Nhiều khả năng bạn cần một bản phân tích độc lập về dự án. Nhiều khả năng bạn không cần vị tư vấn miễn phí đã tự tìm đến bạn. Phần lớn các công ty tự quảng bá là tư vấn EB-5 được bên phát hành hoặc một chuỗi bên môi giới trả thù lao, với những khoản có thể lên tới năm chữ số cho mỗi nhà đầu tư ghi danh, và điều đó khiến mọi khuyến nghị của họ đều nghiêng về một phía. Một hợp đồng thẩm định thực sự là hợp đồng bạn tự trả phí trực tiếp, kèm theo văn bản xác nhận rằng công ty không nhận bất kỳ khoản nào từ bên phát hành hay từ bất kỳ bên môi giới nào liên quan đến đợt chào bán. Chỉ một câu đó thôi đã có giá trị hơn bất kỳ logo nào trên trang web.
Công ty tư vấn EB-5 thực sự làm gì
Một cuộc rà soát thẩm định nghiêm túc mở ra bốn bộ tài liệu: bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ cùng các yếu tố rủi ro của nó, các hợp đồng vay hoặc góp vốn giữa doanh nghiệp thương mại mới và pháp nhân tạo việc làm, báo cáo tác động kinh tế làm cơ sở cho số việc làm, và báo cáo tài chính cùng lịch sử các dự án đã hoàn thành của chính chủ đầu tư. Sau đó người rà soát xếp hạng những gì họ tìm thấy theo mức độ nghiêm trọng. Thiếu giấy phép là rủi ro về tiến độ. Bảo lãnh từ công ty mẹ hóa ra vô giá trị là rủi ro về vốn, và phân biệt được hai loại này chính là mục đích của công việc.
Những công ty tốt nhất còn kiểm chứng bộ giấy tờ mà EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 áp đặt lên các trung tâm vùng.
- Mẫu I-956F, đơn xin cho dự án. Trung tâm vùng phải nộp mẫu này cho đúng đợt chào bán của bạn. Sau khi mẫu đã được nộp, bạn có thể nộp Mẫu I-526E và chốt ngày ưu tiên. USCIS phải chấp thuận I-956F trước khi đơn của bạn có thể được chấp thuận, nhưng chờ có được chấp thuận đó rồi mới nộp là một hiểu lầm tốn kém, chẳng đem lại gì mà lại đánh mất vị trí trong hàng chờ.
- Mẫu I-956H, xác minh tư cách của những người liên quan. Mọi người điều hành đều phải được chứng nhận. Hãy hỏi ai là người đã ký.
- Mẫu I-956G, báo cáo thường niên. Mẫu này cho thấy tiền của nhà đầu tư thực sự được triển khai ra sao và các bên môi giới đã được trả bao nhiêu. Các năm trước cho bạn biết những đợt gọi vốn trước đó có đi đúng nơi mà bản ghi nhớ đã hứa hay không.
- Mẫu I-956K, đăng ký bên môi giới. Các bên môi giới trực tiếp và bên thứ ba đều phải đăng ký. Một đại lý di trú hoạt động ngoài danh sách đăng ký tự nó đã là một lời cảnh báo.
Ai đang trả tiền cho cố vấn của bạn?
Hãy hỏi trong một dòng email: có phần nào trong thù lao của quý vị phụ thuộc vào việc tôi có ghi danh vào đợt chào bán này hay không? Một công ty không chịu trả lời điều đó bằng văn bản thì đã trả lời rồi. Hãy đòi cùng câu trả lời đó từ luật sư, từ đại lý di trú và từ bất kỳ ai giới thiệu thương vụ, bởi một chuỗi phí giới thiệu không được công bố chính là cách một dự án tầm thường đến được với một nhà đầu tư đáng ra đã đủ khả năng chọn dự án tốt hơn.
Các đại lý di trú ở nước ngoài là mặt sắc bén nhất của chuyện này. Ở một số thị trường nguồn, cùng một đại lý vừa tư vấn cho gia đình vừa thu hoa hồng từ trung tâm vùng, đôi khi còn lớn hơn cả phí quản lý mà trung tâm vùng thu thêm ngoài khoản $800,000. Trả tiền cho một đại lý tự nó không sai. Che giấu điều đó mới sai, và việc bán chứng khoán Hoa Kỳ không đăng ký đã bị xử lý cưỡng chế suốt nhiều năm, như trang của chúng tôi về vai trò của SEC trong việc giám sát gian lận EB-5 mô tả.
Hãy nghi ngờ y như vậy với chiêu chào hàng ngược lại, tức công ty bán một danh sách thuê bao các dự án đã được "thẩm định". Thẩm định là theo từng dự án. Nó hết hạn.
Đọc bản nghiên cứu tạo việc làm mà không cần bằng kinh tế
Mọi đợt chào bán của trung tâm vùng đều dựa trên một báo cáo tác động kinh tế được xây dựng bằng mô hình đầu vào đầu ra, thường là RIMS II của Bureau of Economic Analysis, IMPLAN hoặc REMI. Mô hình chuyển chi tiêu của dự án thành số việc làm gián tiếp và phái sinh ước tính. Bạn không cần kiểm toán các hệ số nhân. Bạn cần kiểm tra ba điều.
