Việc thẩm định một dự án EB-5 trả lời hai câu hỏi phải được tách bạch: liệu thương vụ này có tạo ra mười việc làm mà USCIS cần thấy khi hồ sơ I-829 của bạn được xét duyệt hay không, và liệu $800,000 có quay về hay không. Một dự án có thể trả lợi nhuận tử tế mà vẫn nhấn chìm đơn của bạn. Một dự án khác có thể cho ra một bản báo cáo kinh tế đẹp đẽ mà không bao giờ hoàn trả lấy một đô la. Hãy đọc kỹ các tài liệu chào bán và cơ cấu vốn, rồi đo phần đệm việc làm, rồi xác minh mọi tuyên bố dựa trên một nguồn mà bên bảo trợ không viết ra.
Người mới thường bắt đầu từ lợi nhuận. Thay vào đó hãy bắt đầu từ việc làm, vì một hồ sơ I-829 bị từ chối sẽ khiến bạn mất chính thứ mà bạn theo đuổi.
Tách rủi ro di trú khỏi rủi ro tài chính
Bên bảo trợ cố tình làm mờ ranh giới giữa hai loại rủi ro này. Rủi ro di trú bao gồm việc liệu các việc làm có thành hình hay không, liệu vốn có duy trì trạng thái chịu rủi ro trong suốt thời gian duy trì bắt buộc hay không, và liệu trung tâm vùng có giữ được sự chỉ định của mình hay không. Rủi ro tài chính đơn giản là liệu khoản vay có được hoàn trả hay không.
Hai loại rủi ro này phân kỳ thường xuyên hơn người mới tưởng. Một khách sạn mở cửa đúng hạn và tuyển 400 người vẫn có thể bị bán lỗ, mang lại tấm thẻ xanh nhưng cắt bớt phần vốn gốc. Một thương vụ hoàn trả sớm lại có thể khiến bạn thiếu việc làm nếu ngân sách xây dựng bị cắt giữa chừng. Điều gì xảy ra khi một dự án sụp đổ hoàn toàn được trình bày trong Dự án EB-5 thất bại 2026: Phá sản, rủi ro I-829, và những gì nhà đầu tư vẫn có thể cứu được.
Sáu tài liệu cần đọc, theo thứ tự này
- Bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ. Đọc các yếu tố rủi ro trước và phần tóm tắt tiếp thị sau cùng.
- Thỏa thuận hợp tác hoặc điều lệ hoạt động của LLC. Quyền biểu quyết của bạn, hoặc việc không có quyền đó, nằm ở đây.
- Hợp đồng vay giữa doanh nghiệp thương mại mới và nhà phát triển. Lãi suất, kỳ hạn, các lựa chọn gia hạn, tài sản bảo đảm.
- Thỏa thuận ký quỹ. Hãy tìm hiểu chính xác sự kiện nào giải ngân tiền của bạn.
- Báo cáo tác động kinh tế. Các dữ liệu đầu vào quan trọng hơn nhiều so với con số tổng nổi bật.
- Kế hoạch kinh doanh. Nó phải đáp ứng tiêu chuẩn Matter of Ho về một kế hoạch đáng tin cậy và chi tiết.
Hãy yêu cầu đầy đủ cả sáu tài liệu. Tự mình đọc chúng, rồi để luật sư mà bạn tự thuê đọc lại lần nữa. Một luật sư do trung tâm vùng giới thiệu thì không độc lập, bất kể thư giới thiệu ngụ ý điều gì, và Công ty tư vấn EB-5: Thẩm định độc lập thực sự mua được điều gì giải thích một bản đánh giá của bên thứ ba có trả phí sẽ bao gồm và không bao gồm những gì.
Cơ cấu vốn cho bạn biết điều mà tờ giới thiệu sẽ không nói
Hãy yêu cầu một trang liệt kê mọi nguồn tài trợ cho dự án và vị thế bảo đảm của từng nguồn. Nợ xây dựng ưu tiên đứng đầu hàng. Vốn cổ phần của nhà phát triển đứng cuối. Tiền EB-5 thường nằm ở giữa dưới dạng nợ trung gian (mezzanine), đứng sau ngân hàng và đứng trước bên bảo trợ, và một thỏa thuận giữa các chủ nợ sẽ mô tả điều gì xảy ra với bạn nếu bên cho vay ưu tiên xiết nợ. Hãy đọc thỏa thuận đó. Hầu hết nhà đầu tư không bao giờ đọc.
