Kiểm chứng một dự phóng tạo việc làm EB-5 quy về bốn tài liệu và một tỷ số. Hãy yêu cầu báo cáo tác động kinh tế, ngân sách vốn mà nhà kinh tế thực sự đưa vào mô hình, số nhà đầu tư tối đa mà đợt chào bán cho phép, cùng với phê duyệt Form I-956F của nhà tài trợ nếu có. Sau đó chia số việc làm được mô hình hóa cho mười lần con số nhà đầu tư tối đa đó. Kết quả gần 1.0 nghĩa là dự án không còn chỗ để thực hiện dưới mức cam kết, và việc xóa điều kiện của quý vị phụ thuộc vào biên độ đó.
Tất cả phần bên dưới là chi tiết về bốn tài liệu đó.
Bên trong một báo cáo tác động kinh tế có gì
Một báo cáo tác động kinh tế EB-5 là một mô hình được đặt lập nhằm chuyển đổi tiền chi ra thành số việc làm được tính. Đầu vào là chi phí xây dựng cứng cộng với nội thất và thiết bị. Các chi phí mềm đủ điều kiện cũng được đưa vào, và với một doanh nghiệp đang hoạt động thì mô hình cũng hấp thụ doanh thu hằng năm dự phóng. Việc mua đất thường bị loại trừ, vì mua một lô đất từ chủ trước đó không tạo việc làm cho ai.
Bản thân mô hình thường là RIMS II của Bureau of Economic Analysis. IMPLAN là lựa chọn phổ biến còn lại. Cả hai vận hành theo cùng một cách. Số tiền được đưa vào theo một mã ngành NAICS cho một khu vực địa lý xác định, và hệ số nhân trả về một phân tách gồm việc làm trực tiếp, gián tiếp và cảm ứng cho một hạt (county) hoặc một vùng đô thị. Đổi hạt thì đáp số đổi. Đổi mã ngành thì nó lại đổi nữa, đó là lý do trang giả định xứng đáng nhận nhiều thời gian của quý vị hơn hẳn so với phần kết luận.
Đối với các dự án trung tâm vùng, báo cáo là một phụ lục đính kèm Form I-956F, đơn xin dự án do trung tâm vùng nộp. Việc phê duyệt hồ sơ đó nhìn chung ràng buộc USCIS khi cơ quan này về sau xét duyệt đơn Form I-526E của từng nhà đầu tư, với các ngoại lệ là gian lận, khai man, lạm dụng mang tính hình sự, một quan ngại về an ninh quốc gia hoặc một thay đổi trọng yếu đối với dự án. Vì vậy một I-956F đã được phê duyệt là có giá trị bằng tiền. Một dự án còn đang chờ phê duyệt đang yêu cầu quý vị tự mình gánh rủi ro xét duyệt, và đó là một thương vụ khác biệt về bản chất so với thương vụ được mô tả trong tài liệu quảng cáo.
Biên độ dự phòng việc làm, con số bảo vệ quý vị
Hãy lấy một ví dụ giả định được tính toán cụ thể. Một khách sạn với ngân sách vốn $180 million cho ra mô hình 1,450 việc làm. Nhà tài trợ dự kiến nhận 100 nhà đầu tư EB-5, mỗi người $800,000, nên cần 1,000 việc làm và dư 450, tức biên độ dự phòng 45 phần trăm. Thoải mái.
Bây giờ hãy đọc kỹ các tài liệu chào bán. Nếu quy mô chào bán tối đa là 140 suất thay vì 100, yêu cầu tăng lên 1,400 và biên độ dự phòng sụp xuống còn khoảng 3.5 phần trăm. Các nhà tài trợ thích trích dẫn biên độ dự phòng so với số suất đã bán tính đến thời điểm hiện tại. Không ai tự nguyện đưa ra con số kia. Điều quý vị cần quan tâm là biên độ dự phòng khi đăng ký đầy đủ, vì đó là con số duy nhất còn trụ được sau một đợt huy động vốn thành công mà vẫn để mỗi nhà đầu tư có mười việc làm để tính cho mình.
