Bất kỳ ai bán cho bạn một khoản chào bán EB-5 để nhận thù lao đều đang bán một chứng khoán, và tại Hoa Kỳ hoạt động này thường đòi hỏi phải đăng ký làm nhà môi giới chứng khoán (broker dealer) hoặc làm đại diện đã đăng ký của một nhà môi giới. Hai cơ sở dữ liệu công khai miễn phí giải quyết câu hỏi này trong khoảng mười phút. FINRA BrokerCheck bao trùm các nhà môi giới và công ty môi giới. Hệ thống SEC Investment Adviser Public Disclosure bao trùm các cố vấn đầu tư. Nếu người yêu cầu bạn chuyển khoản $800,000 không xuất hiện trong cả hai, thì họ chưa đăng ký hoặc đang dựa vào một ngoại lệ miễn trừ, và một chuyên gia thực thụ có thể nêu tên ngoại lệ đó mà không cần ngập ngừng.
Hầu hết các đại lý di trú ở nước ngoài nằm trong một vùng xám mà ngành này bàn luận một cách vụng về. Một chuyên viên tư vấn ở Thành phố Hồ Chí Minh hoặc Dubai giới thiệu bạn với một trung tâm vùng của Hoa Kỳ và thu phí từ trung tâm vùng đó đang làm điều mà luật chứng khoán Hoa Kỳ quan tâm, ngay cả khi việc thực thi đối với những người môi giới nước ngoài vẫn diễn ra rời rạc và các câu hỏi về thẩm quyền tài phán vẫn thực sự chưa được giải quyết dứt điểm.
Gần như chắc chắn bản thân bạn sẽ không phải chịu hình phạt nào khi sử dụng một đại lý chưa đăng ký, bởi vì rủi ro pháp lý đi theo chiều ngược lại. Một người bán hàng chưa đăng ký không có công ty giám sát và không có cán bộ tuân thủ nào rà soát bộ tài liệu tiếp thị. Không có diễn đàn trọng tài nào để bạn có thể đòi lại tiền. Không có giấy phép nào để cơ quan quản lý thu hồi. Bất cứ điều gì bạn được hứa hẹn bằng lời nói đều chẳng còn giá trị gì một khi lệnh chuyển tiền đã hoàn tất.
Điều gì thực sự biến một người thành nhà môi giới
Việc thực hiện các giao dịch chứng khoán cho tài khoản của người khác kích hoạt yêu cầu đăng ký nhà môi giới theo luật Hoa Kỳ, và dấu hiệu đơn lẻ rõ ràng nhất là thù lao dựa trên giao dịch. Trả tiền theo từng nhà đầu tư chốt được. Đó là tiêu chí mà các cơ quan quản lý viện đến đầu tiên, và nó bao trùm nhiều người hơn nhiều so với họ tưởng.
Phần lợi ích trong công ty hợp danh hữu hạn EB-5 là một chứng khoán. Khoản chào bán của trung tâm vùng thường được bán theo Regulation D trong nội địa Hoa Kỳ hoặc theo Regulation S ở nước ngoài. Một đại lý di trú kiếm được khoản phí năm chữ số cho mỗi nhà đầu tư đăng ký đang được trả thù lao theo cách một nhà môi giới được trả, bất kể tấm danh thiếp ghi gì. Các đại diện đã đăng ký đều mang một số CRD, vì vậy hãy yêu cầu số đó rồi tự mình tra cứu, bởi vì ảnh chụp màn hình một trang cơ sở dữ liệu có thể bị chỉnh sửa trong một phút.
Mẫu I-956K, sổ đăng ký mà hầu như không ai đọc
Đạo luật EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 đã tạo ra một chế độ công bố thông tin mà trước đây chưa từng có. Các nhà quảng bá trực tiếp và bên thứ ba tiếp thị một dự án trung tâm vùng phải đăng ký với USCIS bằng Mẫu I-956K, mẫu đăng ký nhà quảng bá, và nhà bảo trợ phải công bố khoản tiền trả cho họ. Những người điều hành hoặc kiểm soát một trung tâm vùng được thẩm định riêng thông qua hồ sơ chứng minh tính chính danh theo Mẫu I-956H.