Rồi hãy đặt câu hỏi khó chịu. Điều gì xảy ra nếu chỉ 30 trong số 100 suất đầu tư được bán? Một dự án không thể khởi công nếu thiếu toàn bộ số vốn EB-5 huy động thì không có con đường cam kết nào để hoàn thành, và vốn của bạn sẽ tài trợ cho một khoảng trống mà không ai khác đồng ý lấp đầy. Hãy tìm một cam kết cho vay ưu tiên đã ký và một bảo lãnh hoàn thành từ một pháp nhân có bảng cân đối kế toán thực sự đứng sau.
Thực sự có bao nhiêu phần đệm việc làm?
Lấy tổng số việc làm dự phóng trong báo cáo kinh tế chia cho số suất đầu tư được chào bán. Nếu báo cáo dự phóng 1,200 việc làm và đợt chào bán bán ra 100 suất, mỗi nhà đầu tư được ghi nhận 12 việc làm so với yêu cầu là 10. Đó là phần đệm 20 phần trăm. Mười là mức sàn. Biên độ 20 phần trăm trông mỏng manh một khi bạn tính đến khả năng ngân sách xây dựng thấp hơn ước tính hoặc một giai đoạn thứ hai lặng lẽ bị gác lại.
Hãy xem cả nguồn gốc của các việc làm. Việc làm phát sinh từ chi tiêu, bắt nguồn từ chi phí xây dựng cứng, sẽ co lại khi ngân sách co lại. Việc làm phát sinh từ doanh thu, từ hoạt động khách sạn hoặc bán lẻ, phụ thuộc vào việc bất động sản đi vào hoạt động và vận hành hiệu quả. Công trình xây dựng kéo dài dưới hai năm nói chung không được tính công nhân xây dựng là việc làm trực tiếp mà phải đưa họ qua mô hình kinh tế, điều này làm thay đổi đáng kể phép tính. Hãy hỏi bộ hệ số nhân nào đã được sử dụng, RIMS II hay IMPLAN, và yêu cầu các giả định đầu vào thay vì trang tóm tắt. Các quy tắc tính toán được phân tích trong Yêu cầu tạo việc làm EB-5: 10 việc làm cho mỗi nhà đầu tư được tính như thế nào.
Kiểm tra các hồ sơ đã nộp của trung tâm vùng trước khi kiểm tra nguồn tham chiếu
Một trung tâm vùng phải có sự chỉ định đã được phê duyệt thông qua Form I-956, đơn xin chỉ định trung tâm vùng, và phải nộp riêng Form I-956F cho từng đợt chào bán đầu tư cụ thể. Đây là điểm mà hầu hết mọi người hiểu ngược. Nhà đầu tư có thể nộp Form I-526E ngay khi trung tâm vùng đã nộp I-956F cho dự án cụ thể đó. USCIS phải phê duyệt I-956F trước khi đơn của bạn có thể được chấp thuận, và việc chờ phê duyệt đó rồi mới nộp sẽ khiến bạn mất một ngày ưu tiên mà bạn không thể lấy lại.
Hãy yêu cầu xem thông báo tiếp nhận I-956F cho đúng đợt chào bán đang được bán cho bạn. Thư chỉ định là một tài liệu khác. Một bên bảo trợ gộp hai thứ làm một là bất cẩn, hoặc đang mong rằng bạn mới là người bất cẩn.
Mỗi trung tâm vùng cũng nộp hằng năm Form I-956G, bản khai thường niên của trung tâm vùng, và bất kỳ ai được trả tiền để quảng bá đợt chào bán, kể cả các đại lý di trú ở nước ngoài, đều phải đăng ký trên Form I-956K. Hãy hỏi xem đại lý của bạn có đăng ký hay không. Một người quảng bá chưa đăng ký là vấn đề đối với trung tâm vùng và đối với chính người đó, và yêu cầu bổ sung bằng chứng mà nó dẫn tới sẽ rơi vào đơn của bạn.
Những câu hỏi phải được trả lời bằng con số
- Có bao nhiêu đơn I-526 và I-526E gắn với các đợt chào bán của quý vị đã được chấp thuận, và bao nhiêu bị từ chối?
- Bao nhiêu nhà đầu tư của quý vị đã đạt được chấp thuận I-829?
- Bao nhiêu người đã được hoàn trả đầy đủ, và sau bao nhiêu tháng kể từ khi vốn của họ được giải ngân?
- Có dự án nào của quý vị từng rơi vào vỡ nợ hoặc bị xiết nợ hay không?
