Năm bên được trả tiền khi bạn chuyển $800,000 vào một dự án EB-5, và nhiều nhất chỉ một trong số họ có nghĩa vụ trung thành với bạn. Chủ đầu tư dự án muốn nguồn vốn giá rẻ trong hai mươi tư đến sáu mươi tháng. Trung tâm vùng thu phí bảo trợ. Đại lý di trú ở nước ngoài hưởng hoa hồng trên chữ ký của bạn. Một bên môi giới đặt tại Mỹ có thể hưởng một khoản hoa hồng thứ hai trên cùng một nhà đầu tư. Luật sư di trú của riêng bạn, do bạn thuê và do bạn trả tiền, là bên duy nhất mà nghĩa vụ chỉ hướng về một mình bạn.
Sự bất đối xứng đó giải thích phần lớn những gì trục trặc trong ngành này.
Ai trả tiền cho ai trong một thương vụ EB-5
Vốn đi theo một hướng và lời tư vấn đi theo hướng ngược lại. Khoản đầu tư của bạn chảy vào doanh nghiệp thương mại mới, tức NCE, đơn vị cho vay hoặc góp khoản tiền được gộp chung cho thực thể tạo việc làm xây dựng và bố trí nhân sự cho dự án. Phí hành chính của bạn thì đi tới một nơi hoàn toàn khác. Được báo ở mức khoảng từ $50,000 đến $70,000 trong các đợt chào bán hiện nay, khoản phí đó là cái quỹ mà ngành dùng để tự trả cho chính mình.
Từ quỹ đó mà ra tiền cho luật sư chứng khoán soạn bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ và nhà kinh tế lập báo cáo tạo việc làm. Đơn vị quản lý quỹ và bên ký quỹ cũng được trả từ đó. Vị đại lý đã giới thiệu bạn cũng vậy, và đó là khoản chi mà không ai nhắc đến trong lúc giới thiệu.
EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 đã kéo chuyện này ra ánh sáng. Nay các bên bảo trợ phải công bố khoản thù lao trả cho bên môi giới, và bản thân bên môi giới phải đăng ký với USCIS theo Form I-956K, đăng ký dành cho bên môi giới trực tiếp và bên thứ ba. Hãy yêu cầu được xem bản đăng ký. Một đại lý chưa từng nghe đến mẫu đơn này đang hoạt động ngoài các quy định hiện hành.
Trung tâm vùng bảo trợ thương vụ và kiếm tiền từ nó
Trung tâm vùng là một thực thể được USCIS chỉ định qua Form I-956 để bảo trợ các khoản đầu tư EB-5 gộp chung và tính việc làm gián tiếp. Với mỗi đợt chào bán, trung tâm nộp Form I-956F để phê duyệt một khoản đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại, mô tả dự án và phương pháp luận kinh tế đằng sau con số việc làm của nó. Các thỏa thuận về phí cũng nằm trong cùng hồ sơ đó. Hằng năm trung tâm nộp Form I-956G. Những người đứng đầu trung tâm được thẩm tra qua Form I-956H, và trung tâm trả phí EB-5 Integrity Fund hằng năm là $20,000, hoặc $10,000 nếu trong năm tài chính trước có 20 nhà đầu tư trở xuống.
Không điều nào trong số đó khiến bên bảo trợ trở thành người có nghĩa vụ tín thác với bạn. Hãy mở thỏa thuận điều hành hoặc thỏa thuận hợp danh hữu hạn của NCE và bạn thường sẽ thấy rằng người quản lý hoặc thành viên hợp danh chính là một bên liên kết của bên bảo trợ, nắm toàn quyền định đoạt rộng rãi, được che chắn bởi những điều khoản miễn trừ trách nhiệm rộng, và có quyền sửa đổi các điều khoản khoản vay với bên đi vay mà không cần hỏi ý kiến biểu quyết của nhà đầu tư. Tất cả những điều đó đều hợp pháp. Tất cả những điều đó cũng quyết định điều gì sẽ xảy ra với bạn khi dự án chậm tiến độ mười tám tháng.
Hãy đọc tài liệu đó hai lần.
