Lời hứa rằng $800,000 của quý vị sẽ quay về với quý vị là điều không được phép trong EB-5, và một đơn thỉnh cầu dựa trên lời hứa đó sẽ bị từ chối. Vốn phải chịu rủi ro. 8 CFR 204.6 định nghĩa việc đầu tư là đóng góp vốn và loại trừ rõ ràng khoản đóng góp được thực hiện để đổi lấy một giấy nợ, trái phiếu, khoản nợ có thể chuyển đổi hoặc công cụ tương tự, chính là quy định lặng lẽ bịt lại kẽ hở hiển nhiên. Bảo hiểm là một câu hỏi riêng biệt với câu trả lời tinh tế hơn. Các hợp đồng bảo hiểm mà doanh nghiệp mua trong quá trình kinh doanh thông thường thì không sao. Bất kỳ hợp đồng bảo hiểm nào được soạn ra để trả lại tiền gốc cho quý vị nếu thương vụ thất bại đều là cùng một loại bảo lãnh bị cấm khoác lên chiếc mũ khác.
Phân biệt hai loại đó là phần lớn công việc trong chủ đề này.
Yêu cầu chịu rủi ro bắt nguồn từ đâu
Hai nguồn, cùng phối hợp với nhau. Quy định tại 8 CFR 204.6(j)(2) yêu cầu bằng chứng rằng người nộp đơn đã đưa số vốn bắt buộc vào diện chịu rủi ro nhằm mục đích tạo ra lợi nhuận. Án lệ sau đó bổ sung chi tiết: quyết định hành chính năm 1998 được biết đến với tên Matter of Izummi phán rằng một thỏa thuận mua lại bảo đảm hoàn trả tiền cho nhà đầu tư khiến vốn nằm ngoài yêu cầu chịu rủi ro, và các viên chức xét duyệt đã áp dụng lập luận đó kể từ đó. USCIS tổng hợp lập trường hiện tại của mình trong Tập 6, Phần G của Cẩm nang Chính sách USCIS.
Quốc hội đã đưa cấu trúc hiện đại vào luật thành văn qua EB-5 Reform and Integrity Act of 2022, quy định rằng vốn phải giữ ở trạng thái đầu tư trong ít nhất 2 năm. Việc phơi mình trước rủi ro kinh doanh thực sự trong suốt giai đoạn đó chính là toàn bộ ý nghĩa của quy tắc. Loại bỏ sự phơi mình đó thì quý vị đã loại bỏ chính khoản đầu tư.
Những con số làm cho phép thử trở nên cụ thể. Quý vị cam kết $800,000 tại một khu vực việc làm trọng điểm hoặc $1,050,000 bên ngoài khu vực đó, tiền được giữ ở trạng thái đầu tư trong ít nhất 2 năm, và doanh nghiệp phải tạo ra 10 việc làm toàn thời gian gắn với vốn của quý vị. Chỉ cần bảo lãnh dù một phần của $800,000 thì phép tính đổ vỡ, bởi 8 CFR 204.6(j)(2) đo lường số tiền bắt buộc chứ không phải phần nào đó mà nhà tài trợ để lại trong diện chịu rủi ro.
Những bảo lãnh sẽ khiến đơn thỉnh cầu bị từ chối
- Quyền mua lại hoặc thu hồi mà nhà đầu tư có thể thực hiện, với bất kỳ mức giá nào, vào bất kỳ ngày nào.
- Giấy nợ đi từ doanh nghiệp thương mại mới đến nhà đầu tư và ghi nhận nghĩa vụ hoàn trả.
- Quyền chọn bán cho phép nhà đầu tư bán lại phần vốn góp ở mức giá đã thỏa thuận.
- Hợp đồng bảo hiểm của bên thứ ba hoặc bảo lãnh của công ty được soạn có lợi cho nhà đầu tư mà chi trả khi doanh nghiệp mất tiền.
- Thư phụ. Nhấc một bảo lãnh ra khỏi hợp đồng đăng ký mua, luồn nó vào một lá thư riêng, thì nó vẫn là bảo lãnh. USCIS yêu cầu trọn bộ tài liệu.
