Hãy yêu cầu bất kỳ trung tâm vùng EB-5 nào cung cấp hai tài liệu trước khi bàn đến bất cứ điều gì khác: hồ sơ Mẫu I-956F cho đúng dự án cụ thể này và bảng nguồn vốn và mục đích sử dụng cho thấy tiền EB-5 nằm ở đâu trong cơ cấu vốn. Sau đó hãy hỏi một con số, số việc làm cho mỗi nhà đầu tư được dự phóng trong báo cáo kinh tế. Ba mục đó trả lời phần lớn những gì quan trọng đối với một khoản cam kết $800,000, và nếu bất kỳ mục nào mất hơn một ngày để cung cấp thì quý vị đã học được điều gì đó hữu ích. Danh sách dưới đây bao quát phần còn lại, được sắp xếp theo ai là người thực sự có thể trả lời.
Những câu hỏi chỉ trung tâm vùng mới trả lời được
Lịch sử hoạt động và hoàn vốn
- Trung tâm này đã bảo trợ bao nhiêu dự án, và bao nhiêu dự án đã hoàn vốn đầy đủ cho các nhà đầu tư EB-5?
- Có bao nhiêu đơn I-829 từ các dự án do quý vị bảo trợ đã được chấp thuận, và bao nhiêu đã bị từ chối?
- Có dự án nào quý vị bảo trợ không đạt được dự phóng việc làm không? Dự án nào, và thiếu bao nhiêu?
- Các nhân sự chủ chốt có hoạt động trước EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 không, và họ có nộp lại theo các quy định chỉ định mới không?
Một trung tâm chưa bao giờ hoàn trả vốn thì không thể cho quý vị xem một lần hoàn vốn nào. Nhà bảo trợ mới không đương nhiên là xấu. Điều quý vị mong muốn nhất là một nhà bảo trợ sẵn sàng nêu tên một dự án kém hiệu quả và mô tả chi tiết chuyện gì đã xảy ra với các nhà đầu tư trong dự án đó về sau, bởi vì một công ty tự nguyện nói ra kết quả tệ nhất của mình là một công ty mong đợi quý vị đi kiểm chứng, trong khi một công ty chỉ toàn chuyện thành công thì hoặc là may mắn phi thường hoặc đang biên tập lại sự thật.
Cũng hãy hỏi về lịch sử tuân thủ. Việc kiểm toán giờ đã là thông lệ, và trang của chúng tôi về kiểm toán trung tâm vùng và tuân thủ sau năm 2022 giải thích USCIS xem xét những gì khi họ đến thăm.
Tuân thủ theo các quy định sau năm 2022
- Cho tôi xem biên nhận I-956F của dự án. Một đơn I-526E không thể được chấp thuận cho một dự án chưa có I-956F trong hồ sơ.
- Báo cáo thường niên Mẫu I-956G gần đây nhất đã công bố những gì về các khoản phí và việc triển khai vốn cho đến nay?
- Ai đã ký Mẫu I-956H về sự trung thực của những người liên quan, và có ai liên quan đến trung tâm này từng bị cấm khỏi chương trình không?
- Người môi giới giới thiệu tôi có được đăng ký trên Mẫu I-956K không, và họ nhận hoa hồng bao nhiêu từ tiền của tôi?
Việc đăng ký người quảng bá và báo cáo thường niên tồn tại chính bởi vì chương trình trước năm 2022 không có cả hai. Hãy tận dụng chúng.
Hãy hỏi nhà phát triển, không phải bộ phận bán hàng
EB-5 nằm ở đâu trong cơ cấu vốn?
