Đại lý di trú là kênh bán hàng tại địa phương cho các dự án EB-5 ở những thị trường mà một trung tâm vùng không thể thực sự tự mình bán được, và dự án trả tiền cho họ từ chính khoản chào bán mà bạn bỏ tiền vào. Ở Trung Quốc hay Việt Nam, đại lý thường là con đường thực tế duy nhất để có thể tiếp cận một thương vụ, và điều này cũng đúng ở Hàn Quốc cùng phần lớn khu vực Trung Đông. Kể từ EB-5 Reform and Integrity Act of 2022, bất kỳ ai quảng bá một khoản chào bán đều phải đăng ký với USCIS trên Form I-956K, và khoản thù lao chuyển cho đại lý được báo cáo trên Form I-956F khi dự án được nộp hồ sơ và một lần nữa trên Form I-956G hằng năm.
Không có phần nào trong việc đăng ký đó có nghĩa là USCIS đã bảo đảm cho đại lý hoặc dự án.
Ai trả tiền cho đại lý, và bao nhiêu
Chính bạn, một cách gián tiếp. Hoa hồng đến từ cấu trúc vốn, hoặc từ ngân sách của nhà phát triển dự án hoặc từ khoản phí mà khoản chào bán gánh chịu, và ở những thị trường nguồn lớn nhất, trước nay nó đã lên tới hàng chục nghìn đô la cho mỗi nhà đầu tư. Một số đại lý còn tính thêm cho nhà đầu tư một khoản phí dịch vụ riêng bên trên khoản đó. Hai lần thanh toán cho một lần giới thiệu. Phần lớn nhà đầu tư không bao giờ nghe nói về lần thứ nhất.
Hãy hỏi con số cụ thể. Bằng văn bản.
Dù sao thì USCIS cũng thu thập thông tin đó. Form I-956F, đơn xin phê duyệt một khoản đầu tư vào doanh nghiệp thương mại, yêu cầu trung tâm vùng mô tả các khoản phí và thù lao trả cho các bên quảng bá, và Form I-956G, báo cáo thường niên của trung tâm vùng lại yêu cầu điều đó một lần nữa. Một đại lý không chịu nói cho bạn biết anh ta kiếm được bao nhiêu từ khoản $800,000 của bạn thì dù sao cũng đã cho bạn biết một điều hữu ích.
Form I-956K đưa các bên quảng bá vào hồ sơ chính thức
Form I-956K, mẫu đăng ký của USCIS dành cho các bên quảng bá EB-5, là câu trả lời của đạo luật năm 2022 cho một thập kỷ bán hàng không được quản lý. Một bên quảng bá đăng ký với USCIS, và một trung tâm vùng được kỳ vọng chỉ làm việc với những bên quảng bá đã làm điều đó. Việc đăng ký chứng minh rằng một mẫu đơn đã được nộp. Nó không nói gì về sức mạnh của nhà phát triển dự án hay khả năng vốn của bạn quay về.
Xung đột lợi ích mà không ai đưa lên slide
Một đại lý được trả tiền theo mỗi nhà đầu tư chốt được sẽ có lợi ích trong việc bạn chốt. Lợi ích đó là bình thường trong bất kỳ mối quan hệ bán hàng nào. Nó trở nên nguy hiểm trong EB-5 vì sản phẩm có giá $800,000, tiền bị ràng buộc trong nhiều năm, và người mua thường không thể đọc được các tài liệu chào bán bằng ngôn ngữ mà chúng được soạn thảo.
Hãy để ý dấu hiệu. Một đại lý gắn với một trung tâm vùng duy nhất sẽ trình bày dự án của trung tâm đó như lựa chọn nghiêm túc duy nhất trên thị trường. Các trung tâm khác cũng đang huy động vốn cho những dự án tương đương vào cùng thời điểm, và bản tổng hợp của chúng tôi về các trung tâm vùng lớn hơn cùng thành tích của họ là một điểm khởi đầu hợp lý để bắt đầu một sự so sánh thực sự. Nếu danh sách rút gọn của bạn chỉ có một cái tên, thì bạn đang đối mặt với một lời chào hàng.
Luật sư đi kèm gói dịch vụ là dấu hiệu thứ hai. Các đại lý thường xuyên cung cấp luật sư di trú, người có phí được gộp vào gói dịch vụ và có quan hệ làm việc với mạng lưới của đại lý chứ không phải với bạn. Lợi ích của bạn và lợi ích của dự án tách ra ngay khi có điều gì đó không ổn với dự án, và đó chính là lúc bạn cần một luật sư chịu trách nhiệm với bạn. Hãy tự thuê luật sư của riêng bạn và tự trả phí. Trang của chúng tôi về luật sư di trú EB-5 thực sự để làm gì giải thích ranh giới nằm ở đâu.
