Nếu một dự án EB-5 sử dụng vốn của nhà đầu tư sai mục đích, hai vấn đề riêng biệt sẽ phát sinh cùng một lúc, và mỗi vấn đề được điều chỉnh bởi một hệ thống luật khác nhau. Về phía tiền bạc, đây trở thành một vấn đề chứng khoán. SEC sẽ theo đuổi nó, đôi khi cùng với các công tố viên liên bang hoặc một người quản lý tài sản do tòa án chỉ định. Về phía định cư, vấn đề thuộc về USCIS, cơ quan sẽ không chấp thuận đơn Form I-829 trừ khi những việc làm mà vốn của bạn lẽ ra phải tạo ra thực sự tồn tại. Bản thân việc sử dụng sai mục đích không tự động đánh chìm hồ sơ của bạn. Việc thiếu việc làm mới làm điều đó.
Hãy ghi nhớ sự phân biệt đó. Gần như mọi điều khác trên trang này đều bắt nguồn từ nó.
Chuyển hướng vốn, giao dịch tư lợi và vùng xám ở giữa
Việc sử dụng sai mục đích trải dài trên một phổ rộng. Hành vi trộm cắp trắng trợn nằm ở một đầu và chiếm các dòng tít báo. Ở đầu kia là một nhà tài trợ chi tiền EB-5 cho những khoản chi hoàn toàn có thật nhưng chưa bao giờ được cho phép bởi các tài liệu chào bán mà bạn đã ký, và phiên bản âm thầm hơn đó phổ biến hơn nhiều.
Những mô thức lặp đi lặp lại trong các hồ sơ thực thi và các vụ kiện của nhà đầu tư:
- Vốn được triển khai vào một tài sản khác. Bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ mô tả một khách sạn ở một hạt, còn tiền vay lại được dùng để tài trợ cho một bất động sản khác thuộc sở hữu của một bên liên kết.
- Các khoản phí vượt quá bảng phí đã công bố. Chi phí tiếp thị và phí quản lý được rút ra từ khoản đầu tư $800,000 thay vì từ khoản phí hành chính riêng biệt mà bạn đã trả.
- Tài khoản ký quỹ được giải ngân sớm. Tiền rời khỏi tài khoản ký quỹ trước cột mốc mà thỏa thuận đăng ký mua đã đặt làm điều kiện.
- Trộn lẫn vốn giữa các đợt huy động. Vốn từ các nhà đầu tư sau được dùng để trả cho các nhà đầu tư trước hoặc trang trải tiền lãi, đó là dấu hiệu cấu trúc của một mô hình Ponzi.
- Cho vay giữa các bên liên quan mà không công bố. Doanh nghiệp thương mại mới cho một đơn vị tạo việc làm do cùng những người điều hành chính kiểm soát vay, với những điều khoản mà không một bên cho vay thứ ba nào chấp nhận.
Không điều nào trong số này đòi hỏi phải có một kẻ xấu. Một số nhà tài trợ trượt vào tình trạng này dưới áp lực chi phí xây dựng, tự nhủ rằng họ sẽ cân đối lại sổ sách về sau. Hậu quả đối với bạn là như nhau trong cả hai trường hợp.
Vì sao USCIS đo lường thiệt hại bằng việc làm
USCIS không tiến hành các phiên xét xử gian lận. Cơ quan này xét duyệt các đơn theo các quy tắc về bằng chứng của đơn EB-5 tại 8 CFR 204.6 và, ở giai đoạn xóa bỏ điều kiện, theo các yêu cầu tương ứng trong 8 CFR 216.6.
Những gì cơ quan cần thấy khá hẹp. Vốn của bạn đã được đưa vào doanh nghiệp thương mại mới và duy trì trạng thái chịu rủi ro trong thời gian bắt buộc. Mười việc làm toàn thời gian cho các nhân viên đủ điều kiện đã được tạo ra. Tiền bị chuyển hướng thường phá vỡ hạng mục cuối cùng đó, bởi vì mô hình tác động kinh tế đằng sau mười việc làm của bạn giả định rằng toàn bộ số vốn huy động sẽ được chi cho việc xây dựng và vận hành mà kế hoạch kinh doanh đã mô tả.