Chỉ riêng câu hỏi này quyết định liệu quý vị có lấy lại được tiền hay không. Hãy yêu cầu bảng nguồn vốn và mục đích sử dụng bằng văn bản. Hãy hỏi tỷ lệ khoản vay trên chi phí của bên cho vay ưu tiên là bao nhiêu. Hãy hỏi nhà phát triển đã góp bao nhiêu vốn tự có bằng tiền mặt thực sự, và liệu phần vốn đó là tiền mặt thật hay là đất được góp theo giá trị thẩm định do chính nhà phát triển chọn. Một nhà bảo trợ mà các nhân sự chủ chốt đã bỏ hai mươi hoặc ba mươi phần trăm tổng chi phí dự án bằng tiền của chính mình sẽ hành xử rất khác trong thời kỳ suy thoái so với một nhà bảo trợ mà toàn bộ mức rủi ro chỉ là một thửa đất họ đã sở hữu sẵn, được nâng giá bởi một thẩm định viên thân thiện và đem thế chấp vào thương vụ như vốn góp.
- EB-5 là nợ ưu tiên, nợ trung gian hay vốn cổ phần ưu đãi? Hãy dùng thuật ngữ pháp lý, không phải cách nói trong tờ giới thiệu.
- Điều gì bảo đảm cho khoản vay EB-5? Một thế chấp thứ nhất? Một vị trí thứ hai sau ngân hàng? Hay một cam kết thế chấp quyền lợi thành viên vốn sẽ chẳng đáng giá gì khi phá sản?
- Khi bán hoặc tái tài trợ, ai được trả trước, và các nhà đầu tư EB-5 đứng ở đâu trong hàng đợi đó?
- EB-5 chiếm bao nhiêu phần trăm tổng chi phí dự án? Nếu EB-5 chiếm 40 phần trăm của một dự án mà khoản vay ưu tiên chưa được chốt, thì dự án đó chưa được cấp vốn.
Đo biên dự phòng trên mức sàn 10 việc làm
Mười việc làm cho mỗi nhà đầu tư là mức sàn. Hãy hỏi báo cáo kinh tế dự phóng điều gì. Một báo cáo cho thấy 13 hoặc 14 việc làm cho mỗi nhà đầu tư mang lại biên dự phòng 30 đến 40 phần trăm chống lại việc vượt chi phí và giảm chi tiêu, trong khi một báo cáo cho thấy 10.2 thì hoàn toàn không có biên dự phòng nào. Hãy lấy con số đó bằng văn bản.
- Mô hình nào đã tạo ra các con số, RIMS II hay IMPLAN? Hãy nêu tên nhà kinh tế học đã ký báo cáo.
- Bao nhiêu phần trong số việc làm đến từ xây dựng, và thời gian xây dựng có kéo dài 24 tháng trở lên không? Việc xây dựng kéo dài dưới hai năm chỉ được tính qua các việc làm gián tiếp dựa trên chi tiêu.
- Tỷ lệ việc làm dự phóng phụ thuộc vào doanh thu từ người thuê hoặc vận hành thay vì chi tiêu xây dựng thực tế là bao nhiêu?
- Dự án có đủ điều kiện cho một hạn ngạch dành riêng không, và loại nào? Khu vực nông thôn chiếm 20 phần trăm số thị thực hằng năm, khu vực thất nghiệp cao 10 phần trăm, hạ tầng 2 phần trăm.
Khi nào tiền được hoàn lại?
- Kỳ hạn khoản vay được quy định là bao lâu, và bên vay được đơn phương gia hạn bao nhiêu lần?
- Những sự kiện nào kích hoạt việc hoàn vốn, và nhà phát triển có được hoàn trả sớm không?
- Nếu vốn được hoàn lại trước khi đơn I-829 của tôi được chấp thuận, các điều khoản tái triển khai vốn là gì và ai chọn khoản đầu tư mới?
- Các nhà đầu tư có bỏ phiếu về việc tái triển khai vốn không, hay người quản lý tự quyết định một mình?
Tái triển khai vốn xứng đáng có một cuộc trao đổi riêng. Một nhà đầu tư có dự án hoàn vốn vào năm thứ tư nhưng đơn I-829 chưa được xét duyệt sẽ thấy phần vốn đó bị chuyển sang một khoản đầu tư thứ hai do người quản lý chọn, theo các điều khoản được nêu đâu đó trong một thỏa thuận vận hành đã được các luật sư do người quản lý thuê soạn từ nhiều năm trước, và hệ quả thực tế có thể là thêm ba hoặc bốn năm nữa trước khi bất kỳ ai nhìn thấy một đô la. Hãy tự mình đọc các văn bản điều chỉnh, với sự trợ giúp từ hướng dẫn của chúng tôi về cách đọc một bản ghi nhớ chào bán EB-5, trước khi quý vị ký thỏa thuận đăng ký mua.