Một điểm về thời điểm giúp nhà đầu tư tiết kiệm nhiều tháng. Một khi trung tâm đã nộp I-956F cho đợt chào bán của bạn, bạn có thể nộp Form I-526E, đơn thỉnh cầu của nhà đầu tư qua trung tâm vùng, và khóa lại ngày ưu tiên của mình. USCIS phải phê duyệt I-956F trước khi đơn thỉnh cầu của bạn có thể được phê duyệt, và chờ đợi sự phê duyệt đó rồi mới nộp chỉ khiến bạn mất vị trí trong hàng đợi. Bài giải thích của chúng tôi về phê duyệt mẫu điển hình và Form I-956F đề cập những gì việc phê duyệt bảo đảm và không bảo đảm.
Đại lý di trú và khoản hoa hồng không ai báo cho bạn
Ở Trung Quốc, Việt Nam, Ấn Độ, Hàn Quốc và Đài Loan, đại lý di trú thường là người đầu tiên mà một nhà đầu tư gặp. Đại lý tổ chức hội thảo, dịch tài liệu, tập hợp hồ sơ nguồn vốn và dẫn dắt các gia đình qua nhiều năm quy trình. Một số người làm việc này rất giỏi.
Dự án trả hoa hồng cho họ từ ngân sách của chính dự án. Tính trên mỗi nhà đầu tư, khoản chi đó trong quá khứ lên đến hàng chục nghìn đô la, nghĩa là danh sách rút gọn mà một đại lý trình cho một gia đình ở Thành phố Hồ Chí Minh hay Hyderabad phần nào được định hình bởi việc bên bảo trợ nào trả cao nhất, một câu hỏi không nhất thiết liên quan gì đến việc dự án nào sẽ thực sự tạo ra mười việc làm cho mỗi nhà đầu tư. Không có gì trong dàn xếp này là bất hợp pháp. Mọi điều về nó đều là lý do để bạn kiểm chứng thương vụ ở một nơi khác.
Hãy hỏi hai điều. Hoa hồng của anh/chị trên đợt chào bán này là bao nhiêu, và anh/chị đã cân nhắc những dự án nào khác? Một câu trả lời thẳng thắn cho câu hỏi thứ nhất là chỉ dấu khá tốt cho sự trung thực về phần còn lại. Chúng tôi trình bày cơ chế này kỹ hơn trong bài các đại lý EB-5 ở nước ngoài hoạt động ra sao và họ thu phí bao nhiêu.
Hai loại luật sư ngồi ở chiếc bàn này
Luật sư chứng khoán làm việc cho bên phát hành. Hãng luật đó viết bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ và thỏa thuận đăng ký mua. Họ soạn các tài liệu điều hành của NCE và chuẩn bị bộ hồ sơ I-956F. Khách hàng của họ là bên bảo trợ. Công việc của họ là công bố mọi rủi ro bằng ngôn ngữ sẽ bảo vệ bên bảo trợ vào ngày mà một trong những rủi ro đó thực sự ập đến, và đó là lý do tài liệu bạn thấy khó đọc nhất lại chính là tài liệu được soạn kỹ lưỡng nhất.
Luật sư di trú là của bạn. Vị luật sư đó xây dựng hồ sơ nguồn vốn và nộp I-526E. Tiếp theo là điều chỉnh tình trạng hoặc xử lý qua lãnh sự, rồi hai năm sau quay lại với Form I-829 để gỡ bỏ điều kiện về thường trú. Phí thường là trọn gói, phổ biến ở mức khoảng từ $10,000 đến $30,000 cho giai đoạn thỉnh cầu, còn I-829 được tính phí riêng.
Hãy để ý ba kiểu dàn xếp. Một hãng luật vừa soạn đợt chào bán vừa đại diện cho các nhà đầu tư trong đợt đó. Một luật sư "miễn phí" mà phí lại được dự án lặng lẽ chi trả. Một luật sư do đại lý di trú chọn cho bạn, trong khi chính đại lý đó hưởng hoa hồng trên cùng thương vụ. Cả ba đều phổ biến, và cả ba đều được công bố ở đâu đó trong giấy tờ nếu bạn đọc kỹ đến nơi. Mỗi kiểu đều khiến người rà soát tài liệu của bạn có lợi ích tài chính gắn với việc bạn nói đồng ý. Việc bạn có cần luật sư riêng hay không là một câu hỏi chính đáng, và chúng tôi trả lời nó trong bài luật sư di trú EB-5 thực sự làm những gì.