Dưới 20 phần trăm, hãy đặt những câu hỏi hóc búa. Dưới 10 phần trăm, hãy giả định rằng mô hình buộc phải hoàn hảo, mà mô hình thì hiếm khi hoàn hảo. Phần hướng dẫn chi tiết của chúng tôi về cách xây dựng và kiểm tra báo cáo tác động kinh tế EB-5 mổ xẻ các con số theo từng dòng.
Việc làm xây dựng và lằn ranh hai năm
Xây dựng tạo ra phần lớn việc làm EB-5, và có một quy tắc chi phối điều đó. Hoạt động kéo dài 24 tháng trở lên có thể tạo ra việc làm xây dựng trực tiếp được tính, trong khi bất cứ điều gì dưới lằn ranh đó chỉ được tính thông qua mô hình, dưới dạng việc làm gián tiếp do chi tiêu thúc đẩy. Ngưỡng này mang tính tùy định. Nó cũng mang tính tuyệt đối.
Đạo luật Cải cách siết chặt điều này thêm nữa. Việc làm từ hoạt động xây dựng kéo dài dưới hai năm không được chiếm quá 75 phần trăm tổng số của một dự án, và việc làm gián tiếp không được vượt quá 90 phần trăm, nên một phần của số đếm phải dựa trên bảng lương thực tế ở đâu đó. Quý vị có thể đọc văn bản luật trong văn bản Public Law 117-103, trong đó có EB-5 Reform and Integrity Act of 2022. USCIS áp dụng nó thông qua Volume 6, Part G của USCIS Policy Manual, tài liệu mà nhà kinh tế của quý vị nên trích dẫn lại cho quý vị.
Nơi các mô hình chi tiêu âm thầm sụp đổ
Có năm kiểu thất bại lặp đi lặp lại.
- Việc làm từ doanh thu vốn giả định đạt ổn định. Việc làm vận hành được mô hình hóa dựa trên doanh thu năm thứ ba sẽ bốc hơi khi một cơ sở khai trương muộn mười tám tháng. Việc làm từ chi tiêu thì được chốt ngay khi ngân phiếu được thanh toán.
- Sai khu vực địa lý. Một hệ số nhân lấy từ một hạt nông thôn, đem áp cho khoản chi tiêu thực tế sẽ diễn ra ở một vùng đô thị, sẽ thổi phồng số đếm.
- Các giai đoạn bị tính trùng. Cùng một hạng mục thi công mặt bằng bị khai hai lần trên hai giai đoạn của một quy hoạch tổng thể.
- Thổi phồng chi phí mềm. Phí của nhà phát triển và các khoản dự trữ lãi vay thường bị viên xét duyệt loại bớt, và một mô hình dựa vào chúng là quá lạc quan.
- Việc lấp đầy của khách thuê. Việc tính việc làm từ những khách thuê tương lai của một tòa nhà từ lâu đã vấp phải sự hoài nghi của USCIS. Hãy xem đó là điều mong manh.
Tài trợ bắc cầu (bridge financing) liên tục bị hiểu sai, và nó hoàn toàn được chấp nhận. Khi một nhà phát triển tài trợ xây dựng bằng một khoản vay bắc cầu của ngân hàng rồi sau đó hoàn trả bằng tiền EB-5, những việc làm được tạo ra bởi khoản vốn đã chi đó vẫn được tính vào mười việc làm của quý vị. Điều quan trọng là việc chi tiêu đã thực sự xảy ra, và rằng các tài liệu đã dự liệu việc thay thế vốn ngay từ đầu chứ không phải mô tả nó rất lâu sau khi sự việc đã rồi.
Kiểm tra sức chịu đựng của mô hình trước khi quý vị chuyển tiền
Hãy chạy bốn kịch bản khi có nhà tài trợ ở cùng phòng, và ghi lại các câu trả lời:
- Đợt huy động vốn kết thúc ở mức 60 phần trăm. Dự án có còn chi hết toàn bộ ngân sách vốn không, hay quy mô sẽ thu hẹp và kéo theo cả việc làm?
