Hãy đọc bản ghi nhớ chào bán EB-5 không theo thứ tự. Trước tiên hãy xem bảng nguồn vốn và cách sử dụng, rồi đến các yếu tố rủi ro, rồi đến bất cứ điều gì tài liệu nói về việc hoàn trả, vì những trang đó quyết định liệu $800,000 vốn của bạn có quay về hay không. Phần tóm tắt điều hành ở đầu tài liệu do chính những người viết tờ rơi quảng cáo soạn ra.
Trong bộ hồ sơ có gì ngoài PPM
Một bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ dài vài trăm trang kèm phụ lục, và nó mô tả một cấu trúc mà thực chất các tài liệu khác mới là bên chi phối. Khi hai bên mâu thuẫn, các thỏa thuận sẽ thắng, vì vậy hãy yêu cầu toàn bộ bộ hồ sơ trước khi ký bất cứ thứ gì.
- Thỏa thuận hợp danh hữu hạn hoặc thỏa thuận điều hành LLC của doanh nghiệp thương mại mới
- Thỏa thuận đăng ký mua và bảng câu hỏi nhà đầu tư đủ điều kiện
- Thỏa thuận ký quỹ, bao gồm các điều kiện giải ngân
- Thỏa thuận cho vay và các tài liệu bảo đảm giữa NCE và thực thể tạo việc làm
- Báo cáo tác động kinh tế thể hiện mô hình việc làm và các dữ liệu đầu vào của nó
- Kế hoạch kinh doanh của dự án
- Thông báo tiếp nhận Mẫu I-956F, đơn xin phê duyệt khoản đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại
Một nhà tài trợ gửi PPM nhưng giữ lại thỏa thuận cho vay đã cho bạn biết một điều hữu ích.
Nguồn vốn và cách sử dụng: làm cho phép tính khớp
Cộng cột nguồn vốn lại. Cộng cột cách sử dụng lại. Giả sử phần huy động EB-5 là $60 million trong một dự án $200 million: tiền của bạn vào sớm và ra sau cùng, và phần còn lại của cấu trúc vốn phải khép kín thì công trình mới hình thành.
Hãy tìm chữ "committed" (đã cam kết) bên cạnh mỗi nguồn vốn. Tiền đã cam kết có một tài liệu đã ký phía sau, thường được ghi nhận trong một chú thích chân trang dễ bị bỏ qua. Những nguồn vốn được mô tả là "anticipated" (dự kiến) hoặc "to be raised" (sẽ huy động) chỉ là những kỳ vọng được đặt thành phông chữ.
Đất được mua với mức giá trả cho một bên liên kết của nhà phát triển xứng đáng được bàn riêng.
Tiền của bạn nằm ở đâu trong cấu trúc vốn
Vốn EB-5 thường được NCE cho thực thể tạo việc làm vay, và khoản vay đó thường đứng sau một ngân hàng. Đứng sau nghĩa là được trả sau. Hãy tìm thỏa thuận giữa các chủ nợ và đọc điều khoản ngừng thực thi ngăn bên cho vay EB-5 thực thi bất cứ điều gì trong một khoảng thời gian cố định sau khi vỡ nợ.
Có hai con số quan trọng. Tỷ lệ vay trên chi phí cho biết dự án vận hành bằng nợ đến mức nào. Phần EB-5 tính theo tỷ trọng trong tổng vốn hóa cho biết có bao nhiêu lớp đệm vốn chủ sở hữu nằm bên dưới bạn, và một nhà phát triển góp rất ít tiền của chính mình thì ít mất mát hơn bạn.
Một số đợt chào bán đưa tiền EB-5 vào vốn chủ sở hữu thay vì cho vay. Rủi ro khác, tài liệu khác. Trong một thương vụ vốn chủ sở hữu, "preferred return" (lợi nhuận ưu tiên) không kèm bảo đảm nào, và Đầu tư EB-5 gộp chung và liên doanh: Cấu trúc NCE và cách chia việc làm giải thích những cấu trúc này chia việc làm giữa các nhà đầu tư ra sao.
