Các dự án EB-5 nông thôn bùng nổ vì cải cách năm 2022 đã trao cho chúng phần thị thực dành riêng lớn hơn cùng quyền ưu tiên xử lý theo luật định, trong khi vẫn thu đúng mức $800,000 như một thương vụ khu vực thất nghiệp cao ở đô thị. Quốc hội dành riêng 20 phần trăm nguồn cung EB-5 hằng năm cho đầu tư nông thôn so với 10 phần trăm cho khu vực thất nghiệp cao. Giá như nhau, suất dành riêng gấp đôi, cộng thêm yêu cầu bắt buộc USCIS đưa những đơn này lên đầu. Dòng vốn chảy về nơi phép tính chỉ đến, và đến năm 2026 các dự án chào bán ở nông thôn thu hút nhiều tiền EB-5 mới hơn bất kỳ nhóm nào khác, điều này đang dần dùng hết phần đệm mà suất dành riêng lẽ ra mang lại.
Người đọc thực sự muốn hỏi gì khi tìm "EB-5 category"
Có hai câu hỏi khác nhau ẩn sau cụm từ đó. Một số người đọc đang hỏi về chính diện ưu tiên thứ năm theo diện việc làm, vốn đứng cạnh EB-1 đến EB-4 trong hệ thống thị thực định cư và nhận 7.1 phần trăm tổng phân bổ theo diện việc làm trên toàn cầu, khoảng 10,000 thị thực mỗi năm khi tính cả vợ/chồng và con cái. Những người khác đang hỏi về sự phân tách được tạo ra bên trong EB-5 bởi Reform and Integrity Act of 2022.
Câu hỏi thứ hai mới là câu quyết định bạn phải chờ bao lâu.
Suất dành riêng và không dành riêng, qua các con số
- Nông thôn, 20 phần trăm. Khoảng 2,000 thị thực mỗi năm. Dự án phải nằm ngoài mọi khu vực thống kê đô thị và ngoài bất kỳ thành phố hay thị trấn nào có dân số từ 20,000 người trở lên.
- Thất nghiệp cao, 10 phần trăm. Khoảng 1,000 thị thực. Tỷ lệ thất nghiệp của khu vực phải đạt ít nhất 150 phần trăm mức trung bình toàn quốc.
- Hạ tầng, 2 phần trăm. Khoảng 200 thị thực. Công trình công cộng do một cơ quan chính phủ quản lý. Mức tham gia rất thấp kể từ năm 2022.
- Không dành riêng, 68 phần trăm. Khoảng 6,800 thị thực. Tất cả những gì còn lại, bao gồm các dự án đô thị không đạt tiêu chí thất nghiệp cao.
Thị thực dành riêng chưa dùng không biến mất. Chúng được chuyển sang chính nhóm dành riêng đó của năm tài khóa kế tiếp, và nếu vẫn chưa dùng sau đó, chúng rơi vào nhóm không dành riêng. Cơ chế này lý giải vì sao những năm đầu của các suất dành riêng có vẻ rộng rãi và vì sao chúng siết lại khi số đơn nộp tích tụ phía sau.
Vì sao cùng một mức giá lại mua những hàng chờ khác nhau
Cả hai loại TEA đều có chi phí $800,000, nên một thương vụ nông thôn không hề rẻ hơn. Điểm khác biệt là quy mô của phần dành riêng so với nhu cầu đang dồn lên nó, và nhu cầu thì hoàn toàn không được phân bổ đều theo quốc gia. Nhà đầu tư sinh ra tại Trung Quốc đại lục và Ấn Độ chịu áp lực theo hạn ngạch từng quốc gia trong nhóm không dành riêng, mà một nhóm dành riêng được đếm tách biệt có thể làm nhẹ bớt.
Không ai nên cho rằng một suất dành riêng sẽ luôn ở trạng thái current mãi mãi. Ngày giới hạn (cut-off date) được công bố hằng tháng, và các nhóm dành riêng có thể xuất hiện final action date một khi số đơn vượt quá phân bổ hằng năm. Hãy đọc Bản tin Thị thực của Bộ Ngoại giao trước khi cam kết, và xử lý hai bảng của nó một cách riêng biệt: Dates for Filing quyết định thời điểm được nộp hồ sơ, còn Final Action Dates quyết định thời điểm thị thực thực sự được cấp.
Nông thôn không có nghĩa là đất canh tác
Định nghĩa theo luật mang tính địa lý chứ không phải nông nghiệp. Một thị trấn 19,400 người tình cờ nằm ngoài mọi khu vực thống kê đô thị thì đủ điều kiện. Một thửa đất chưa sáp nhập cách ranh giới đô thị bốn mươi phút đi đường cũng vậy. Các nhà phát triển nhận ra điều này ngay lập tức. Một phần lớn các dự án chào bán theo suất dành riêng nông thôn hóa ra là khách sạn hoặc nhà ở cho người cao tuổi ở rìa một vùng đang tăng trưởng, chứ không phải thứ gì mà một người nông dân sẽ nhận ra.
Bạn có thể tự kiểm tra ranh giới. Cục Điều tra Dân số (Census Bureau) công bố cách phân định các khu vực thống kê đô thị và tiểu đô thị mà tiêu chí nông thôn dựa vào, và những phân định đó được sửa đổi, nghĩa là một địa điểm đủ điều kiện năm 2023 có thể không còn đủ điều kiện tại một ngày nộp đơn muộn hơn.
