Các cú sốc toàn cầu đã thay đổi hành vi của nhà đầu tư EB-5 theo bốn cách dễ thấy. Việc đóng cửa lãnh sự trong đại dịch COVID-19 khiến các nhà đầu tư đã được chấp thuận bị mắc kẹt ở nước ngoài và biến việc điều chỉnh tình trạng (adjustment of status) thành con đường an toàn hơn cho bất kỳ ai đã ở trong nước Mỹ. Sự gián đoạn của chương trình trung tâm vùng vào ngày 30 June 2021 đã dừng việc nộp hồ sơ trung tâm vùng mới trong nhiều tháng và dạy cho một thế hệ nhà đầu tư biết đọc các mốc thời gian cấp phép trước khi chuyển tiền. Lãi suất cao hơn sau năm 2022 đã thay đổi việc chủ đầu tư nào còn có thể chi trả nổi cho vốn EB-5, trong khi các hạn ngạch dành riêng do EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 tạo ra đã kéo nhu cầu về phía các dự án nông thôn nơi thực sự còn thị thực.
Đại dịch có thay đổi cách nhà đầu tư chọn dự án không?
Có, và sự thay đổi đó vẫn duy trì.
Trước năm 2020, một bản dự phóng tài chính (pro forma) bóng bẩy và một thương hiệu khách sạn dễ nhận biết là đủ để đưa hầu hết các dự án qua cửa. Rồi các phòng khách sạn bỏ trống suốt một năm. Người thuê mặt bằng bán lẻ ngừng trả tiền thuê, và tiến độ xây dựng trượt quá khung thời gian hai năm mà các mô hình kinh tế của trung tâm vùng dựa vào, biến một tài liệu tiếp thị thành một tập hợp các giả định lần đầu tiên có thể được đối chiếu với thực tế. Những nhà đầu tư chưa từng hỏi về hợp đồng giá tối đa được bảo đảm (guaranteed maximum price) bắt đầu đặt câu hỏi. Các câu hỏi về việc giải ngân tài khoản ký quỹ (escrow) và chính sách tái triển khai vốn trở thành thông lệ chứ không còn mang tính đối đầu.
Phép tính về tạo việc làm là điều làm cho chuyện này trở nên cụ thể. Mười việc làm toàn thời gian cho mỗi nhà đầu tư là yêu cầu theo luật định, và 8 CFR 204.6, quy định về đơn xin của nhà đầu tư theo diện việc làm định nghĩa toàn thời gian là ít nhất 35 giờ mỗi tuần và loại trừ việc ghép nhiều vị trí bán thời gian ngay cả khi tổng số giờ cộng lại đủ. Một khách sạn mở cửa muộn hai năm thì trong thời gian đó không tuyển dụng ai. Nhà đầu tư học được cách hỏi khi nào việc làm thực sự xuất hiện chứ không chỉ hỏi mô hình dự đoán bao nhiêu việc làm.
Sự gián đoạn năm 2021 gây tổn hại nhiều hơn cả virus
Việc cấp phép trung tâm vùng hết hiệu lực vào ngày 30 June 2021, và trong mười tháng rưỡi tiếp theo USCIS không chấp nhận các đơn trung tâm vùng mới. Việc xét duyệt đình trệ và kiện tụng nối tiếp. Những nhà đầu tư đã giải ngân vốn phải ngồi chờ mà không thấy con đường phía trước. EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 được ban hành vào ngày 15 March 2022 trong khuôn khổ Public Law 117-103, the Consolidated Appropriations Act, 2022, và các điều khoản về trung tâm vùng của đạo luật này có hiệu lực sáu mươi ngày sau đó, vào ngày 14 May 2022. Ngày ban hành không phải là ngày khởi động lại, một sự khác biệt mà những nhà đầu tư đang chờ đợi cảm nhận trọn vẹn.