Danh tính của bên bảo lãnh không thay đổi điều gì. Lời hứa từ trung tâm vùng, từ nhà phát triển, từ một chi nhánh ở nước ngoài hay từ một công ty bảo hiểm được cấp phép đều rơi vào cùng một chỗ, bởi phép thử hỏi liệu nhà đầu tư có gánh chịu rủi ro hay không chứ không phải ai đã đồng ý hấp thụ nó.
Một cấu trúc nằm gần ranh giới hơn. Quyền chọn mua do doanh nghiệp nắm giữ, cho phép doanh nghiệp mua lại phần của nhà đầu tư theo toàn quyền quyết định của mình, nhìn chung được coi là chấp nhận được, vì nhà đầu tư không có quyền đòi hoàn trả. Hãy để luật sư di trú của quý vị đọc kỹ điều khoản đó trước khi quý vị ký bất cứ thứ gì.
Bảo hiểm mà một dự án mua trong quá trình kinh doanh thông thường
Các thương vụ EB-5 hầu hết là thương vụ bất động sản, và bất động sản thì có bảo hiểm. Bảo hiểm quyền sở hữu bảo vệ trước các khiếm khuyết trong giấy tờ sở hữu. Bảo hiểm rủi ro cho nhà thầu xử lý thiệt hại trong quá trình xây dựng. Các hợp đồng bảo hiểm trách nhiệm chung và bảo hiểm tài sản bảo vệ tài sản đang vận hành một khi mở cửa. Mỗi loại trong số đó bảo vệ doanh nghiệp. Không loại nào bảo vệ phần vốn góp của quý vị. Xây lại một khách sạn bị cháy bằng tiền bồi thường bảo hiểm thì quý vị vẫn có một doanh nghiệp hoàn toàn có khả năng không tạo được 10 việc làm cho quý vị, đó chính là lý do vì sao khoản bảo hiểm này không làm phát sinh vấn đề gì tại USCIS.
Hãy kiểm tra bất kỳ hợp đồng bảo hiểm nào bằng một câu hỏi duy nhất. Nếu sự kiện được bảo hiểm xảy ra, ai nhận tiền? Chi trả cho pháp nhân tạo việc làm hoặc cho doanh nghiệp thương mại mới là quản trị rủi ro thông thường. Chi trả cho cá nhân quý vị, vì lý do thua lỗ đầu tư, là một bảo lãnh có dán nhãn bảo hiểm ở mặt trước.
Tài sản thế chấp trên dự án có bảo vệ vốn của quý vị không?
Sự phân biệt này khiến nhiều nhà đầu tư bối rối và đáng để hiểu cho đúng. Trong mô hình cho vay tiêu chuẩn, doanh nghiệp thương mại mới gom vốn của nhà đầu tư và cho một pháp nhân tạo việc làm vay, và khoản vay đó thường được bảo đảm, thường bằng một khoản thế chấp trên bất động sản và đôi khi bằng một bảo lãnh hoàn thành dành cho bên cho vay. Loại tài sản thế chấp đó nằm giữa doanh nghiệp và nhà phát triển, thấp hơn một cấp so với khoản đầu tư của chính quý vị. Vốn của quý vị vẫn hoàn toàn chịu rủi ro, bởi doanh nghiệp có thể mất tiền trên khoản vay và tài sản thế chấp có thể có giá trị thấp hơn khoản nợ. Việc tịch biên cũng mất nhiều năm.
Đôi khi các bên cho vay ưu tiên chịu xếp sau lớp vốn EB-5, và đôi khi thỏa thuận đi theo chiều ngược lại. Thứ tự ưu tiên trong cơ cấu vốn sắp xếp ai được trả trước từ khoản tiền nào hiện có. Nó không tạo ra thứ gì để mà chi trả.
Vốn quay trở lại doanh nghiệp trước khi quá trình di trú kết thúc làm phát sinh một vấn đề khác, và các quy tắc tái triển khai vốn đặt ra điều gì phải xảy ra tiếp theo.
Ký quỹ và khoản hoàn tiền khi bị từ chối
Một hình thức hoàn trả vốn theo hợp đồng được chấp nhận rộng rãi trong thực tế: hoàn tiền nếu chính đơn thỉnh cầu di trú bị từ chối. Tiền nằm trong tài khoản ký quỹ trong khi chờ xét duyệt Form I-526E vẫn chưa được đưa vào diện chịu rủi ro bên trong doanh nghiệp, và các đợt chào bán thường quy định việc hoàn trả tiền đó nếu USCIS nói không. Hãy so sánh điều đó với khoản hoàn tiền được kích hoạt bởi dự án hoạt động kém, vốn là trường hợp bị cấm. Trang của chúng tôi về tài khoản ký quỹ EB-5 đi qua cơ chế và các giới hạn.