- Khai trương trễ 18 tháng. Có bao nhiêu việc làm được mô hình hóa phụ thuộc vào doanh thu thay vì phụ thuộc vào chi tiêu?
- Chi phí vượt dự toán 25 phần trăm. Việc vượt dự toán thường làm tăng số việc làm được mô hình hóa, vậy hãy hỏi liệu có sẵn vốn chủ sở hữu để chi trả cho phần đó hay không.
- Đơn vị vận hành đạt doanh thu thấp hơn 40 phần trăm. Số đếm có còn đủ mười việc làm cho mỗi nhà đầu tư chỉ riêng từ xây dựng hay không?
Một dự án mà việc làm phần lớn đến từ khoản chi tiêu xây dựng đã cam kết mang một rủi ro rất khác so với một dự án cần một nhà hàng kinh doanh tốt trong bốn năm. Hãy hỏi xem quý vị đang mua loại nào trong hai loại đó. Những câu hỏi đáng đặt ra cho một trung tâm vùng hoặc nhà phát triển bao gồm ai đã viết báo cáo và liệu nhà kinh tế đó đã từng bị bác một mô hình hay chưa.
Chứng minh việc làm ở giai đoạn I-829
Dự phóng đổi lấy thường trú có điều kiện. Bằng chứng đổi lấy thẻ thường trú vĩnh viễn. Khi quý vị nộp Form I-829 để xóa các điều kiện, việc làm trực tiếp được chứng minh bằng hồ sơ bảng lương và các Form I-9, được củng cố bằng các báo cáo lương hằng quý mà chủ sử dụng lao động nộp cho tiểu bang của mình. Việc làm gián tiếp được chứng minh bằng cách chạy lại mô hình dựa trên chi tiêu thực tế. Hóa đơn và yêu cầu giải ngân hỗ trợ cho công việc đó, cùng với một chứng nhận chi phí đã được kiểm toán.
Các định nghĩa ở đây rất khắt khe. Một việc làm hợp lệ phải là toàn thời gian. Điều đó nghĩa là tối thiểu 35 giờ mỗi tuần theo 8 CFR 204.6, do một người được phép làm việc tại Hoa Kỳ đảm nhận, và không thể là nhà đầu tư hay một thành viên gia đình trực hệ có tên trong bảng lương. Việc xóa điều kiện được điều chỉnh bởi 8 CFR 216.6. USCIS cũng diễn giải Đạo luật Cải cách là yêu cầu vốn phải giữ đầu tư trong ít nhất hai năm, một đồng hồ đếm ngắn hơn và dễ dự đoán hơn nhiều so với chuẩn duy trì (sustainment) mà các nhà đầu tư từng phải chịu trước những thay đổi năm 2022.
Hướng dẫn của chúng tôi về việc tập hợp bằng chứng I-829 về tạo việc làm nêu rõ hồ sơ cần những gì. Khi một nhà tài trợ không thể mô tả hồ sơ đó hai năm trước khi nó đến hạn, quý vị đã tìm thấy một trong những dấu hiệu cảnh báo đáng để rời đi.
Chương trình có còn hoạt động trong khi quý vị thực hiện việc này không?
Có. Ủy quyền trung tâm vùng kéo dài đến 30 September 2027, và các đơn nộp trước 30 September 2026 được bảo lưu (grandfathered) để chúng vẫn có thể được xử lý qua bất kỳ giai đoạn gián đoạn nào. EB-5 trực tiếp không có ngày kết thúc (sunset). Các ngưỡng $800,000 và $1,050,000 sẽ đối mặt với đợt điều chỉnh theo lạm phát đầu tiên vào 1 January 2027, điều này khiến vài tháng tới trở nên đặc biệt hệ trọng đối với bất kỳ ai vẫn đang so sánh các dự án và vẫn đang đọc các báo cáo tác động kinh tế.