Sự ngay tình có giá trị của nó. Một nhà đầu tư bị lừa dối không bị xem là người tham gia vào hành vi lừa dối, và cơ quan này từ lâu đã tách biệt hành vi của nhà đầu tư khỏi hành vi của nhà tài trợ. Tuy nhiên, sự vô tội vẫn không thể thay thế cho việc làm. Nếu khách sạn chưa bao giờ được xây, thì không có ai được thuê để vận hành nó.
Thời điểm quan trọng hơn hầu hết nhà đầu tư nghĩ. Vốn phải duy trì đầu tư trong ít nhất hai năm theo tiêu chuẩn duy trì mà EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 đưa ra, và số việc làm được đo lường theo cùng khoảng thời gian đó. Tiền bị đánh cắp trong năm thứ nhất là tiền chưa bao giờ hoạt động.
Ai điều tra, và thực tế họ có thể thu hồi được gì
SEC khởi kiện các vụ án chứng khoán dân sự. Các đợt chào bán EB-5 là chứng khoán, gần như luôn được bán theo miễn trừ chào bán riêng lẻ Regulation D, vì vậy Ủy ban có thể phong tỏa tài sản, yêu cầu hoàn trả khoản thu bất chính và đề nghị tòa án chỉ định một người quản lý tài sản đối với các dự án. Khi các cơ quan quản lý kiện các nhà phát triển đứng sau các dự án khu nghỉ dưỡng Jay Peak ở Vermont vào tháng 4 năm 2016, tòa án đã đưa các bất động sản vào tình trạng quản lý tài sản, và người quản lý tài sản sau đó đã mất nhiều năm để bán tài sản và giải quyết các yêu cầu bồi thường. Hãy coi đó là hình mẫu thực tế chứ không phải trường hợp tồi tệ nhất. Thực thi của SEC và EB-5: Cơ quan quản lý Mỹ giám sát gian lận như thế nào trình bày cách các vụ án này được xây dựng.
Bộ phận Chống gian lận của Bộ Tư pháp xử lý phần hình sự. Các bản cáo trạng theo sau vụ án dân sự nhiều tháng hoặc nhiều năm. Một bản án kết tội không làm cho tiền của bạn quay về nhanh hơn.
USCIS nắm giữ các đòn bẩy về định cư. Cơ quan này có thể chấm dứt chỉ định của một trung tâm vùng hoặc cấm các cá nhân tham gia chương trình. Các đơn gắn với một đợt chào bán bị nhiễm bẩn có thể bị từ chối thẳng thừng. Mỗi trung tâm vùng cũng nộp một bản kê toán hằng năm trên Form I-956G, Báo cáo Thường niên của Trung tâm Vùng, nơi mà các dòng phí và các dịch chuyển vốn lẽ ra phải lộ ra, và hành vi sai trái bị nghi ngờ có thể được báo cáo qua kênh của USCIS để báo cáo gian lận và lạm dụng định cư.
Hãy thẳng thắn với chính mình về việc thu hồi. Vốn EB-5 thường nằm ở tận đáy của cấu trúc vốn, sau một bên cho vay xây dựng ưu tiên và thường là sau cả khoản nợ trung gian (mezzanine). Các quá trình quản lý tài sản thường chỉ hoàn lại vài xu trên mỗi đô la trong khoảng thời gian tính bằng năm. Bất cứ ai hứa hẹn tốt hơn thế đều đang bán cho bạn một thứ gì đó.
Phao cứu sinh 180 ngày sau khi một trung tâm vùng bị chấm dứt
Quốc hội đã viết một cơ chế cứu trợ vào trong đạo luật cho đúng tình huống này. Theo 8 U.S.C. 1153(b)(5)(M), có tiêu đề Cách xử lý đối với nhà đầu tư ngay tình sau khi chương trình không tuân thủ, một nhà đầu tư có trung tâm vùng bị chấm dứt hoặc bị cấm sẽ nhận được thông báo và một khoảng thời gian 180 ngày để thực hiện hành động khắc phục, chẳng hạn như liên kết với một trung tâm vùng khác hoặc chuyển sang một doanh nghiệp thương mại mới tuân thủ, mà không mất đơn hoặc ngày ưu tiên.
Đừng nhầm lẫn điều đó với quy tắc bảo lưu (grandfathering). Quy tắc bảo lưu nằm ở 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S), Bảo vệ khỏi luật hết hiệu lực, và nó che chở cho các đơn được nộp vào hoặc trước ngày 30 tháng 9 năm 2026 khỏi việc chương trình hết hạn cấp phép. Một điều khoản trả lời cho một trung tâm vùng tồi tệ. Điều khoản kia trả lời cho một Quốc hội bế tắc.