Hãy yêu cầu trung tâm vùng cung cấp Mẫu I-956K bao trùm người đang bán cho bạn. Một nhà bảo trợ tuân thủ sẽ đưa ra trong một ngày. Sự né tránh cho bạn biết nhà quảng bá đó nằm ngoài sổ sách, và đạo luật đặt điều kiện cho khả năng làm việc của một trung tâm vùng với các nhà quảng bá dựa trên việc đăng ký đó, nên một đại lý ngoài sổ sách là một vấn đề tuân thủ đối với dự án cũng như là một lời cảnh báo về người bán hàng. Hãy hỏi ngay trong cuộc gọi đầu tiên, bởi vì chỉ một câu hỏi này phân tách các nhà bảo trợ nghiêm túc khỏi số còn lại nhanh hơn bất kỳ tờ rơi tiếp thị nào.
Hai cơ sở dữ liệu và một cuộc điện thoại
Hãy thực hiện những kiểm tra này trước khi bạn ký hợp đồng đăng ký mua, không phải sau đó.
- FINRA BrokerCheck. Tra cứu cá nhân và công ty một cách riêng biệt. Mở mục sự kiện công bố thông tin (disclosure events), nơi các khiếu nại của khách hàng và các hành động của cơ quan quản lý xuất hiện.
- SEC Investment Adviser Public Disclosure. Các cố vấn nộp Form ADV. Phần 2 mô tả phí và các xung đột lợi ích bằng tiếng Anh dễ đọc, và đó là nơi một cố vấn phải thừa nhận còn ai khác trả tiền cho họ.
- Cơ quan quản lý chứng khoán tại tiểu bang của bạn. Việc đăng ký ở cấp tiểu bang tồn tại độc lập với hệ thống liên bang. Một người bị cấm hành nghề ở một tiểu bang đôi khi vẫn tiếp tục hoạt động từ một tiểu bang khác.
- Chính đơn vị phát hành. Hãy gọi cho trung tâm vùng theo số điện thoại lấy từ chính trang web của họ và hỏi liệu cá nhân này có được phép bán khoản chào bán hay không. Chỉ tốn hai phút của bạn.
Không có bước nào trong số này thay thế cho việc đọc kỹ khoản chào bán. Việc xác minh cho bạn biết người bán hàng tồn tại bên trong một cấu trúc được quản lý. Nó không nói gì về việc liệu dự án có thể hoàn trả $800,000 hay không, đó là một công việc riêng biệt được trình bày trong hướng dẫn thẩm định EB-5 dành cho người mới bắt đầu của chúng tôi.
Tiền của đại lý thực sự đến từ đâu
Không ai làm việc miễn phí. Đại lý của bạn được trả tiền từ khoản chào bán, nghĩa là số tiền đó đến từ vốn của nhà đầu tư, từ ngân sách của nhà phát triển hoặc từ một khoản dành cho tiếp thị vốn đã được tính vào giá của thương vụ. Hãy yêu cầu con số đó bằng văn bản. Một cố vấn từ chối nói ra khoản họ kiếm được trên $800,000 của bạn thì đã trả lời cho câu hỏi bạn đặt ra.
Hãy cảnh giác với việc ăn hai đầu. Một số đại lý thu của nhà đầu tư một khoản phí tư vấn và đồng thời nhận hoa hồng phân phối từ nhà bảo trợ trên cùng một giao dịch. Một đại diện đã đăng ký sẽ phải công bố xung đột lợi ích đó bằng văn bản. Một người chưa đăng ký thì đơn giản là không nhắc đến nó.
Những dấu hiệu cảnh báo có thể nhận ra ngay trong buổi gặp đầu tiên
- Một sự bảo đảm rằng đơn I-526E của bạn sẽ được chấp thuận. Không ai có thể hứa hẹn USCIS sẽ xét duyệt một đơn thỉnh cầu như thế nào.
- Một mức lợi nhuận được bảo đảm hoặc một cấu trúc được mô tả là không có rủi ro. Vốn phải luôn chịu rủi ro, và 8 CFR 204.6 chưa bao giờ cho phép một lời hứa mua lại.
- Bất kỳ gợi ý nào rằng SEC đã phê duyệt hoặc xác nhận khoản chào bán. SEC công bố một cảnh báo cho nhà đầu tư về những tuyên bố rằng SEC đã phê duyệt một khoản chào bán chính vì chiêu chào mời này vẫn luôn hiệu quả.