Những tuyên bố nên khiến bạn kết thúc cuộc gặp
- "Dự án đã được USCIS phê duyệt." USCIS phê duyệt các đơn kiến nghị và, thông qua Form I-956F, những khoản chào bán cụ thể. Nó không chứng thực điều gì và không bảo đảm điều gì. SEC còn chứng thực ít hơn thế, và cảnh báo dành cho nhà đầu tư về các tuyên bố rằng SEC đã phê duyệt một khoản chào bán tồn tại vì lời chào này quá phổ biến.
- "Vốn của bạn được bảo đảm." Một cam kết mua lại có bảo đảm biến khoản đầu tư của bạn thành một khoản vay và có thể đánh chìm hoàn toàn đơn kiến nghị, vì 8 CFR 204.6 yêu cầu vốn phải thực sự chịu rủi ro.
- "Tỷ lệ phê duyệt của chúng tôi là 100 phần trăm." Không ai kiểm soát được việc thẩm định của USCIS. Thay vào đó hãy hỏi đã có bao nhiêu đơn I-526E được nộp cho chính dự án cụ thể đó và bao nhiêu đã được phê duyệt.
- "Cứ nộp bây giờ đi, trung tâm vùng sẽ nộp I-956F của họ sau." Sai thứ tự. I-956F cho khoản chào bán của bạn phải đã có trong hồ sơ trước khi đơn I-526E của bạn có thể dựa vào nó, nên hãy yêu cầu được xem thông báo tiếp nhận hồ sơ.
USCIS duy trì một danh sách cập nhật về các trò lừa đảo di trú phổ biến và cách tránh chúng, và một số mô thức trong đó xuất hiện trong các buổi bán hàng EB-5 gần như từng chữ một.
Giấy phép hành nghề ở nước sở tại không có giá trị ở nơi khác
Một đại lý được đăng ký tại nước nhà chỉ được quản lý để tư vấn về thị thực của chính nước anh ta. Một đăng ký MARA ở Úc không nói lên điều gì về năng lực đối với một đơn kiến nghị của Hoa Kỳ, và không cơ quan cấp phép nước ngoài nào có bất kỳ thẩm quyền nào đối với một hồ sơ nộp lên USCIS. Chỉ một luật sư Hoa Kỳ có giấy phép mới được tư vấn cho bạn về hồ sơ của bạn và ký Form G-28 để đưa một người đại diện vào hồ sơ chính thức. Sự phân công lao động khá đơn giản. Đại lý của bạn giới thiệu và phiên dịch. Luật sư của bạn ký và gánh trách nhiệm nghề nghiệp.
Nơi đại lý thực sự xứng đáng với đồng tiền
Những đại lý giỏi làm những công việc mà nếu không thì sẽ đổ lên đầu bạn. Sắp xếp hồ sơ nguồn vốn ở một quốc gia có kiểm soát ngoại hối thực sự khó khăn, và một đại lý đã tập hợp hai trăm hồ sơ như vậy biết viên chức sẽ hỏi loại hồ sơ thuế cấp tỉnh nào trước cả khi viên chức hỏi. Họ phiên dịch chính xác, điều này hiếm hơn ta tưởng. Họ giữ cho một lịch trình gắn kết xuyên suốt một quy trình kéo dài nhiều năm và nhiều múi giờ.
Công việc đó có giá trị thực. Nó xứng đáng được trả một cách công khai, ở một con số mà bạn có thể nhìn thấy, thay vì qua một khoản hoa hồng mà bạn không bao giờ biết đến. Bản tổng quan của chúng tôi về cách ngành EB-5 gắn kết với nhau lần theo dòng tiền của mỗi bên đến từ đâu.
Trước khi bạn ký bất cứ điều gì
Hãy hỏi đại lý về đăng ký I-956K của anh ta và thông báo tiếp nhận I-956F của dự án. Hãy hỏi dự án trả cho anh ta bao nhiêu, dưới dạng một con số. Hãy xác nhận trung tâm vùng vẫn còn xuất hiện trên danh sách được phê duyệt của USCIS, vì việc chỉ định có thể bị chấm dứt. Sau đó hãy mang các tài liệu chào bán đến một luật sư chưa từng gặp đại lý và chờ câu trả lời. Đọc trước cách các dự án EB-5 tự tiếp thị trên toàn thế giới sẽ cho bạn biết cuốn brochure bóng bẩy được thiết kế để làm gì.