- Biên dự phòng. Mười việc làm toàn thời gian cho mỗi nhà đầu tư là mức tối thiểu theo luật định, nên một đợt gọi vốn $40 million từ 50 nhà đầu tư cần ít nhất 500 việc làm đủ điều kiện. Những bản nghiên cứu dừng đúng ở mức tối thiểu chẳng chừa lại gì cho tình huống khai trương chậm trễ, và hóa đơn sẽ đến vào lúc nộp Mẫu I-829.
- Định nghĩa. 8 CFR 204.6 coi toàn thời gian là ít nhất 35 giờ mỗi tuần và loại trừ rõ ràng việc gộp nhiều vị trí bán thời gian ngay cả khi cộng đủ số giờ. Một thỏa thuận chia sẻ công việc, tức hai nhân viên cùng chia một suất toàn thời gian, thì vẫn được tính.
- Sự phụ thuộc vào xây dựng. Hoạt động xây dựng kéo dài dưới hai năm chỉ được tính qua mô hình, và đạo luật 2022 giới hạn mức độ một dự án được phép dựa vào nó. Hãy hỏi bao nhiêu phần trăm tổng số việc làm sẽ biến mất nếu tiến độ xây dựng bị trễ.
Bất kỳ tư vấn nào không thể giải thích bằng lời lẽ dễ hiểu rằng khối việc làm lớn nhất đến từ đâu là đang bỏ qua chính công việc mà bạn đã thuê họ. Danh sách kiểm tra cho người mới bắt đầu về thẩm định EB-5 của chúng tôi liệt kê các tài liệu cơ sở cần yêu cầu, còn những câu hỏi nên đặt cho trung tâm vùng hoặc chủ đầu tư nói về những gì cần nêu ra trong cuộc trao đổi.
Nơi tư vấn chẳng đóng góp gì
Họ không chuẩn bị đơn cho bạn. Họ không dựng hồ sơ nguồn vốn, thứ truy vết từng đô la trong khoản $800,000 từ lương, từ việc bán tài sản hay từ quà tặng vào tài khoản ký quỹ, và là thứ quyết định kết quả EB-5 nhiều hơn cả chất lượng dự án. Công việc đó thuộc về một luật sư di trú, và những gia đình cho rằng một lần thuê là bao trọn cả hai vai trò thường phát hiện khoảng trống quá muộn. Bạn có cần luật sư visa EB5 không vạch rõ ranh giới giữa hai bên.
Cũng không tư vấn nào có thể hứa hẹn kết quả. Bất kỳ ai mô tả một "dự án đã được USCIS chấp thuận" như một bảo đảm, hay hứa hẹn một thẻ xanh, đều là cẩu thả hoặc đang bán hàng. Cảnh báo của SEC dành cho nhà đầu tư về những tuyên bố rằng cơ quan này đã chấp thuận một đợt chào bán tồn tại chính vì chiêu ấy có tác dụng với con người. Nghi ngờ có hành vi sai trái thì báo cho kênh báo cáo gian lận của USCIS.
Hãy đưa năm điều này vào thư giao kết công việc
- Phạm vi. Nêu tên các tài liệu công ty sẽ đọc, bao gồm hợp đồng vay và các điều khoản giữa các bên cho vay.
- Tính độc lập. Xác nhận có chữ ký rằng không nhận thù lao từ bên phát hành hay bất kỳ bên môi giới nào.
- Sản phẩm bàn giao. Kết quả bằng văn bản, xếp hạng theo mức độ nghiêm trọng. Các cuộc gọi điện thoại không được tính.
- Thời điểm. Bàn giao trước khi ký hợp đồng ghi danh và trước khi tiền rời khỏi tài khoản ký quỹ.
- So sánh. Ít nhất hai đợt chào bán cạnh tranh được rà soát trên cùng bộ tiêu chí, để bạn thấy được khoảng chênh lệch.
Khi nào bạn có thể bỏ qua công ty bổ sung
Một số nhà đầu tư thực sự không cần đến. Nếu luật sư di trú của bạn có một mảng rà soát dự án thực thụ, tính phí riêng thành một khoản mục tách biệt và chịu ghi kết quả bằng văn bản, thì như vậy có thể là đủ. Nếu bạn có nền tảng về thẩm định tín dụng hoặc bất động sản và sẵn lòng tự đọc một bản ghi nhớ dày 200 trang, thì như vậy cũng có thể là đủ. Phép thử rất đơn giản: đã có ai không có lợi ích tài chính trong việc bạn ghi danh thực sự đọc bộ tài liệu khoản vay chưa? Nếu câu trả lời thành thật là chưa, hãy thuê một người.
Yếu tố thời điểm làm tăng mức độ đặt cược. Chương trình trung tâm vùng được cấp phép đến hết 30 September 2027, và những đơn nộp vào hoặc trước 30 September 2026 giữ được sự bảo vệ theo diện được bảo lưu (grandfathering) theo 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S), điều đang tạo ra đúng kiểu vội vã khiến việc thẩm định bị bỏ qua. Lần điều chỉnh lạm phát đầu tiên cho các mức tối thiểu $800,000 và $1,050,000 rơi vào ngày 1 January 2027. Áp lực về thời hạn là công cụ bán hàng lâu đời nhất trong ngành này, và danh sách các dấu hiệu cảnh báo nói về cách nó được sử dụng.