Không cơ quan nào xếp hạng các trung tâm vùng EB-5, và không tồn tại bảng xếp hạng chính thức nào về những trung tâm lớn nhất. USCIS công bố những trung tâm nào đang giữ chỉ định hợp lệ và những trung tâm nào đã bị chấm dứt, và việc ghi điểm của chính phủ dừng lại ở đó. Các con số về vốn huy động và tỷ lệ chấp thuận trong một bộ tài liệu chào mời đều đến từ chính nhà tài trợ. Đơn vị huy động vốn lớn nhất nước vẫn có thể là nơi sai lầm cho $800,000 của bạn.
Vì vậy hãy coi từ lớn như một lập trường bán hàng. USCIS không gán cho nó ý nghĩa nào. Hãy đánh giá một nhà tài trợ theo cách một bên cho vay đánh giá một bên đi vay.
Điều gì khiến một nhà tài trợ trông có vẻ lớn, và điều gì thực sự quan trọng
Quy mô được nêu bằng hai loại đơn vị. Tổng số tiền huy động lũy kế kể từ khi thành lập là ồn ào nhất, vì con số đó chỉ tăng lên và không bao giờ giảm khi một thương vụ xấu đi. Số dự án được chấp thuận đứng thứ hai, và nó dễ bị thổi phồng bằng cách đếm cả những đợt chào bán đã đóng vào năm 2013 theo các quy định không còn tồn tại.
Hoàn trả vốn mới là đơn vị đáng kể. Bao nhiêu nhà đầu tư đã nhận lại vốn gốc, đầy đủ, theo đúng lịch trình mà đợt chào bán đã hứa? Một nhà tài trợ đã hoàn trả vốn cho vài trăm nhà đầu tư qua nhiều quỹ đã hoàn tất đã chứng minh được điều mà không tài liệu quảng cáo nào có thể giả tạo. Một nhà tài trợ đã huy động nửa tỷ đô la mà chưa hoàn trả cho ai chỉ chứng minh được rằng mình biết bán hàng.
Hãy yêu cầu con số thứ hai đó bằng văn bản. Những nhà tài trợ có nó sẽ gửi trong vòng một ngày.
Theo dõi các mẫu đơn mà nhà tài trợ đã nộp
EB-5 sau EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 vận hành trên một chuỗi giấy tờ mà bạn có quyền kiểm tra. Bản thân việc chỉ định dựa trên Mẫu I-956, đơn xin chỉ định trung tâm vùng. Với mỗi đợt chào bán riêng biệt, trung tâm sau đó phải nộp Mẫu I-956F, đơn xin phê duyệt một khoản đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại, trong đó nêu rõ dự án, mô hình tạo việc làm và các thỏa thuận về phí.
Đây là chỗ nhà đầu tư mất nhiều tháng. Bạn có thể nộp đơn Mẫu I-526E của nhà đầu tư qua trung tâm vùng ngay khi trung tâm đã nộp I-956F cho đợt chào bán cụ thể của bạn. USCIS phải chấp thuận I-956F đó trước khi đơn của bạn có thể được chấp thuận, nhưng ngồi yên chờ đến khi việc chấp thuận đến là từ bỏ một ngày ưu tiên mà bạn không bao giờ lấy lại được. Hãy xác nhận biên nhận nộp đơn tồn tại. Hãy yêu cầu số biên nhận và kiểm tra ngày ghi trên đó.
Hai đơn nộp khác nữa mô tả về con người chứ không phải về dự án. Mẫu I-956H thu thập bằng chứng về thiện chí đối với mọi người có thẩm quyền ra quyết định tại trung tâm, và người bị cấm hoạt động trong ngành chứng khoán không thể ngồi vào những vị trí đó. Bản báo cáo thường niên Mẫu I-956G tường trình những gì trung tâm đã làm với tiền của nhà đầu tư trong năm tài chính, bao gồm bao nhiêu vốn đã được triển khai và nhà tài trợ tuyên bố tạo ra bao nhiêu việc làm.
