没有任何机构对 EB-5 区域中心进行排名，也不存在关于最大者的官方排行榜。USCIS 会公布哪些中心持有有效的指定资格、哪些已被终止，而政府的记录也就到此为止。招股说明中的募资金额和获批比例都来自发起方本身。全国募资规模最大的机构，仍可能不是安放您 $800,000 的正确去处。
因此，请把“主要”一词当作一种销售定位。USCIS 并未赋予它任何含义。评判一个发起方，要像放贷方评判借款方那样。
是什么让发起方显得庞大，以及什么才真正重要
规模常以两种指标来标榜。自成立以来累计募集的资金额是最响亮的一项，因为这个数字只会增长，即便某笔交易变糟也绝不会缩水。获批项目的数量居其次，而通过把 2013 年在早已不复存在的规则下结束的募集项目也计算在内，很容易把这个数字夸大。
还款才是真正重要的指标。有多少投资人已经按募集时承诺的时间表全额收回了本金？一个在多只已完成基金中向数百名投资人返还了资本的发起方，已经证明了任何宣传册都无法伪造的东西。而一个募集了五亿美元却尚未向任何人还款的发起方，只证明了它擅长销售。
请要求以书面形式提供第二个数字。真正拥有这个数字的发起方，会在一天之内发给您。
追踪发起方已经提交的表格
在《EB-5 Reform and Integrity Act of 2022》之后，EB-5 依托一条您有权查验的书面记录链运作。指定资格本身取决于 Form I-956，即区域中心指定申请。随后，对于每一个独立的募集项目，中心都必须提交 Form I-956F，即商业企业投资批准申请，其中列明项目、就业创造模型和费用安排。
投资人正是在这里白白损失数月。只要中心已针对您具体的募集项目 提交 了 I-956F，您就可以提交 Form I-526E，即区域中心投资人递交的申请。USCIS 必须先批准该 I-956F，您的申请才能获批，但一直干等到批准下来，就等于放弃了一个再也无法找回的优先日。请确认申报回执确实存在。索要回执编号并核对上面的日期。
另有两份申报描述的是人而非项目。Form I-956H 收集中心内每一位拥有决策权者的资信证明，被禁止进入证券行业的人不能担任这些职位。年度 Form I-956G 报表报告中心在该财年内如何使用投资人资金，包括投放了多少资金、发起方声称创造了多少就业岗位。
如今，取得指定资格是有代价的。法律对大多数中心征收每年 $20,000 的 EB-5 Integrity Fund 费用，对于上一财年拥有 20 名或更少投资人的中心则降至 $10,000，同时要求 USCIS 至少每五年对每个中心审计一次。一个说不出上次审计是何时的发起方，已经告诉了您一些有用的信息。
大额募资实际流向何处
国会于 1990 年创设了 EB-5，在其大部分历史中，房地产吸收了其中的大部分资金。酒店、多户型租赁、养老住房、学生公寓、综合功能大楼。在被认可的经济模型下，建设支出按每美元计能产生大量间接就业岗位，这正是开发商一次次回到这口井的原因。
随后，签证预留额度改变了这张版图。每年 EB-5 签证供应量中有百分之二十预留给农村投资，百分之十预留给高失业率地区的项目。公共基础设施占百分之二。
发起方追随签证而动。那些花了十年时间为市中心酒店融资的中心，在两年之内就改头换面，转向农村度假村和农业加工厂，其中一部分转型是真实的，另一部分只是符合条件县里的一个通信地址而已。新的地理位置并不会带来新的专业能力。要问清楚这个团队在那个县里究竟建成过什么，以及现场实际由谁在运营。
像审计师那样解读获批数字
获批率是这个行业中被操纵得最厉害的统计数字。宣传“百分之百获批”的中心，可能只统计了 Form I-526 和 I-526E 的裁定，却悄悄剔除了撤回的申请，或者只报告了九个项目里的某一个小项目。拒批也往往成批出现，而非一次一件，因为一个未达到就业创造目标的项目，会对该基金里的每一位投资人同时不达标，这也是为什么一个发起方的历史平均值可以一直看上去完美无瑕，直到它不再完美无瑕的那个季度。平均值掩盖了这一点。我们关于 EB-5 获批率以及如何解读拒批数据 的页面详细讲解了其中的算法。
真正值得追问的数字位于整个流程的最末端。Form I-829 用于解除居留权上的条件限制，其获批自投资人取得有条件居留身份之日起满两周年时生效。附属家庭成员被纳入主申请人的 I-829，而非各自单独提交。一个在数只已结束基金中拥有数百份 I-829 获批的发起方，已经挺过了真正会让项目垮掉的那个阶段：证明每位投资人对应的十个全职就业岗位确实存在。
全国汇总数据存放在 USCIS 移民与公民身份数据库 中。请将其作为您的基准。当一个发起方所声称的业绩远远高于全国整体水平却又不附任何解释时，那道差距本身就是问题所在。
再精美的宣传册也掩盖不了的危险信号
- 没有已完成的项目。2023 年获得指定资格，四个募集项目在进行，零退出。无论创始人在此前的公司做过什么，这个实体本身都没有任何业绩记录。
- 发起方与开发商是同一批人。必须有人愿意对借款方说不。当放贷方和借款方共用同一家母公司时，就永远不会有人说不。
- 没有到期日的贷款条款。“在项目现金流允许时还款”不是一份条款清单。
- 认购时即释放托管资金。在 I-956F 尚未提交之前就离开托管账户的资金，是您再也追不回来的资金。
- 就业缓冲过薄，低于百分之二十。当经济报告恰好预测每位投资人对应十个就业岗位时，建设支出上的一次延误就会使该基金中的每一份 I-829 都面临风险。
- 对某个截止期限的紧迫催促。截止期限是真实存在的，但仓促认购进入一笔糟糕的交易，代价远高于稍晚提交申请。
不当行为可以直接通过 USCIS 欺诈与不当行为举报渠道 举报。在您签字之前，值得读一读那些出过问题的历史，我们把它汇集在 区域中心失败案例与 EB-5 欺诈的教训 中。
规模真的能保护您的 $800,000 吗？
有一部分作用，但比营销宣传所暗示的要小。大型发起方通常有足够的人手按时提交 Form I-956G，也有此前处理过证据补件要求的法律顾问。他们还负担得起一位不走捷径的经济学家。这些优势是真实存在的。
规模无法抵御任何真正会使投资人沉没的因素。位于疲软次级市场里的一栋质量不佳的楼盘，会同样地拖垮大型发起方和小型发起方。规模也无法抵御指定资格被终止的风险，尽管法律在这方面减轻了打击：8 U.S.C. 1153(b)(5)(M)，即关于在项目违规后如何对待善意投资人的条款，在中心被终止或被取消资格时，给予投资人一个 180 天的窗口期以采取补救措施。除此之外，8 U.S.C. 1153(b)(5)(S) 规定，如果区域中心项目本身失效，在 2026 年 9 月 30 日或之前提交的申请将受到保护，而当前的授权期限延续至 2027 年 9 月 30 日。
请逐条完成 如何选择 EB-5 区域中心 中的清单，然后把 向区域中心或开发商提问的问题清单 打印在纸上带进会议。留意哪些问题换来的是一份文件，哪些换来的只是一套说辞。