Hãy để ý cách diễn đạt điều kiện kích hoạt. Hoàn trả vốn khi đơn thỉnh cầu bị từ chối, và hoàn trả vốn khi không đạt được số việc làm dự kiến, trông gần như giống hệt nhau trên giấy. Chúng nằm ở hai phía đối lập của ranh giới.
Ngôn ngữ tiếp thị che giấu một bảo lãnh như thế nào
Không ai soạn một đợt chào bán vào năm 2026 lại đặt từ được bảo đảm vào một dòng tiêu đề. Thay vào đó xuất hiện những cách diễn đạt mềm mại hơn: bảo vệ tiền gốc, che chắn rủi ro giảm giá, khoản đầu tư được bảo hiểm, thoái vốn được bảo đảm vào tháng thứ 60, một thành tích hoàn trả 100 phần trăm vốn. Ngôn ngữ về thành tích trong quá khứ là hợp pháp và thường đúng sự thật. Biến chính lời tuyên bố đó thành một lời hứa hướng tới tương lai thì nó trở thành thứ hoàn toàn khác, và những người soạn thảo biết chính xác ranh giới đó nằm ở đâu.
Hãy yêu cầu nhà tài trợ chỉ vào điều khoản. Sự bảo vệ có thật thì nằm trong một tài liệu với số đoạn cụ thể. Nơi không ai có thể chỉ cho quý vị đoạn văn đó, sự bảo vệ chỉ tồn tại trong bài thuyết trình, nghĩa là quý vị gánh toàn bộ rủi ro trong khi tin rằng mình không gánh gì cả. Tệ nhất của cả hai thế giới, và điều này phổ biến. Việc thẩm định độc lập đáng đồng tiền bát gạo ở đây, như bài viết của chúng tôi về những gì việc thẩm định độc lập thực sự mang lại giải thích.
Điều gì xảy ra nếu USCIS phát hiện ra một bảo lãnh
Ở giai đoạn thỉnh cầu, hậu quả là bị từ chối, với lý do rằng vốn chưa bao giờ chịu rủi ro ngay từ đầu. Về sau còn tệ hơn. Một sự chấp thuận đạt được trên một cấu trúc mà USCIS về sau diễn giải là được bảo đảm có thể bị thu hồi, và ở giai đoạn Form I-829 nhà đầu tư phải chứng minh theo 8 CFR 216.6 rằng các yêu cầu để gỡ bỏ điều kiện đã được thỏa mãn, với các điều kiện được gỡ bỏ kể từ ngày kỷ niệm thứ hai của việc có được thường trú có điều kiện chứ không phải tính ngược về ngày tiền được chuyển đi. Phát hiện ra một bảo lãnh ở giai đoạn đó thì cái giá phải trả chính là quyền thường trú có điều kiện.
Có một cái giá thứ hai, và luật di trú chẳng liên quan gì đến nó. Những bảo lãnh bị che giấu thường khiến chính đợt chào bán trở thành một chứng khoán bị trình bày sai, đó là lý do vì sao SEC công bố một cảnh báo về các tuyên bố rằng SEC đã chấp thuận một đợt chào bán. Một chương trình hết hiệu lực hay một thay đổi quy tắc cũng không rửa sạch được vấn đề: sự bảo vệ tại 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S) đối với các đơn thỉnh cầu nộp vào hoặc trước ngày 30 September 2026 giữ lại việc xử lý, nhưng nó không cứu được bất cứ thứ gì đã không tuân thủ vào ngày nộp. Khi quý vị tìm thấy ngôn ngữ về sự bảo vệ trong một thương vụ, hãy đọc các ghi chú của chúng tôi về các dấu hiệu cảnh báo trong đầu tư EB-5 và về điều gì xảy ra khi một dự án phá sản trong cùng một lần đọc, bởi các bảo lãnh tập trung quanh những dự án cần chúng nhất.