Việc chỉ định giờ đây có cái giá của nó. Đạo luật áp một khoản phí EB-5 Integrity Fund thường niên $20,000 lên hầu hết các trung tâm, giảm còn $10,000 đối với trung tâm có 20 nhà đầu tư trở xuống trong năm tài chính trước đó, và nó buộc USCIS phải kiểm toán mỗi trung tâm ít nhất một lần trong mỗi năm năm. Một nhà tài trợ không thể nói được lần kiểm toán gần nhất là khi nào đã cho bạn biết một điều hữu ích.
Những đợt huy động lớn thực sự đổ vào đâu
Quốc hội tạo ra EB-5 vào năm 1990, và bất động sản đã hấp thụ phần lớn nguồn vốn của chương trình trong phần lớn lịch sử đó. Khách sạn, căn hộ cho thuê nhiều hộ, nhà ở cho người cao tuổi, nhà ở cho sinh viên, các tòa nhà đa chức năng. Chi tiêu xây dựng tạo ra số việc làm gián tiếp lớn trên mỗi đô la theo các mô hình kinh tế được chấp nhận, đó là lý do các nhà phát triển liên tục quay lại cái giếng này.
Rồi các hạn ngạch dành riêng làm thay đổi bản đồ. Hai mươi phần trăm nguồn cung visa EB-5 hàng năm được dành riêng cho các khoản đầu tư nông thôn và mười phần trăm cho các dự án ở khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao. Hạ tầng công cộng chiếm hai phần trăm.
Các nhà tài trợ đi theo visa. Những trung tâm dành một thập kỷ tài trợ cho khách sạn trung tâm thành phố đã đổi thương hiệu sang các khu nghỉ dưỡng nông thôn và nhà máy chế biến nông sản chỉ trong hai năm, và một phần của sự chuyển hướng đó là thật trong khi một phần chỉ là một địa chỉ nhận thư ở một hạt đủ điều kiện. Địa lý mới không tạo ra chuyên môn mới. Hãy hỏi đội ngũ này đã xây dựng gì ở hạt đó, và ai thực sự đang điều hành công trường.
Đọc các con số chấp thuận theo cách một kiểm toán viên sẽ đọc
Tỷ lệ chấp thuận là con số thống kê bị thao túng nhiều nhất trong ngành này. Những trung tâm quảng cáo "chấp thuận 100 phần trăm" có thể chỉ đang đếm các quyết định về Mẫu I-526 và I-526E trong khi lặng lẽ loại trừ các đơn đã rút, hoặc chỉ báo cáo về một dự án nhỏ trong số chín dự án. Các quyết định từ chối cũng đến theo cụm chứ không phải từng cái một, vì một dự án không đạt mục tiêu tạo việc làm sẽ không đạt cho mọi nhà đầu tư trong quỹ đó cùng một lúc, đó là cách mà mức trung bình trọn đời của một nhà tài trợ có thể trông hoàn hảo cho đến đúng quý mà nó thôi trông hoàn hảo. Các mức trung bình che giấu điều đó. Trang của chúng tôi về tỷ lệ chấp thuận EB-5 và cách đọc dữ liệu từ chối đi qua phần tính toán một cách chi tiết.
Con số đáng theo đuổi nằm ở cuối quy trình. Mẫu I-829 gỡ bỏ các điều kiện về tình trạng thường trú, và việc chấp thuận có hiệu lực kể từ ngày kỷ niệm thứ hai của ngày nhà đầu tư có được tình trạng thường trú có điều kiện. Các thành viên gia đình phụ thuộc được đưa vào I-829 của nhà đầu tư chính chứ không nộp đơn riêng. Một nhà tài trợ có hàng trăm hồ sơ I-829 được chấp thuận qua nhiều quỹ đã đóng đã vượt qua giai đoạn thực sự làm đổ vỡ các dự án: chứng minh rằng mười việc làm toàn thời gian trên mỗi nhà đầu tư thực sự đã tồn tại.
