类的投入产出模型估算的。硬性建设成本和预计运营收入从一端输入。行业乘数在另一端把它们转换为就业估算值。输入的数据决定一切。
有三个细节决定了这一产出能否经受住审查。购置土地不创造任何就业，通常要从建设投入中剔除，因此位于高地价城市的交易，其每一美元创造的就业岗位少于总预算表面上所显示的。历时不足两年的建设不产生任何合格的直接就业，只产生间接就业。而收入假设必须能够独立成立，因为一份没有任何贷款人愿意为之承保的入住率预测，会把就业数字变成虚构。
USCIS 依据 8 CFR 204.6，即 EB-5 申请法规来评估其方法论。我们关于核实就业创造预测的指南，列出了非经济学专业人士实际上可以对这类报告进行的核查。
你能借入这 $800,000 吗？
可以，但附有条件。2022 年的法规允许使用借入的资金，前提是该贷款以你个人拥有的资产作担保，并且你个人对偿还负有首要责任。担保物不能是项目或你所出资的新商业企业的资产。来自家庭成员的无担保贷款，其地位远弱于以你自己公寓作抵押取得的贷款。
赠与也可以。但要注意的是，赠与人的资金来源随后必须像你自己的一样被彻底记录在案，这往往会使文书工作翻倍，而不是减半。
从破土动工到永久绿卡
顺序比营销时间线上任何一个具体日期都更重要。你提交申请。审理需要数月。如果你的出生国名额超额认购，取得移民签证号是下一道排队，只有在那之后，为期两年的有条件绿卡才会到来。就业创造的计时与你的有条件永久居民身份挂钩，而不是与你汇出资金的那一天挂钩。
Form I-829 应在该绿卡到期前的 90 天窗口期内提交。USCIS 随后依据 8 CFR 216.6，即关于解除条件的规则，来检验投资是否得到持续维持、就业岗位是否已经实现。建设延误是一个项目的就业创造姗姗来迟的常见原因。
正因如此，建筑的进度表就是你的进度表。一个在你投资前两年就已破土动工的项目，已经消化掉了它的大部分风险。一个仍在等待审批许可的项目，则一点风险都没有消化。想了解你最终需要发起方交出的文件，请参阅 I-829 证据材料包必须包含哪些内容。
成功率是一个难以捉摸的数字
批准百分比被不断引用，其含义却远不如表面看上去那么大。USCIS 在其移民与公民身份数据报告中公布申请受理量和批准量，但一个综合批准率把一个已完工项目中材料翔实的案例，与一次从未募资完成的募集中单薄的申报混为一谈，而且它对你的 $800,000 是否收回这件事只字未提。
有两个结果很重要，而且二者完全独立。申请是否获批？资本是否得到偿还？一个项目可以创造出它所承诺的每一个就业岗位，却仍然延迟偿还或只部分偿还投资者的资金，尤其是在发起方于原始贷款偿还后把资本重新部署到第二项资产的情况下。
向发起方索要它自己的记录，而不是行业平均数。在它以往的各只基金中，有多少份 I-829 申请获得了批准？有多少笔贷款按时偿还？一家不愿回答这些问题的区域中心，已经回答了这些问题。
在你汇款之前，向发起方问清这些
- EB-5 份额在资本结构中处于什么位置，谁的顺位排在它前面？
- 总募集额已经完成了多少？募集只完成一半意味着该项目可能永远不会按模型所假设的方式建成。
- 如果申请被拒，托管账户中的资金会怎样处理，由谁来决定？
- 一旦原始贷款偿还，书面的资本重新部署政策是怎样的？
- 经济报告为每位投资者预计创造多少就业岗位，超过 10 的余量有多大？
这些问题中的每一个，在募集文件、合伙协议或托管协议的某处都有书面答案，而一家经营过多只基金的发起方，会在一两天内拿出相关页面。热情的口头保证则完全是另一种信号。放慢脚步，读一读那些导致 USCIS 拒批的误区。
标志性项目确实是靠这笔资金建成的，而该计划历史上规模最大的几次募集，所资助的建筑你今天就能从旁走过。我们对EB-5 资本如何助力建成 Hudson Yards的分析，展示了这一模式在其最大规模时所能达到的量级。