Giai đoạn đó đã tái định hình hành vi nhiều hơn bất kỳ biện pháp y tế nào. Các mốc thời gian của chương trình trở thành hạng mục thẩm định. Đạo luật năm 2022 có hai điều khoản nói trực tiếp đến trải nghiệm này: 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S), với tiêu đề "Bảo vệ trước tình trạng luật hết hiệu lực", giữ cho các đơn nộp vào hoặc trước ngày 30 September 2026 vẫn có thể được xét duyệt nếu chương trình lại gián đoạn, và 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S) cho các nhà đầu tư thiện chí 180 ngày để thực hiện hành động khắc phục khi một trung tâm vùng bị chấm dứt hoặc bị cấm hoạt động. Việc cấp phép hiện tại kéo dài đến ngày 30 September 2027. Bất kỳ ai đã trải qua giai đoạn gián đoạn giờ đây đều theo dõi sát mốc thời gian đó, và chi phí mà đợt đóng cửa năm 2021 gây ra cho nhà đầu tư và nhà tài trợ giải thích lý do.
Lãi suất cao hơn viết lại cơ cấu vốn
Nợ ưu tiên (senior debt) giá rẻ khiến EB-5 chỉ là tùy chọn. Khi các khoản vay xây dựng có lãi suất thấp, chủ đầu tư nhận vốn EB-5 dạng mezzanine chỉ vì lợi thế nhỏ của mức lãi suất coupon thấp và kỳ hạn dài, và rất nhiều nhà tài trợ bỏ qua nó hoàn toàn. Rồi việc vay vốn trở nên đắt đỏ. Vốn thứ cấp (subordinate capital) trở nên khan hiếm, và EB-5 biến thành một trong số ít nguồn vốn kiên nhẫn thứ cấp có sẵn với bất kỳ giá nào.
Hai hệ quả kéo theo, đi theo hai hướng ngược nhau. Các nhà tài trợ mạnh hơn gia nhập thị trường vì phép tính rốt cuộc đã có lợi cho họ. Các nhà tài trợ yếu hơn cũng gia nhập, vì không tổ chức cho vay truyền thống nào chịu đụng đến thương vụ của họ ở bất kỳ giá nào. Phân biệt hai nhóm này giờ đây là vấn đề thẩm định cốt lõi, và đó là lý do dữ liệu về thành tích hoạt động của các trung tâm vùng lớn quan trọng hơn bất kỳ tờ quảng cáo nào.
Biến động tỷ giá và chi phí thực của $800,000
Các ngưỡng được cố định bằng đô la. Khoản đầu tư bên trong một Khu vực việc làm trọng điểm là $800,000 và bất kỳ nơi nào bên ngoài là $1,050,000, nên mỗi biến động của đồng nội tệ của nhà đầu tư đều làm thay đổi giá tính theo tiền địa phương của cùng một tấm thẻ xanh. Các gia đình ở những quốc gia có đồng tiền yếu đi so với đô la đã chứng kiến chi phí thực tế leo thang mà không một chữ nào trong luật pháp Mỹ thay đổi, và không bản cáo bạch chào bán nào cảnh báo về điều đó, bởi vì không nhà tài trợ nào kiểm soát được nó.
Các con số bằng đô la cũng không cố định vĩnh viễn. Đạo luật năm 2022 ấn định lần điều chỉnh theo lạm phát đầu tiên vào ngày 1 January 2027, với các lần điều chỉnh tiếp theo cứ mỗi năm năm. Những nhà đầu tư gần như đã sẵn sàng và đang chờ một tỷ giá dễ chịu hơn nên tính mốc thời gian đó vào quyết định của mình.
Hãy đọc làn sóng hạn ngạch dành riêng cho nông thôn như một tín hiệu nhu cầu
Thị thực dành riêng đã thay đổi nơi dòng tiền chảy đến. Trong tổng phân bổ EB-5 hằng năm, 20 phần trăm được dành riêng cho các dự án nông thôn, 10 phần trăm cho các khu vực thất nghiệp cao và 2 phần trăm cho hạ tầng. Các suất dành riêng vẫn còn cho những quốc tịch mà hàng chờ không dành riêng đã bị thoái lui (retrogression), và đó là lý do các dự án nông thôn tăng lên gấp bội sau năm 2022.