Phí: hãy lấy con số tổng bằng văn bản
$800,000 không phải là mức giá cuối cùng. Hãy yêu cầu một con số bằng văn bản bao gồm phí quản lý, chi phí ký quỹ, phí pháp lý và phí nộp hồ sơ cho chính phủ, vốn được công bố trên biểu phí nộp hồ sơ của USCIS. Sau đó hãy hỏi ai nhận từng thành phần.
- Phí quản lý có được hoàn lại không nếu dự án không bao giờ khởi động hoặc đợt chào bán bị rút lại?
- Bao nhiêu phần của khoản phí đó được chuyển tiếp cho công ty tư vấn di trú đã giới thiệu quý vị?
- Có phí quản lý hoặc giám sát hằng năm trong thời gian nắm giữ không, và chúng có làm giảm lợi nhuận của nhà đầu tư không?
- Ai chi trả cho một Yêu cầu bổ sung bằng chứng phát sinh do hồ sơ dự án chứ không phải do hồ sơ của chính tôi?
Những câu trả lời nào nên kết thúc cuộc gặp
Một số câu trả lời tự chúng đã đủ để loại bỏ.
- "Thẻ xanh của quý vị được bảo đảm." Không một bên tư nhân nào có thể bảo đảm một kết quả di trú.
- "Vốn của quý vị được bảo đảm." Một thỏa thuận mua lại hoặc hoàn mua xung đột với yêu cầu chịu rủi ro trong 8 CFR 204.6 và có thể đánh chìm chính đơn xin mà nó lẽ ra phải bảo vệ.
- "Chính phủ đã phê duyệt đợt chào bán này." Không cơ quan nào của Hoa Kỳ phê duyệt các đợt chào bán chứng khoán, và SEC công bố một cảnh báo nhà đầu tư về những tuyên bố rằng cơ quan này đã phê duyệt một đợt chào bán chính vì lý do này.
- "Báo cáo kinh tế là tài liệu mật." Quý vị đang được yêu cầu bỏ ra $800,000 dựa trên một tài liệu mà quý vị không được phép đọc.
- "Chỉ còn hai suất, hãy quyết định trong tuần này." Sự gấp gáp được dàn dựng là một thủ thuật bán hàng, không phải một sự thật về thương vụ.
Sự do dự cũng là dữ liệu. Hãy ghi lại và chuyển sang nhà bảo trợ tiếp theo.
Thực hiện quy trình một cách đúng đắn
Hãy gửi các câu hỏi bằng văn bản và lưu giữ mọi câu trả lời. Một lời cam kết bằng miệng từ nhân viên bán hàng không có giá trị pháp lý nào, và thỏa thuận đăng ký mua gần như chắc chắn nêu rằng các văn bản chào bán thay thế mọi điều quý vị được nói trong một cuộc gặp. Khi một câu trả lời mâu thuẫn với bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ, thì bản ghi nhớ đó có hiệu lực chi phối.
Hãy mang theo các cố vấn của riêng quý vị. Một luật sư di trú đọc rủi ro di trú. Một người độc lập đọc thương vụ, hoặc là một luật sư chứng khoán hoặc một chuyên viên phân tích mà quý vị trực tiếp trả thù lao. Danh sách kiểm tra cho người mới bắt đầu của chúng tôi về thẩm định EB-5 nêu ra các tài liệu cần yêu cầu, trang đồng hành về các dấu hiệu báo động trước khi quý vị chuyển khoản $800,000 bao quát những mô thức đi trước các khoản thua lỗ, và một trung tâm vùng EB-5 thực sự làm gì giải thích tại sao nhà bảo trợ quan trọng ngang với tòa nhà.
Mỗi câu hỏi ở đây đều có một câu trả lời đúng mà một nhà bảo trợ có năng lực sẽ đưa ra mà không hề nao núng.