Những yếu tố rủi ro đáng đọc hai lần
Luật sư chứng khoán viết phần yếu tố rủi ro để khiến các vụ kiện sau này khó thắng hơn, nên họ công bố những vấn đề thật sự bằng thứ văn phẳng lặng, không hào hứng. Điều đó khiến phần này trở thành phần trung thực nhất của tài liệu. Hãy lướt qua những đoạn khuôn mẫu về điều kiện kinh tế chung và dừng lại ở bất cứ điều gì nêu đích danh thương vụ này:
- Một hợp đồng xây dựng chưa được ký, hoặc một mức giá tối đa được bảo đảm nhưng vẫn còn là ước tính
- Các quyền phát triển hoặc giấy phép được mô tả là đang chờ duyệt
- Một thỏa thuận nhượng quyền hoặc quản lý mà bên vận hành có thể chấm dứt
- Kiện tụng, phá sản hoặc hành động của cơ quan quản lý liên quan đến các nhân vật chủ chốt
- Một tuyên bố rằng nhà tài trợ chưa từng hoàn thành một dự án có quy mô như thế này
Hãy đối chiếu những điều đó với bộ tài liệu tiếp thị. Bất cứ điều gì bộ tài liệu gọi là "guaranteed" (được bảo đảm) mà bản ghi nhớ lại gọi là "no assurance" (không có gì bảo đảm) đều là một mâu thuẫn được ghi thành văn bản, và đó là điểm khởi đầu của Dấu hiệu cảnh báo EB-5 năm 2026: 20 dấu hiệu trước khi bạn chuyển $800K.
Các khoản phí có bị trừ vào $800,000 của bạn không?
Lẽ ra là không. Toàn bộ khoản đầu tư phải đến được doanh nghiệp thương mại mới và được đưa sẵn cho thực thể tạo việc làm sử dụng, nên một khoản phí quản lý được thu thêm bên ngoài, thường ở mức hàng chục nghìn đô la.
Hãy tìm hiểu khoản phí đó đi về đâu. Phần lớn trong đó trả cho các đại lý và người môi giới, và kể từ đạo luật năm 2022, những bên trung gian này phải đăng ký với USCIS bằng Mẫu I-956K, đăng ký dành cho bên quảng bá trực tiếp và bên thứ ba. Hãy hỏi xem đại lý của bạn đã đăng ký chưa. Hãy hỏi đại lý được trả bao nhiêu, vì một khoản hoa hồng năm chữ số mua được rất nhiều sự nhiệt tình.
Các quy tắc về nguồn vốn hợp pháp giờ đây bao trùm cả những khoản phí này lẫn phần vốn, nên số tiền dùng để trả phí quản lý cần có bộ tài liệu chứng minh riêng, như Thẩm định EB-5 năm 2026: Danh sách kiểm tra cho người mới để tránh dự án tồi và gian lận đã nêu.
Lời hứa mua lại phá vỡ quy tắc chịu rủi ro
Hãy tìm trong tài liệu các từ "redeem", "redemption", "put right" và "buyback".
Vốn phải luôn chịu rủi ro. Một quyền được bảo đảm để lấy lại tiền vào một ngày cố định có thể đánh chìm đơn kiến nghị, và yêu cầu này bắt nguồn từ 8 CFR 204.6, quy định định nghĩa vốn và khoản đầu tư cho EB-5. Một bản PPM được soạn cẩn thận sẽ nêu rõ ràng rằng không nhà đầu tư nào nắm giữ bất kỳ quyền mua lại nào. Khi một đại lý bán hàng hứa hẹn điều ngược lại qua WhatsApp, hãy tin vào tài liệu.
Ngày đáo hạn, gia hạn và việc thoái vốn bị trì hoãn
Thỏa thuận cho vay có một kỳ hạn, thường là năm năm, kèm theo một điều khoản cho phép bên vay gia hạn. Hãy đọc kỹ điều khoản đó. Hai lần gia hạn, mỗi lần mười hai tháng, được thực hiện theo toàn quyền quyết định của bên vay, âm thầm biến một thương vụ năm năm thành bảy năm.
Theo quy tắc hiện hành, vốn phải được duy trì ít nhất hai năm, và với hầu hết nhà đầu tư, tiến trình di trú kéo dài hơn thế. Điều bạn cần là một ngày đáo hạn dài hơn Mẫu I-829 để xóa bỏ điều kiện của bạn. Khi việc thoái vốn phụ thuộc vào tái cấp vốn hoặc bán tài sản, bản ghi nhớ phải nêu điều gì sẽ xảy ra nếu cả hai đều không thành, đó chính là nội dung mà Thất bại dự án EB-5 năm 2026: Phá sản, rủi ro I-829, và điều nhà đầu tư vẫn có thể cứu vãn đề cập.