Làn sóng này đã tác động thế nào đến chất lượng dự án
Tiền đổ về nhanh hơn tốc độ xuất hiện của các thương vụ tốt chính là rủi ro mang tính cấu trúc. Các bên bảo trợ phản ứng với một phần phân bổ dành riêng bằng cách tìm những địa điểm đủ điều kiện, và tìm một địa điểm đủ điều kiện thì dễ. Tìm một địa điểm nông thôn có nhu cầu thực sự từ người dùng cuối và một lộ trình hoàn vốn đáng tin lại là chuyện hoàn toàn khác.
Ba áp lực xuất hiện lặp đi lặp lại trong các dự án chào bán ở nông thôn.
- Ít dữ liệu so sánh. Định giá một khách sạn 120 phòng ở một hạt chỉ có hai cơ sở cạnh tranh thì gần với sự phỏng đoán hơn là làm cùng phép tính đó trong một phân khúc thị trường đô thị.
- Rủi ro thoái vốn. Tài sản nông thôn tái cấp vốn và bán ra trong một nhóm người mua mỏng hơn, điều này quan trọng trực tiếp, vì $800,000 của bạn chỉ quay về khi dự án hoàn trả.
- Nguồn cung lao động. Việc làm phải được lấp đầy bởi những con người thật sống trong khoảng cách đi làm hợp lý. Một hạt có tỷ lệ thất nghiệp 3 phần trăm và không có nguồn nhà ở mới khiến các mục tiêu tuyển dụng khó đạt đúng tiến độ.
Cách đếm việc làm trong một thương vụ trung tâm vùng ở nông thôn
Các dự án nông thôn dựa nhiều vào việc làm gián tiếp và phái sinh được mô hình hóa bằng hệ số nhân RIMS II hoặc IMPLAN. Có các giới hạn theo luật định. Việc làm gián tiếp có thể đáp ứng không quá 90 phần trăm yêu cầu mười việc làm, và hoạt động xây dựng kéo dài dưới hai năm bị giới hạn ở 75 phần trăm. Một dự án mà toàn bộ tuyên bố về việc làm dựa vào lịch xây dựng 14 tháng đang chạy sát ngưỡng đó.
Hãy yêu cầu báo cáo đầy đủ của chuyên gia kinh tế thay vì trang trình bày tóm tắt. Hãy hỏi những hệ số nhân nào đã được áp dụng và trên cơ sở chi tiêu nào. Hướng dẫn của chúng tôi về thẩm định EB-5 cho người mới bắt đầu liệt kê những tài liệu mà một bên bảo trợ nên bàn giao không do dự.
Ai được lợi nhiều nhất từ một nhóm dành riêng
Nhà đầu tư đã ở trong nước Mỹ theo diện thị thực lao động hoặc du học được lợi nhiều nhất, vì luật năm 2022 cho phép nộp Mẫu I-485 cùng lúc với I-526E khi có số thị thực trong nhóm liên quan. Một nhóm dành riêng ở trạng thái current giúp việc nộp đồng thời đó khả thi, mang lại giấy phép lao động cùng giấy tờ đi lại trong khoảng một năm thay vì phải chờ sau khi đơn được chấp thuận. Nhà đầu tư thuộc diện tính hạn ngạch cho các quốc gia không có tồn đọng được lợi ít nhất, vì hàng chờ không dành riêng vốn đã mở với họ và nhóm dự án ở đó cũng sâu hơn.
Đọc thị trường mà không dính chiêu tiếp thị
Các bên bảo trợ sẽ nói với bạn rằng nông thôn nghĩa là nhanh hơn. Đôi khi đúng. Trang tổng quan của USCIS về Chương trình Nhà đầu tư Định cư EB-5 phản ánh quyền ưu tiên xử lý dành cho đơn nông thôn, và trên thực tế cơ quan này đã đưa những hồ sơ đó lên trước những hồ sơ khác. Tuy nhiên ưu tiên chỉ là một quy tắc sắp xếp thứ tự, và việc sắp xếp thứ tự không tạo thêm thị thực nào. Phần phân bổ nông thôn là khoảng 2,000 thị thực mỗi năm, và thị thực được đếm theo từng người chứ không phải theo từng nhà đầu tư, nên một gia đình bốn người dùng hết bốn suất. Con số đó rơi vào khoảng gần 700 nhà đầu tư mỗi năm. Việc nộp đơn duy trì trên mức đó khiến suất dành riêng có phần tồn đọng của riêng nó, và lợi thế chuyển từ tốc độ xử lý sang khả năng có thị thực, vốn là một vấn đề khó giải hơn nhiều.
Phép so sánh đáng thực hiện là với các thương vụ đô thị, nơi sự cạnh tranh mỏng hơn để giành vốn đôi khi mang lại điều khoản tốt hơn cho nhà đầu tư. Bài phân tích của chúng tôi về các dự án EB-5 đô thị sau những thay đổi về TEA xem xét sự đánh đổi đó, còn bài viết về cách các luật EB-5 mới định hình lại nhu cầu lý giải các suất dành riêng ban đầu đến từ đâu.
Ba mốc thời gian ràng buộc quyết định
Sự cho phép đối với chương trình trung tâm vùng kéo dài đến 30 September 2027. Các đơn nộp chậm nhất vào 30 September 2026 được bảo lưu theo điều khoản chuyển tiếp, nghĩa là USCIS tiếp tục xét duyệt chúng ngay cả khi chương trình hết hiệu lực. Mức đầu tư tối thiểu được điều chỉnh theo lạm phát lần đầu tiên vào 1 January 2027.
Bất kỳ ai cân nhắc giữa một phần phân bổ nông thôn với một tồn đọng nông thôn thực chất đang cân những mốc thời gian đó với một hàng chờ xử lý mà không ai dự báo chính xác được. Chi tiết chính sách nằm trong chương của Sổ tay Chính sách USCIS về nhà đầu tư định cư, vốn là tài liệu mà các viên chức xét duyệt thực sự dựa vào.