Các số liệu tổng hợp toàn quốc nằm trong thư viện dữ liệu di trú và quốc tịch của USCIS. Hãy dùng chúng làm mốc chuẩn của bạn. Khi hiệu suất mà một nhà tài trợ tuyên bố nổi lên cao hơn nhiều so với bức tranh toàn quốc mà không kèm theo lời giải thích nào, khoảng cách đó chính là câu hỏi.
Những dấu hiệu cảnh báo vượt qua được một tập tài liệu bóng bẩy
- Không có dự án nào hoàn tất. Được chỉ định năm 2023, bốn đợt huy động đang mở, không có đợt thoái vốn nào. Dù các nhà sáng lập đã làm gì tại các công ty trước đó, thực thể này không có thành tích của riêng nó.
- Nhà tài trợ và nhà phát triển là cùng một người. Phải có ai đó sẵn sàng nói không với bên đi vay. Khi bên cho vay và bên đi vay chung một công ty mẹ, không ai từng làm điều đó.
- Điều khoản vay không có ngày đáo hạn. "Hoàn trả khi dòng tiền của dự án cho phép" không phải là một bảng điều khoản.
- Tiền ký quỹ được giải ngân ngay khi đăng ký mua. Tiền rời khỏi tài khoản ký quỹ trước cả khi I-956F được nộp là tiền bạn không thể đòi lại.
- Đệm việc làm mỏng, dưới 20 phần trăm. Ở nơi báo cáo kinh tế dự phóng đúng mười việc làm trên mỗi nhà đầu tư, một sự chậm trễ trong chi tiêu xây dựng đặt mọi hồ sơ I-829 trong quỹ vào tình thế chịu rủi ro.
- Sự thúc giục về một thời hạn. Các thời hạn là có thật, và việc vội vàng đăng ký mua vào một thương vụ yếu kém tốn kém hơn nhiều so với việc nộp đơn muộn hơn.
Hành vi sai trái có thể được báo cáo trực tiếp qua kênh báo cáo gian lận và hành vi sai trái của USCIS. Lịch sử về những gì đi sai đáng để đọc trước khi bạn ký, và chúng tôi tập hợp nó trong các bài học từ thất bại của trung tâm vùng và gian lận EB-5.
Quy mô có thực sự bảo vệ $800,000 của bạn không?
Một phần, và ít hơn những gì tiếp thị ngụ ý. Các nhà tài trợ lớn thường có đủ nhân sự để nộp Mẫu I-956G đúng hạn và luật sư đã từng trả lời một yêu cầu bổ sung bằng chứng trước đây. Họ cũng có đủ khả năng thuê một nhà kinh tế không làm ẩu. Những lợi thế đó là có thật.
Quy mô không bảo vệ được trước bất kỳ điều nào thực sự nhấn chìm một nhà đầu tư. Một công trình yếu kém trong một phân khúc thị trường trầm lắng nhấn chìm cả nhà tài trợ lớn lẫn nhỏ như nhau. Quy mô cũng không bảo vệ trước một chỉ định bị chấm dứt, dù đạo luật làm dịu cú đánh đó: 8 U.S.C. 1153(b)(5)(M), điều khoản về cách đối xử với các nhà đầu tư thiện chí sau khi chương trình không tuân thủ, cho nhà đầu tư một khoảng thời gian 180 ngày để thực hiện hành động khắc phục khi một trung tâm bị chấm dứt hoặc bị cấm hoạt động. Tách biệt với điều đó, 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S) bảo vệ các đơn được nộp vào hoặc trước ngày 30 September 2026 nếu bản thân chương trình trung tâm vùng hết hiệu lực, và sự cho phép hiện tại kéo dài đến 30 September 2027.
Hãy làm theo danh sách kiểm tra trong cách chọn một trung tâm vùng EB-5, rồi mang danh sách các câu hỏi cần đặt cho một trung tâm vùng hoặc nhà phát triển vào cuộc họp trên giấy. Hãy ghi lại câu hỏi nào nhận được một tài liệu và câu hỏi nào nhận được một câu chuyện.