Tự mình đếm phần dư việc làm
Chia số việc làm dự kiến cho số nhà đầu tư. Mười việc làm cho mỗi nhà đầu tư là mức sàn theo luật, nên một mô hình tạo ra 10.2 không có chỗ cho một quý chi tiêu xây dựng chậm chạp. Những nhà tài trợ thẩm định với một lớp đệm thực sự thường quảng cáo điều đó.
Phương pháp quan trọng chẳng kém gì tổng số. Dự án trung tâm vùng có thể tính cả việc làm gián tiếp và việc làm phái sinh từ một mô hình đầu vào đầu ra, trong khi đầu tư trực tiếp chỉ tính những nhân viên toàn thời gian của doanh nghiệp, tức là ít nhất 35 giờ mỗi tuần theo 8 CFR 204.6(e). Việc kết hợp các vị trí bán thời gian không được tính ngay cả khi cộng đủ số giờ, mặc dù hai người cùng chia sẻ một vị trí toàn thời gian thì được.
Xây dựng là điểm yếu kinh điển. Khi công trình kéo dài dưới hai năm, mô hình dựa vào số việc làm ước tính từ chi tiêu thay vì công nhân có mặt tại công trường, và chương về nhà đầu tư di dân trong Cẩm nang Chính sách USCIS quy định các tiêu chuẩn đó. Về phần phép tính, hãy xem Dự báo tạo việc làm EB-5: Kiểm chứng báo cáo tác động kinh tế.
Ai đang ngồi ở phía bên kia bàn?
Trung tâm vùng, người quản lý NCE, nhà phát triển, tổng thầu: đôi khi đó là bốn cái tên cho cùng một văn phòng gia đình. Sự liên kết là hợp pháp và cực kỳ phổ biến. Liên kết mà không được công bố thì không phải như vậy.
Hãy tự tay vẽ sơ đồ tổ chức. Rồi xác định ai ký thỏa thuận cho vay ở mỗi bên và ai sẽ kiện bên vay nếu bên đó ngừng trả tiền. Khi cùng một người ngồi ở cả hai phía, bên cho vay EB-5 sẽ chẳng bao giờ thực thi bất cứ điều gì.
Không cơ quan chính phủ nào thẩm định giá trị thực chất của các thương vụ này. Các đợt chào bán riêng lẻ được bán theo các miễn trừ khỏi việc đăng ký, và chính cảnh báo dành cho nhà đầu tư của SEC về những tuyên bố rằng SEC đã phê duyệt một đợt chào bán đã nói thẳng như vậy. Bất cứ ai ám chỉ có sự chứng thực chính thức thì đã tự nói cho bạn biết họ là ai.
Những mốc thời gian mà đợt chào bán phải vượt qua
Chương trình trung tâm vùng được cho phép hoạt động đến hết ngày 30 September 2027. Các đơn kiến nghị nộp vào hoặc trước ngày 30 September 2026 được bảo vệ bởi quy tắc bảo lưu quyền lợi tại 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S), cho phép chúng tiếp tục được xử lý ngay cả khi giấy phép sau này hết hiệu lực. Một đợt chào bán vẫn bán phần vốn góp vượt xa những mốc thời gian đó cần giải thích cách xử lý rủi ro này.
Mức đầu tư tối thiểu sẽ được điều chỉnh theo lạm phát lần đầu tiên vào ngày 1 January 2027, nên một đợt huy động kéo dài qua mốc thời gian đó có thể bán hai mức đăng ký mua khác nhau cho hai nhóm nhà đầu tư.
Cuối cùng, hãy xác nhận nhà tài trợ đã nộp I-956F cho đợt chào bán này. Việc nộp là cánh cửa. Bạn có thể nộp Mẫu I-526E, đơn kiến nghị dành cho nhà đầu tư trung tâm vùng khi I-956F đã được nộp, và USCIS phải phê duyệt I-956F trước khi đơn kiến nghị của bạn có thể được chấp thuận. Chờ đến khi có phê duyệt đó rồi mới nộp là bỏ phí nhiều tháng ngày ưu tiên mà chẳng được gì.