Tài khoản ký quỹ EB-5 giữ tiền đăng ký góp vốn của bạn tại một ngân hàng bên thứ ba cho đến khi một điều kiện xác định được kích hoạt, và sự bảo vệ kết thúc ngay khoảnh khắc điều kiện đó giải ngân khoản tiền cho doanh nghiệp thương mại mới. Trước khi giải ngân, một thỏa thuận ký quỹ được soạn thảo đúng cách có thể hoàn lại $800,000 của bạn nếu đợt chào bán không kết thúc thành công hoặc nếu đơn của bạn bị từ chối. Sau khi giải ngân, khoản tiền gánh toàn bộ rủi ro của dự án và không ngân hàng nào đứng sau nó. Hầu hết các dự án chào bán hiện nay giải ngân ngay khi hoặc ngay sau khi nộp Mẫu I-526E, nên sự bảo vệ thường kéo dài vài tuần hoặc vài tháng chứ không phải nhiều năm như nhiều nhà đầu tư vẫn tưởng.
Vì vậy, hãy đọc điều kiện giải ngân trước, rồi đọc điều khoản hoàn tiền thứ hai. Mọi thứ khác trong thỏa thuận ký quỹ chỉ là chi tiết.
Đại lý ký quỹ thực sự làm gì
Đại lý ký quỹ thường là bộ phận ủy thác doanh nghiệp của một ngân hàng Hoa Kỳ, đôi khi là một công ty bảo hiểm quyền sở hữu (title company), được thuê theo một thỏa thuận bằng văn bản giữa đại lý, doanh nghiệp thương mại mới và nhà đầu tư. Vai trò của đại lý mang tính thủ tục thuần túy. Đại lý kiểm tra xem các tài liệu cụ thể được nêu tên trong thỏa thuận đã được nộp hay chưa, và nếu đã nộp, đại lý chuyển tiền.
Đại lý ký quỹ không đánh giá chủ đầu tư dự án hay thẩm định mô hình tạo việc làm. Không ai ở ngân hàng kiểm toán các đợt giải ngân xây dựng hay đưa ra nhận định về việc dự án có tốt hay không. Đại lý không có nghĩa vụ nào với bạn ngoài phạm vi câu chữ của hợp đồng mà bạn đã ký. Nhà đầu tư thường mặc định rằng một tên ngân hàng nổi tiếng hàm ý một hình thức thẩm định nào đó. Không phải vậy.
Các điều kiện giải ngân, xếp hạng theo mức độ bảo vệ bạn
- Chấp thuận Mẫu I-526E. Cấu trúc mạnh nhất cho nhà đầu tư, và hiện nay hiếm gặp. Vì luật kỳ vọng vốn phải được đầu tư, hoặc đang tích cực trong quá trình được đầu tư, trước khi nộp đơn, rất ít nhà tài trợ chịu để $800,000 nằm im trong suốt thời gian thẩm định.
- Nộp Mẫu I-526E. Cấu trúc phổ biến ngày nay. Tiền của bạn được bảo vệ từ lúc chuyển khoản cho đến khi USCIS phát hành biên nhận hồ sơ, một khoảng thời gian có thật nhưng ngắn.
- Ngưỡng huy động vốn tối thiểu. Tiền được giải ngân khi đợt chào bán đạt tới một mức đã nêu, chẳng hạn $20 million trong tổng số $60 million cần huy động. Điều này bảo vệ bạn khỏi việc trở thành nhà đầu tư duy nhất trong một dự án không bao giờ được xây dựng.
- Cột mốc xây dựng. Giải ngân khi có giấy phép xây dựng hoặc khi khoản vay ưu tiên được hoàn tất. Hợp lý về nguyên tắc, và chỉ tốt ngang với định nghĩa bằng văn bản của cột mốc đó.
