Dự án EB-5 đô thị vẫn đủ điều kiện cho mức tối thiểu $800,000, kèm hai điểm ràng buộc chưa từng tồn tại trước năm 2022. Để đủ điều kiện là một Khu vực việc làm trọng điểm thất nghiệp cao giờ đây có nghĩa là khu điều tra dân số nơi doanh nghiệp chủ yếu hoạt động, cộng với các khu liền kề trực tiếp, có tỷ lệ thất nghiệp trung bình gia quyền ít nhất 150 phần trăm mức toàn quốc. Các thương vụ ở thành phố cũng dựa vào phần visa dành riêng 10 phần trăm, bằng một nửa mức 20 phần trăm dành cho khu vực nông thôn, nên hàng chờ phía sau một dự án đô thị thường dài hơn. Điều mà các dự án đô thị vẫn mang lại là chiều sâu thị trường và một câu chuyện việc làm mà viên chức xét duyệt có thể đối chiếu với một nền kinh tế địa phương đang vận hành.
RIA thực sự đã thay đổi điều gì về TEA đô thị
Việc chứng nhận cấp tiểu bang đã không còn. Trước tháng 3 năm 2022 một cơ quan tiểu bang chỉ định các TEA, và các tiểu bang khá rộng rãi trong việc này, tạo ra những tấm bản đồ khiến EB-5 trở nên độc hại về mặt chính trị. Bộ An ninh Nội địa (Department of Homeland Security) nay tự đưa ra quyết định, dựa trên nhóm khu điều tra dân số mô tả ở trên, hoặc dựa trên một thành phố hay thị trấn từ 20,000 người trở lên với tỷ lệ thất nghiệp ở mức 150 phần trăm mức trung bình toàn quốc. Một chỉ định có hiệu lực hai năm.
Hệ quả thực tế là chuyện số học. Lấy một khu ở trung tâm thành phố với tỷ lệ thất nghiệp 4.2 phần trăm trong khi tỷ lệ toàn quốc ở mức 4.0 phần trăm. Nó không đạt, và dù có đi tìm bao nhiêu khu liền kề cũng không cứu được, trừ khi các khu lân cận thực sự yếu đủ để kéo mức trung bình gia quyền lên 6.0 phần trăm trở lên. Những chuỗi khu dài chạy từ một quận giàu có sang một quận nghèo không còn khả dụng nữa, bởi chỉ các khu liền kề trực tiếp mới được tính.
Dữ liệu đến từ hai nguồn liên bang. Hãy kiểm chứng mọi tuyên bố với chương trình Thống kê Thất nghiệp Khu vực Địa phương của BLS và các bảng ở cấp khu điều tra dân số được công bố trong Khảo sát Cộng đồng Hoa Kỳ của Cục Điều tra Dân số. Sau đó hãy hỏi nhà tài trợ đã dùng phiên bản dữ liệu nào. Một ước tính ACS năm năm từ một lần phát hành khác có thể đẩy một khu cận biên qua ranh giới theo cả hai hướng.
Vì sao một tấm bản đồ TEA cũ từ năm 2022 sẽ khiến bạn hiểu sai
Không tồn tại tấm bản đồ TEA liên bang chính thức nào. Kết quả tìm kiếm vẫn hiển thị các bản đồ TEA cấp tiểu bang công bố năm 2021 và 2022, một số vẫn còn trực tuyến và không được cập nhật, và nhà đầu tư cứ coi chúng là căn cứ chính thức. Những bản đồ đó được xây dựng cho các quy tắc trước RIA và quy trình chứng nhận trước RIA. Một khu được thể hiện là đủ điều kiện trên một bản đồ tiểu bang năm 2022 có thể không đạt vào hôm nay vì hai lý do riêng biệt: dữ liệu thất nghiệp bên dưới đã được điều chỉnh lại, và phép kiểm pháp lý để gộp các khu đã thay đổi.
Điều bạn thực sự cần là bản phân tích TEA nộp kèm Đơn I-956F xin phê duyệt một khoản đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại của dự án, cho thấy số hiệu các khu và phép tính trung bình gia quyền đằng sau chúng. Một nhà tài trợ không chịu cho xem bản đó đang nói với bạn một điều hữu ích. Các nhà tài trợ có uy tín giao nó ra mà không cần được yêu cầu, và bản khảo sát của chúng tôi về các Trung tâm vùng lớn và bề dày thành tích của họ là một nơi hợp lý để hiệu chỉnh xem việc công bố thông tin bình thường trông ra sao.
Các thương vụ ở thành phố còn đáng giá $800,000 không?
Có, khi tài sản là loại mà một ngân hàng sẽ cấp vốn dù không có tiền EB-5 trong cơ cấu vốn. Đó là phép thử trung thực. Vốn EB-5 là nguồn tài trợ tầng giữa (mezzanine) giá rẻ, và một dự án đô thị chỉ tồn tại được vì EB-5 lấp một lỗ hổng là một dự án mà thị trường thương mại đã định giá là quá rủi ro.