Cả hai đều hẹp hơn so với cách chúng được nói đến trong một bộ tài liệu bán hàng. 180 ngày của bạn bắt đầu khi USCIS nói chúng bắt đầu, chứ không phải khi bạn lần đầu đọc về vấn đề trên một tờ báo.
Kiểm tra các điều khoản quản trị quỹ và kiểm toán trước khi bạn chuyển tiền
Đạo luật năm 2022 đã bổ sung các biện pháp bảo vệ mang tính cấu trúc mà chỉ hữu ích nếu đợt chào bán trước mặt bạn thực sự sử dụng chúng. Một doanh nghiệp thương mại mới phải hoặc là thuê một người quản trị quỹ độc lập hoặc là chịu kiểm toán hằng năm đối với báo cáo tài chính của mình. Những người quảng bá tiếp thị thương vụ bắt buộc phải đăng ký với USCIS trên Form I-956K, và một đại lý không thể cho bạn xem đăng ký là đang nói cho bạn biết một điều gì đó. USCIS cũng bắt buộc phải kiểm toán mỗi trung tâm vùng ít nhất một lần mỗi năm năm, và có thể tiến hành các chuyến thăm thực địa.
Hãy đọc bảng phí hai lần. Sau đó tìm các điều kiện giải ngân ký quỹ và xác định chính xác ai được ủy quyền ký lệnh chuyển tiền, một điểm được trình bày chi tiết hơn trong Tài khoản ký quỹ EB-5: Khoản đầu tư $800,000 của bạn có thực sự an toàn không?.
Cảnh báo nhà đầu tư của SEC về các đợt chào bán tuyên bố đã được Ủy ban chấp thuận xứng đáng với năm phút của bạn, bởi vì lời nói dối cụ thể đó xuất hiện trong hoạt động tiếp thị EB-5 nhiều hơn bất kỳ lời nào khác. Không có cơ quan liên bang nào chấp thuận một khoản đầu tư EB-5 như một thương vụ tốt. Việc USCIS chấp thuận một Form I-956F có nghĩa là phương pháp tạo việc làm của đợt chào bán đã qua thẩm định, không hơn.
Một điểm về nộp hồ sơ liên tục bị hiểu sai. Bạn có thể nộp Form I-526E ngay khi trung tâm vùng đã nộp I-956F cho đợt chào bán cụ thể đó. USCIS phải chấp thuận I-956F trước khi I-526E của bạn có thể được chấp thuận, nhưng ngồi khoanh tay chờ đến khi sự chấp thuận đó đến chỉ khiến bạn mất đi một ngày ưu tiên.
Nên làm gì trong tháng đầu tiên bạn nghi ngờ có điều bất thường
Hãy hành động sớm, và ghi lại mọi thứ bằng văn bản.
Yêu cầu người quản lý cung cấp báo cáo quý hiện tại và Schedule K-1 gần nhất. Sau đó yêu cầu lịch giải ngân xây dựng. Một nhà tài trợ không có gì để giấu sẽ cung cấp tất cả trong vòng một tuần. Sự im lặng cũng là một dữ liệu.
Hãy thuê luật sư định cư của riêng bạn. Vị luật sư được trung tâm vùng giới thiệu cho bạn là người đại diện cho trung tâm vùng, bất kể lời giới thiệu vào thời điểm đó ngụ ý điều gì.
Hãy lưu giữ giấy tờ. Thỏa thuận đăng ký mua, xác nhận chuyển tiền, hướng dẫn ký quỹ, mọi bản cập nhật cho nhà đầu tư mà bạn từng nhận. Hai năm sau, thư mục đó chính là sự khác biệt giữa một đơn I-829 có thể bảo vệ được và một cái nhún vai.
Trước khi quyết định bạn đang đối mặt với điều gì, hãy đọc Dự án EB-5 thất bại: Phá sản, rủi ro I-829, và những gì nhà đầu tư vẫn có thể cứu vãn. Gian lận và thất bại kinh doanh thông thường trông giống hệt nhau từ bên ngoài nhưng dẫn đến những biện pháp khắc phục hoàn toàn khác nhau. Thư viện các mô thức trong Các vụ gian lận EB-5: Jay Peak, Chicago Convention Center, những dấu hiệu cảnh báo là cách nhanh nhất để định hình.