- Không có ký quỹ nào cả. Tiền đăng ký góp vốn đi thẳng vào tài khoản hoạt động của doanh nghiệp. Hợp pháp và phổ biến. Hãy tính điều đó vào quyết định của bạn thay vì phát hiện ra sau khi khoản chuyển khoản đã hoàn tất.
Điều khoản hoàn tiền là nơi các dự án chào bán khác nhau nhiều nhất
Hai thỏa thuận ký quỹ có thể trông giống hệt nhau nhưng hành xử hoàn toàn khác nhau khi có sự cố. Hãy truy vấn kỹ những điểm sau trước khi bạn ký.
- Việc đơn I-526E của bạn bị từ chối có kích hoạt hoàn tiền không, và điều khoản có phân biệt giữa việc từ chối do nguồn vốn của bạn với việc từ chối do dự án hay không?
- Khoản hoàn tiền có được trả khi bị từ chối lần đầu, hay chỉ sau khi có quyết định từ chối cuối cùng một khi đã cạn kiệt các kháng cáo và kiến nghị, điều có thể kéo dài thêm một năm hoặc hơn?
- Phí hành chính có được hoàn lại không? Thường là không. Khoản phí đó thường không bao giờ vào tài khoản ký quỹ, và ở mức $50,000 hoặc hơn, đó là một khoản không nhỏ để chấp nhận mất.
- Ai trả phí cho đại lý ký quỹ, và ai nhận khoản lãi phát sinh?
- Điều gì xảy ra nếu bạn tự nguyện rút lui trước khi giải ngân?
- Sau khi giải ngân, khoản hoàn tiền đã hứa được chi trả từ tài khoản ký quỹ hay từ dòng tiền tương lai của doanh nghiệp? Trường hợp thứ hai là một khoản đòi nợ không có bảo đảm đối với một công ty đã tiêu hết tiền của bạn.
Hãy đọc các điều khoản ký quỹ song song với phần còn lại của đợt chào bán. Hướng dẫn của chúng tôi về cách đọc bản ghi nhớ chào bán EB-5 chỉ ra nơi những điều khoản này ẩn náu và cách chúng tương tác với thỏa thuận đăng ký góp vốn.
Những rủi ro mà ký quỹ chưa bao giờ được thiết kế để che chở
Ký quỹ bảo đảm việc giữ hộ tiền. Nó không làm gì với kết quả.
Một khi đã giải ngân, vốn của bạn đối mặt với chi phí vượt dự toán, chậm trễ xây dựng và việc chủ đầu tư dự án vỡ nợ. Thêm vào đó là một bên cho vay ưu tiên có thể xiết nợ trước bạn và một thị trường có thể không cần tòa nhà đã hoàn thành. Rủi ro di trú chồng lên trên. Nếu doanh nghiệp trả nợ khoản vay sớm trong khi số thứ tự visa của bạn còn cách nhiều năm, vốn của bạn phải được tái triển khai vốn để tiếp tục chịu rủi ro. Ký quỹ không có vai trò gì trong quyết định đó. Nếu nhà tài trợ biển thủ tiền, ký quỹ không thể đòi lại. Những biện pháp khắc phục còn lại được nêu trong trang của chúng tôi về việc sử dụng sai vốn EB-5.
Việc trung tâm vùng thất bại là một hạng mục riêng. Khi một trung tâm vùng bị chấm dứt hoạt động hoặc bị cấm tham gia, 8 U.S.C. 1153(b)(5)(M) cho các nhà đầu tư ngay tình một khoảng thời gian 180 ngày để thực hiện hành động khắc phục thay vì mất đơn hoàn toàn. Đó là một sự cứu vãn theo luật định, không liên quan đến bất kỳ dàn xếp ký quỹ nào.