Những lợi thế còn tồn tại sau năm 2022 mang tính cơ cấu chứ không phải quy định. Thị trường lao động đô thị hấp thụ việc tuyển dụng nhanh chóng, nên một khách sạn hay một dự án mở rộng bệnh viện có thể đưa người vào bảng lương gần đúng tiến độ, đó chính là điều mà giai đoạn I-829 kiểm tra. Tính thanh khoản khi thoái vốn tốt hơn, bởi một tài sản đã ổn định ở một đô thị lớn có người mua và các phương án tái cấp vốn mà một cơ sở ở vùng xa không có. Các bên cho vay xây dựng và công ty bảo hiểm quyền sở hữu (title) hiểu rõ những phân khúc thị trường này, làm giảm khả năng một công trình bị đình trệ khiến vốn của bạn nằm trong tái triển khai vốn suốt nhiều năm.
Đối trọng với tất cả những điều đó là hàng chờ. Bản phân tích của chúng tôi về tình trạng tồn đọng EB-5, thoái lùi ngày ưu tiên và các hạng mục dành riêng cho thấy phép tính phần dành riêng vận hành ra sao theo từng quốc gia, và tỷ lệ phê duyệt I-526E và I-829 đã công bố đáng được đọc cùng với bề dày thành tích của bất kỳ nhà tài trợ nào.
Phần dành riêng 10 phần trăm và điều nó thực sự mang lại
Mười phần trăm nguồn cung visa EB-5 hằng năm được dành riêng cho các dự án TEA thất nghiệp cao. Khu vực nông thôn nhận 20 phần trăm và hạ tầng công cộng nhận 2 phần trăm. Visa dành riêng chưa dùng hết được chuyển tiếp trong cùng hạng mục sang năm tài khóa kế tiếp, và nếu lại không được dùng thì rơi vào nhóm không dành riêng. Với một nhà đầu tư đến từ một quốc gia bị đăng ký vượt mức nặng nề, nộp hồ sơ vào một hạng mục dành riêng có thể là sự khác biệt giữa một thời gian chờ tính bằng vài năm và một thời gian chờ tính bằng hơn một thập kỷ.
Các dự án nông thôn còn được xử lý ưu tiên theo luật, điều mà các dự án đô thị thất nghiệp cao không có. Hãy tự xác nhận thời gian hiện tại trên công cụ tra cứu thời gian xử lý hồ sơ của USCIS thay vì tin vào ước tính của nhà tài trợ. Bản so sánh của chúng tôi về các hạng mục visa nông thôn, dành riêng và không dành riêng trình bày giá trị thực tế của từng loại.
Tự kiểm tra tuyên bố TEA của nhà tài trợ
Bốn câu hỏi làm phần lớn công việc.
- Những khu nào? Lấy số hiệu khu điều tra dân số của địa điểm dự án và của mọi khu liền kề được gộp vào phép tính trung bình.
- Lần phát hành dữ liệu nào? Cả ước tính ACS năm năm lẫn chuỗi dữ liệu BLS đều được điều chỉnh lại, nên phiên bản cần được nêu rõ trong hồ sơ nộp.
- Trung bình được gia quyền thế nào? Theo lực lượng lao động, chứ không phải là trung bình cộng đơn thuần các tỷ lệ của các khu. Một khu nhỏ với 15 phần trăm thất nghiệp sẽ không cứu nổi một khu lớn ở mức 3 phần trăm.
- Chỉ định hết hạn khi nào? Chỉ định TEA có hiệu lực hai năm, và một hồ sơ nộp chậm có thể tồn tại lâu hơn bản phân tích mà nó dựa vào.
USCIS giải thích cách họ đánh giá TEA và việc tạo việc làm trong Tập 6, Phần G của Sổ tay Chính sách USCIS, về nhà đầu tư nhập cư. Hãy đọc phần đó trước khi bạn đọc một tờ giới thiệu.
Khoảng chênh giá thực sự đáng giá bao nhiêu
$250,000 là khoảng cách giữa một dự án TEA và một dự án nằm ngoài TEA, và cả hai con số đều được điều chỉnh theo lạm phát lần đầu tiên vào ngày 1 tháng 1 năm 2027. Một nhà đầu tư chọn một khu đô thị cận biên chỉ để tiết kiệm $250,000 đó là đang chấp nhận rủi ro về chỉ định trên một khoản chiết khấu sẽ không giữ nguyên kích cỡ mãi mãi. Trả $1,050,000 cho một dự án mà bạn thực sự tin tưởng là một câu trả lời có thể bảo vệ được. Nộp hồ sơ dựa trên một khu nông thôn mà không ai có thể tranh cãi cũng vậy.
Hãy hỏi thêm một câu trước khi bạn cam kết. Nếu USCIS không đồng ý với bản phân tích TEA và đơn kiến nghị của bạn bị xét duyệt ở mức $1,050,000, liệu phương án chào bán có cho phép bạn bù phần thiếu hụt, hay hồ sơ chỉ đơn giản là chết?
Bài đánh giá của chúng tôi về cách luật năm 2022 định hình lại nhu cầu của nhà đầu tư theo dõi dòng tiền đã đi về đâu kể từ khi các quy tắc thay đổi, và những gì vốn EB-5 đã xây dựng ở các thành phố và các hạt nông thôn cho thấy các loại tài sản đang được chào bán hiện nay.