- Tổng phí quản lý là bao nhiêu, và ai nhận từng phần của khoản phí đó?
Một tuyên bố về tỷ lệ chấp thuận 100 phần trăm trên sáu nhà đầu tư chẳng nói lên điều gì cả. Một hồ sơ trải dài hàng trăm lượt chấp thuận và vài chu kỳ hoàn trả đã hoàn tất thì nói lên rất nhiều. Hãy đòi cho được mẫu số mỗi khi có ai đó nêu cho bạn một tỷ lệ phần trăm. Mọi lần. Để xem danh sách dài hơn về những điều cần đặt ra cho bên bảo trợ trước khi bạn cam kết, hãy xem Những câu hỏi cần đặt ra cho trung tâm vùng hoặc nhà phát triển EB-5 trước khi đầu tư.
$800,000 đi về đâu, và những gì nằm trên khoản đó
Ngưỡng đầu tư là $800,000 trong một Khu vực việc làm trọng điểm và $1,050,000 ở ngoài khu vực đó, với lần điều chỉnh theo lạm phát đầu tiên đến hạn vào ngày 1 tháng 1 năm 2027. Nằm trên khoản đó là một khoản phí quản lý, thường được báo giá trong khoảng từ $50,000 đến $70,000, không cấu thành phần nào trong vốn đủ điều kiện của bạn và thường mất luôn không thu lại được. Luật sư di trú tính phí riêng, thường ở mức năm chữ số cho trọn bộ hồ sơ đơn. Hãy dự trù ngân sách cho cả hai.
Hãy tìm hiểu khoản phí quản lý thực sự chi trả cho những gì. Một phần trong đó tài trợ cho báo cáo kinh tế và việc nộp I-956F. Một tỷ lệ đáng kể thường chuyển cho đại lý đã giới thiệu bạn, điều này là hợp pháp và được công bố, và cũng lý giải khá nhiều về sự nhiệt tình của đại lý đó.
Xác minh bằng những nguồn mà bên bảo trợ không kiểm soát
Năm bước kiểm tra, không bước nào cần sự hợp tác của bên bảo trợ.
- Hồ sơ giấy phép của quận hoặc thành phố, để xác nhận dự án đang nắm giữ các quyền cấp phép chứ không chỉ là ý định.
- Tra cứu quyền sở hữu và quyền cầm giữ đối với chính bất động sản.
- Hồ sơ tòa án liên bang về các vụ kiện liên quan đến nhà phát triển và những người điều hành của họ.
- Hồ sơ đăng ký tại Văn phòng Bộ trưởng Bang cho mọi pháp nhân được nêu tên trong tài liệu.
- Một chuyến thăm thực địa, hoặc tối thiểu là ảnh vệ tinh có ghi ngày tháng.
Không cơ quan liên bang nào thẩm định các thương vụ này thay cho bạn. SEC công bố một cảnh báo nhà đầu tư thẳng thừng về những tuyên bố rằng SEC đã phê duyệt một đợt chào bán, và logic tương tự cũng áp dụng cho USCIS, việc cơ quan này chỉ định một trung tâm vùng không bảo chứng cho bất kỳ dự án nào bên trong đó. Nghi ngờ gian lận thì gửi tới kênh của USCIS để báo cáo gian lận di trú. Những khuôn mẫu đáng ghi nhớ xuất hiện trong Các vụ gian lận EB-5: Jay Peak, Chicago Convention Center, những dấu hiệu cảnh báo.
Các thời hạn luật định đằng sau sự cấp bách
Chương trình trung tâm vùng được cho phép hoạt động đến hết ngày 30 tháng 9 năm 2027. Các đơn nộp vào hoặc trước ngày 30 tháng 9 năm 2026 được bảo vệ bởi 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S), có tiêu đề Protection from expired legislation, giữ cho chúng vẫn có thể được xét duyệt ngay cả khi chương trình hết hiệu lực. Thị thực dành riêng ở mức 20 phần trăm cho các dự án nông thôn và 10 phần trăm cho các khu vực thất nghiệp cao, cùng thêm 2 phần trăm dành cho hạ tầng, và các đơn ở khu vực nông thôn cũng được xử lý ưu tiên.
Một hàng chờ thị thực ngắn hơn không thể thay thế cho một thương vụ lành mạnh. Một dự án dành riêng ở khu vực nông thôn vẫn phải tạo ra việc làm và vẫn phải hoàn trả khoản vay.