Nhà kinh tế và đơn vị quản lý quỹ có vị trí ở đâu
Nhà kinh tế là trọng tâm thầm lặng trong một thương vụ qua trung tâm vùng. Sử dụng một mô hình đầu vào-đầu ra như RIMS II hoặc IMPLAN, bản báo cáo đó chuyển chi tiêu xây dựng và doanh thu vận hành dự phóng thành một con số việc làm tổng. Thẻ xanh của bạn phụ thuộc vào việc những con số ấy còn trụ được khi va chạm với thực tế ở giai đoạn I-829, tức là hai năm sau khi bạn nhận được thường trú có điều kiện và rất lâu sau khi tất cả những người đã bán thương vụ cho bạn đã chuyển sang đợt gọi vốn kế tiếp. Hãy xem xét kỹ phần dự phòng. Một báo cáo dự phóng đúng mười việc làm cho mỗi nhà đầu tư thì không chừa chỗ cho dù chỉ một lần giải ngân xây dựng bị trễ.
Nhà đầu tư trực tiếp thì không có được điều đó. Theo 8 CFR 204.6, quy định điều chỉnh các đơn thỉnh cầu EB-5, một vị trí đủ điều kiện phải là toàn thời gian, và việc kết hợp các vị trí bán thời gian không được tính ngay cả khi tổng số giờ cộng lại đủ. Một dàn xếp chia sẻ việc làm, trong đó hai hoặc nhiều nhân viên cùng chia một vị trí toàn thời gian, thì được tính.
Quản lý quỹ là phần mới hơn. Đạo luật năm 2022 đã đẩy việc luân chuyển tiền ra khỏi tầm kiểm soát thuần túy của bên bảo trợ bằng cách yêu cầu phải có một đơn vị quản lý quỹ độc lập hoặc một cuộc kiểm toán NCE hằng năm do một kế toán viên có giấy phép thực hiện. Bên ký quỹ giữ các khoản tiền đăng ký mua cho đến một điều kiện giải ngân được xác định rõ. Hãy đọc kỹ điều kiện đó, vì một lần giải ngân được kích hoạt bởi việc đăng ký mua thay vì bởi việc nộp I-956F sẽ đánh mất phần lớn sự bảo vệ mà cơ chế ký quỹ lẽ ra phải mang lại.
Đứng trên tất cả họ là Văn phòng Chương trình Nhà đầu tư Di dân của USCIS (USCIS Immigrant Investor Program Office), với Bộ Ngoại giao kiểm soát số lượng visa. Hướng dẫn của chúng tôi về cách USCIS và Bộ Ngoại giao vận hành quy trình EB-5 trình bày sự phân chia công việc đó theo từng bước.
Hãy hỏi bốn câu này trước khi bạn ký bất cứ điều gì
- Ai đang trả tiền cho anh/chị, và bao nhiêu? Hãy hỏi đại lý. Rồi hỏi luật sư, vào một ngày khác. Chỉ nhận câu trả lời bằng văn bản.
- Anh/chị đã loại bỏ những đợt chào bán nào giúp tôi, và vì sao? Một cố vấn chưa bao giờ loại bỏ bất cứ thứ gì thì là một nhà phân phối.
- Hãy cho tôi xem biên nhận I-956F của đợt chào bán này. Một số biên nhận kèm ngày, không phải một lời trấn an.
- Ai là người phê duyệt việc giải ngân tiền của tôi khỏi tài khoản ký quỹ? Rồi hãy tìm tên người đó trong thỏa thuận ký quỹ.
Không có cơ quan liên bang nào chứng thực cho một đợt chào bán EB-5, và bất kỳ gợi ý nào ngược lại đều nên chấm dứt cuộc trò chuyện. Cảnh báo dành cho nhà đầu tư của SEC về các tuyên bố rằng cơ quan này đã phê duyệt một đợt chào bán tồn tại là vì kiểu chào mời đó cứ liên tục được sử dụng. Việc USCIS phê duyệt một dự án chỉ xác nhận rằng dự án đáp ứng các tiêu chí di trú và không nói gì về việc bạn có lấy lại được tiền hay không.