- Hướng dẫn chuyển tiền trỏ đến một tài khoản cá nhân, hoặc đến một khu vực tài phán không có liên hệ gì với dự án.
- Sự cấp bách được dựng lên trên một thời hạn không hề tồn tại. Có những thời hạn thực sự: sự cho phép của trung tâm vùng hiện chạy đến 30 September 2027, các đơn thỉnh cầu nộp chậm nhất vào 30 September 2026 được bảo lưu quyền lợi (grandfathered) chống lại việc chương trình gián đoạn, và lần điều chỉnh lạm phát đầu tiên đối với các ngưỡng $800,000 và $1,050,000 sẽ đến hạn vào 1 January 2027. Hãy hỏi thời hạn nào áp dụng cho bạn.
- Bất kỳ sự từ chối nào không cho luật sư của riêng bạn xem xét bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ (private placement memorandum) trước khi ký.
Một danh mục dài hơn các dấu hiệu cảnh báo nằm trong danh sách những dấu hiệu cảnh báo EB-5 cần kiểm tra trước khi bạn chuyển tiền của chúng tôi, và cơ chế các đại lý ở nước ngoài xây dựng uy tín được trình bày trong nhận diện các đại lý thị thực giả mạo ở nước ngoài.
Luật sư của bạn không nên do đại lý của bạn chọn
Cấu trúc gây thiệt hại nhất trong EB-5 diễn ra âm thầm chứ không kịch tính. Một đại lý giới thiệu một công ty luật. Công ty đó nhận được một dòng khách hàng đều đặn từ đại lý. Theo thời gian, công ty luật ngừng đặt ra những câu hỏi hóc búa về các dự án của đại lý, bởi vì đường ống giới thiệu khách hàng có giá trị hơn bất kỳ vụ việc riêng lẻ nào. Chưa có điều gì bất hợp pháp xảy ra cả, nhưng nhà đầu tư đã đánh mất cơ chế kiểm tra độc lập của mình.
Hãy tự mình thuê luật sư. Một công ty luật EB-5 làm việc cho bạn phải sẵn sàng nói với bạn rằng một dự án là tồi tệ, và phải được trả tiền duy nhất bởi bạn. Hãy xác minh bất kỳ luật sư Hoa Kỳ nào thông qua đoàn luật sư tiểu bang có liên quan, nơi có hồ sơ công khai và miễn phí, đúng như cách bạn xác minh một nhà môi giới.
Hãy tách bạch các vai trò. Luật sư di trú xử lý đơn thỉnh cầu. Một luật sư chứng khoán hoặc một cố vấn độc lập đọc các tài liệu chào bán. Một người làm cả hai việc trong khi nhận thù lao từ nhà bảo trợ chính là kiểu sắp xếp lặp đi lặp lại trong các vụ lừa đảo EB-5 kết thúc tồi tệ cho nhà đầu tư.
Đã chuyển tiền rồi?
Hãy ngừng gửi thêm bất cứ khoản nào. Hãy lưu giữ mọi hợp đồng và biên nhận chuyển tiền, cùng với các đoạn tin nhắn trò chuyện mà người ta cho là riêng tư, bởi vì những đoạn tin nhắn đó thường là bằng chứng mạnh nhất có được về sau. Sau đó hãy thuê luật sư không có mối quan hệ nào với đại lý hoặc nhà bảo trợ.
Có hai kênh báo cáo quan trọng, và chúng tách biệt nhau. Hành vi sai phạm về chứng khoán được gửi đến SEC và FINRA. Gian lận liên quan đến di trú được gửi đến USCIS thông qua kênh báo cáo gian lận và hành vi sai phạm, còn hành vi vượt sang phạm vi hình sự do bộ phận chống gian lận của Bộ Tư pháp xử lý.
Việc báo cáo hiếm khi giúp thu hồi vốn của bạn. Nó xây dựng hồ sơ mà các cơ quan quản lý cần đến, và nó có thể có ý nghĩa đối với những nhà đầu tư khác vẫn đang cân nhắc. Hãy kiểm tra thêm xem tiền của bạn có bao giờ rời khỏi cấu trúc tài khoản ký quỹ hay không, bởi vì câu trả lời sẽ thay đổi những gì vẫn còn có thể thu hồi được.