Và ký quỹ không phải là một sự bảo đảm. Một lời hứa rằng bạn sẽ nhận lại vốn gốc bất kể kết quả sẽ vi phạm yêu cầu chịu rủi ro trong 8 CFR 204.6, quy định cốt lõi của EB-5. Nó cũng có thể làm hỏng đơn I-829 của bạn hai năm sau đó. Hãy đọc những bảo đảm và bảo hiểm thực sự được phép trong các thương vụ EB-5 trước khi bạn yên tâm với một thư phụ lục của nhà tài trợ.
Ký quỹ ăn khớp thế nào với các biện pháp bảo vệ của RIA
EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 đã bổ sung những biện pháp bảo vệ vươn xa hơn bất kỳ khoản ký quỹ nào từng làm được. Một trung tâm vùng phải nộp Mẫu I-956F cho từng đợt chào bán cụ thể trước khi các nhà đầu tư có thể nộp đơn I-526E của họ. Báo cáo hằng năm trên Mẫu I-956G đến từ cùng đạo luật đó, cũng như các xác nhận về tính chân thực (bona fides) trên Mẫu I-956H đối với những người điều hành một dự án. Một quỹ liêm chính nay chi trả cho việc kiểm toán và thăm hiện trường. USCIS giải thích các tiêu chuẩn xét duyệt của mình trong Tập 6, Phần G của Cẩm nang Chính sách USCIS.
Trình tự có ý nghĩa quan trọng ở đây. Bạn có thể nộp đơn I-526E một khi I-956F đã được nộp cho đợt chào bán của bạn. USCIS phải chấp thuận I-956F đó trước khi đơn của bạn có thể được chấp thuận, và một cố vấn bảo bạn chờ được chấp thuận rồi mới nộp đang khiến bạn mất ngày ưu tiên mà chẳng được lợi ích gì.
Cũng hãy để mắt đến lịch. Ủy quyền cho trung tâm vùng kéo dài đến 30 September 2027, và các đơn nộp vào hoặc trước 30 September 2026 được bảo vệ theo 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S) nếu chương trình về sau bị gián đoạn. Các mức đầu tư sẽ có lần điều chỉnh theo lạm phát đầu tiên vào 1 January 2027.
Không cơ quan liên bang nào ban phước cho một đợt chào bán EB-5, dù một tập tài liệu tiếp thị có ngụ ý gì đi nữa. SEC nêu rõ điểm này ngay trong cảnh báo nhà đầu tư về các tuyên bố rằng SEC đã chấp thuận một đợt chào bán.
Hãy đọc những điều khoản này trước khi bạn chuyển khoản
- Điều kiện giải ngân chính xác, được trích nguyên văn, chứ không phải diễn giải lại bởi một nhân viên bán hàng
- Cơ chế hoàn tiền khi bị từ chối, bao gồm ai quyết định khi nào một quyết định từ chối là cuối cùng
- Danh tính của đại lý ký quỹ, và liệu đó có phải là một ngân hàng được quản lý và không có liên kết, thay vì một pháp nhân có liên hệ với nhà tài trợ
- Phí hành chính nằm ở đâu và được hoàn lại theo những điều khoản nào
- Điều gì xảy ra với khoản đăng ký góp vốn của bạn nếu ngưỡng huy động tối thiểu không bao giờ đạt được
Vậy đầu tư EB-5 có an toàn không?
Không có khoản đầu tư EB-5 nào an toàn theo cách một tài khoản tiền gửi an toàn, và bất kỳ đợt chào bán nào ngụ ý điều ngược lại đều đang trình bày sai về chương trình. Luật yêu cầu vốn của bạn phải thực sự chịu rủi ro trong suốt thời gian đó, vì rủi ro là thứ đổi lấy thẻ xanh. Ký quỹ thu hẹp một khoảng thời gian tiếp xúc rủi ro cụ thể và làm việc đó tốt. Mọi thứ sau khi giải ngân phụ thuộc vào chất lượng của dự án mà bạn đã chọn, đó là lý do danh mục thẩm định EB-5 của chúng tôi quan trọng hơn bất kỳ điều khoản ký quỹ nào.