走完 EB-5 全程的投资人反复提到同样的几点观察，而其中几乎没有一点是关于钱的。整理资金来源档案所花的时间远超他们的预期。递交之后的等待比准备材料更难熬。大多数人说项目比律师更重要，尽管一位不称职的律师依然能拖垮一个好项目。本词条是对 EB-5 投资人在各个阶段所反映情况的综合归纳，而非某一位具名人士的访谈记录，因为对于一个即将电汇 $800,000 的人来说，一篇编造的访谈毫无价值。
为什么这里没有具名的投资人
已发表的 EB-5 访谈通常是营销。区域中心找到一位满意的客户，录制一段长访谈，再剪辑成一份从不提及赎回条款或证据补件要求的推荐证言。我们宁愿描述其中的规律。以下内容依据公开记录：经 EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 修订的法条、8 CFR 204.6 的法规，以及 USCIS 政策手册第 6 卷第 G 部分中的裁定标准。
第一年都花在资金来源档案上
几乎所有人都低估了这一部分。USCIS 要求一条可追溯的路径，从资金的最初来源一直到新商业企业的账户，其判断标准是优势证据而非绝对确定。实践中这意味着要提供追溯数年的报税表、出售任何财产的合同、每一笔转账两端的银行对账单。对于任何外人看来会觉得奇怪的事项，都要附上一份签署的说明。
来自实行外汇管制国家的投资人面对的是这个问题最棘手的版本。中国限制每人每年可兑换的外汇额度，因此资金往往以来自亲属和同事的数十笔小额转账的形式抵达托管账户，而这些帮忙的人中每一个都必须证明自己收入的合法性。来自尼日利亚和南非的投资人要应对央行审批，以及现金业务背后更为单薄的书面凭证。
在你筛选项目之前就开始准备这份档案。
递交：优先日就是资产
I-526E 表格确定优先日，而优先日是本流程中唯一一样日后无法找回的东西。一旦区域中心已就该具体发行项目递交了 I-956F 表格，投资人便可递交。USCIS 必须先批准 I-956F，排在其后的申请才能获批，一些顾问据此认为投资人应等到获批后再递交。等待会损失数月的优先日，却什么好处都换不来。
已在美国境内并持有有效身份的投资人，在其类别有签证名额时可同时递交 I-485 表格，家庭正是借此在绿卡本身到来的数年之前就获得工作和旅行许可。其余所有人则在境外领事馆等待。已公布的 USCIS 处理时间给出的是中位数，而非承诺。
等待对人的影响
两年的杳无音讯是正常的，却依然让人觉得不对劲。投资人描述说，头六个月每周查一次案件状态，之后改为每季度一次，再往后就干脆不查了。预留签证类别在 2022 年之后改变了排队的格局。乡村项目占每年 EB-5 名额的 20 percent，高失业率地区再占 10 percent，另有 2 percent 预留给基础设施。这些预留名额的推进速度快于非预留的名额池，这对任何在印度或中国出生的人都极为重要，因为 8 U.S.C. 1152 中每个国家 7 percent 的上限，把一条普通的队伍变成了长达数年的积压。
第一重担忧之下还潜藏着第二重。国会已授权区域中心项目延续至 30 September 2027，而 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S) 会在项目再次失效时保护于 30 September 2026 当日或之前递交的申请。任何经历过 2021 年那次停摆的人都会认真看待这项保护。祖父条款保护是投资人在决定不是要不要递交、而是何时递交时问得最多的条款。
投资人会后悔当初选的项目吗？
选对了的人几乎从不去想项目的事。选错了的人则想不了别的。区分这两类人的那些问题并不起眼，而且在任何人签字之前就能回答：EB-5 资金在资本结构中处于什么位置，其上方压着多少优先债，预算已经花掉了多少，以及经济报告将那十个就业岗位中的多少个归因于已经投入实地的资金。
索取区域中心在 I-956G 表格上的年度申报，以及任何 USCIS 合规审计的结果。询问如果施工所需时间超过贷款允许的期限会怎样。没有哪个卖项目的人会主动给出这个问题的答案。独立的第三方尽职调查的花费只占整笔风险的一小部分，这使它成为整笔交易中最便宜的保险。
凡是声称某发行项目已获某联邦机构批准或背书的说法，都应视为掉头离开的理由。SEC 就恰恰这种说辞长期保留着一条警示，见其关于声称 SEC 已批准某发行项目的投资者警示。赔了钱的投资人几乎总是听过这类说法的某个版本。一个失败的项目从内部看是什么样子值得花一小时来读。
第二个时钟：有条件居留与 I-829 表格
获批会产生一张为期两年的有条件绿卡，以及一整套新的义务。资金必须从其可供创造就业的企业使用之日起至少投资满两年。每位投资人须创造并有据可查的十个全职岗位。根据 8 CFR 204.6(e)，全职意味着每周至少 35 小时，兼职岗位的组合即便工时加起来达到 40 也不算数，而两名雇员之间真正的工作分担安排则算数。
I-829 表格解除条件。获批的生效日期为取得有条件居留之日起满两周年之时，而非追溯至案件最初。配偶及 21 岁以下未婚子女被纳入主申请投资人的申请之中，而无需各自单独递交，这让原本按四份单独申请做预算的家庭颇感意外。
此后，绿卡每十年通过 I-90 表格续期，而在成为永久居民满五年后即可申请入籍。USCIS 在其公民身份与入籍页面上列明了相关要求。
后悔之事，按轻重排序
- 凭回报率来选项目。在 $800,000 上多一个百分点的优先回报，一年是 $8,000。而移民结果搞错了，代价是整整 $800,000 外加等待所耗费的岁月。
- 聘请从未办过 EB-5 的律师。资金来源方面的工作是一门专长。全科律师收费一样，却会漏掉更多。
- 草草浏览发行文件。私募发行备忘录会写明项目表现不佳时会发生什么，而认真读过它的投资人，很少会是三年后大吃一惊的那些人。
- 为移民做了规划，却忘了税务。永久居民需就全球收入纳税，并申报境外账户。请在成为居民之日前阅读 IRS 实质性居住测试和 FinCEN 境外银行账户申报规则，因为在那之后，大多数筹划选择都不复存在。
走完全程的人会建议你照做的事
先把资金档案做好，再选项目，然后聘请那位将亲自在申请上签字的律师。问区域中心，它的投资人中有多少人已获批 I-829 申请，再问那些被拒的人后来怎么样了。在正式投入之前，先在纸面上把整条路走一遍，因为从递交到永久绿卡的整个流程耗时之长，有时另一种签证类别反而更适合某个特定的家庭。
还有，把所有东西都留好副本。留两份。