Việc chỉ định nông thôn là một dữ kiện pháp lý có bằng chứng đi kèm, và tỷ lệ thất nghiệp không đóng vai trò nào trong đó. Nông thôn có nghĩa là nằm ngoài mọi khu vực thống kê đô thị (metropolitan statistical area) do Office of Management and Budget chỉ định, và nằm ngoài ranh giới của bất kỳ thành phố hay thị trấn nào có từ 20,000 người trở lên, khiến nó trở thành một vấn đề của địa lý điều tra dân số. Hạn ngạch dành riêng cho khu vực thất nghiệp cao mới là loại phụ thuộc vào dữ liệu thị trường lao động, và nó cần một tỷ lệ thất nghiệp bình quân gia quyền ít nhất bằng 150 phần trăm của mức bình quân toàn quốc, được xây dựng từ chương trình thống kê thất nghiệp khu vực địa phương của Bureau of Labor Statistics. Hãy yêu cầu được xem bằng chứng mà dự án thực sự dựa vào. Trang của chúng tôi về cách hạn ngạch dành riêng cho nông thôn hoạt động trong thực tế giải thích một chỉ định có cơ sở vững chắc trông như thế nào.
Những cú sốc nào vẫn đang tác động dần qua hàng chờ?
Tình trạng tồn đọng là hệ quả chuyển động chậm nhất trong tất cả những điều trên. Giới hạn theo từng quốc gia được đặt ở mức 7 phần trăm trong 8 U.S.C. 1152 có nghĩa là nhu cầu lớn từ một quốc gia chuyển thành nhiều năm chờ đợi chứ không phải sự thiếu hụt thị thực nói chung, trong khi văn bản của đạo luật ưu tiên theo diện việc làm tại 8 U.S.C. 1153 quy định việc phân bổ cơ bản và các hạn ngạch dành riêng. Một năm đại dịch với ít cuộc phỏng vấn hoàn tất hơn vẫn còn dội lại qua các ngày hành động cuối cùng (final action dates) hiện nay.
Thời gian xử lý là một chỉ báo trễ khác, và chúng được công bố chứ không phải phỏng đoán. Hãy kiểm tra các khoảng thời gian hiện tại trên công cụ tra cứu thời gian xử lý hồ sơ của USCIS thay vì dựa vào những gì một đại lý đã nói năm ngoái. Về bản thân hàng chờ, hãy xem phần giải thích của chúng tôi về cách tình trạng tồn đọng và thoái lui của EB-5 vận hành.
Hãy hỏi nhà tài trợ về những gì giai đoạn 2020 đến 2022 đã gây ra cho danh mục dự án của họ
Đây là câu hỏi thẩm định tốt nhất mà một cú sốc toàn cầu đã trao cho các nhà đầu tư.
Bất kỳ trung tâm vùng nào hoạt động trước năm 2020 đều đã trải qua một bài kiểm tra sức chịu đựng thực tế mà không mô hình nào có thể mô phỏng được. Hãy hỏi những dự án nào đang xây dựng dở dang vào March 2020, tiến độ của chúng đã ra sao, có nhà đầu tư nào bị từ chối I-829 vì hậu quả đó hay không, và bao nhiêu vốn đã được tái triển khai sang một dự án thứ hai. Một nhà tài trợ có câu trả lời rõ ràng là có bằng chứng. Một nhà tài trợ lảng sang chuyện khác cũng đang nói cho bạn biết điều gì đó. Kết quả tổng hợp trên toàn chương trình xuất hiện trong các báo cáo dữ liệu nhập cư và quốc tịch của USCIS, và việc đọc chúng cùng với dữ liệu về tỷ lệ chấp thuận và từ chối EB-5 cho thấy hồ sơ thành tích của bất kỳ nhà tài trợ nào thực sự bất thường đến mức nào.
Các cú sốc sẽ tiếp tục xảy đến. Chiến tranh, bầu cử, kiểm soát tiền tệ và các tình huống khẩn cấp về y tế công cộng đều làm dịch chuyển nhu cầu EB-5, và lịch của chương trình bổ sung hai mốc thời gian đáng theo dõi: 30 September 2026 cho bảo vệ theo diện bảo lưu (grandfathering) và 30 September 2027 cho việc tái cấp phép. Nhu cầu sẽ di chuyển đến đâu tiếp theo được trình bày trong trang của chúng tôi về cách đạo luật cải cách năm 2022 định hình lại nhu cầu của nhà đầu tư.