Các dấu hiệu cảnh báo trong một thương vụ EB-5 tập trung ở bốn chỗ: những lời hứa hẹn, hồ sơ giấy tờ, phép tính về việc làm, và các điều khoản thoái vốn. Bất kỳ cam kết nào cũng là dấu hiệu lớn nhất trong số đó. Một người chào mời nói rằng $800,000 của bạn được bảo vệ, hoặc rằng đơn I-526E của bạn chắc chắn sẽ được chấp thuận, thì hoặc đã hiểu sai yêu cầu chịu rủi ro trong 8 CFR 204.6 hoặc đang cố tình trình bày sai. Hãy dừng lại ở đó. Những phép kiểm tra dưới đây phân biệt các thương vụ cẩu thả với các thương vụ cẩn trọng, và phần lớn chỉ cần một email.
Những lời hứa hẹn đủ để kết thúc cuộc gặp
Không ai có thể cam kết một thẻ xanh. Cũng không ai có thể cam kết hoàn lại vốn cho bạn, vì cả hai tuyên bố đều mâu thuẫn với cùng một quy tắc: tiền của bạn phải chịu rủi ro mất mát thực sự trong suốt thời gian duy trì vốn, không có thỏa thuận phụ nào âm thầm trả lại nó cho bạn khi có yêu cầu. Quyền hoàn vốn, một quyền chọn bán mà bạn kiểm soát, hoặc nghĩa vụ mua lại được chôn giấu trong hợp đồng đăng ký mua đều sẽ dẫn tới một yêu cầu bổ sung bằng chứng và có thể đánh chìm đơn kiến nghị ngay lập tức. Trang của chúng tôi về bảo lãnh và bảo hiểm trong EB-5 vạch ra dải hẹp các biện pháp bảo vệ vẫn tồn tại được sau quy tắc đó.
Rồi còn có tuyên bố về cơ quan quản lý. "Được SEC chấp thuận" không tồn tại như một loại hình nào cả, và Securities and Exchange Commission có công bố một cảnh báo cho nhà đầu tư về các tuyên bố rằng SEC đã chấp thuận một thương vụ vì câu này xuất hiện quá thường xuyên trong hoạt động bán hàng xuyên biên giới. USCIS chấp thuận các đơn kiến nghị và, kể từ EB-5 Reform and Integrity Act of 2022, cả các hồ sơ dự án. Nó không ban phước cho bất kỳ khoản đầu tư nào.
Thống kê tỷ lệ chấp thuận mà không có mẫu số cũng thuộc về cùng một thùng rác đó. Một lời khoe khoang về tỷ lệ thành công I-829 đạt 100 phần trăm chẳng nói lên điều gì nếu mới chỉ có mười hai nhà đầu tư từng đến được giai đoạn đó. Hãy hỏi trung tâm vùng đã nộp bao nhiêu đơn I-526 và I-526E và bao nhiêu đơn bị từ chối. Rồi hỏi còn bao nhiêu nhà đầu tư vẫn đang chờ đợi.
Hãy đọc hồ sơ nộp, chứ không phải tờ rơi quảng cáo
Đạo luật năm 2022 đã cho bạn những tài liệu mà bạn có quyền yêu cầu. Một trung tâm vùng giữ được chỉ định của mình thông qua Form I-956 và nộp Form I-956G, bản báo cáo thường niên, mỗi năm. Mỗi thương vụ cần có Form I-956F riêng của mình bao quát kế hoạch kinh doanh, mô hình tạo việc làm và cơ cấu vốn. Những người có quyền kiểm soát vận hành nộp Form I-956H về tư cách của họ. Bất kỳ ai được trả tiền để bán thương vụ cho bạn đều đăng ký trên Form I-956K.
Trình tự khiến nhiều nhà đầu tư vấp ngã. Bạn có thể nộp đơn I-526E ngay khi trung tâm vùng đã nộp I-956F cho thương vụ cụ thể của bạn, và USCIS phải chấp thuận I-956F đó trước khi đơn kiến nghị của bạn có thể được chấp thuận, nhưng ngồi yên chờ đến khi chấp thuận đến sẽ khiến bạn mất một ngày ưu tiên và chẳng đem lại cho bạn điều gì cả. Một thương vụ chưa có I-956F được nộp thì vẫn chưa thể đầu tư vào được. Một người bán hàng không thể cho bạn biết ngày nộp hồ sơ thì chưa đủ sát với thương vụ.
Hãy yêu cầu hai bản báo cáo thường niên gần nhất. Bản thân những khoảng trống đã là một tín hiệu.
Phép tính về việc làm có chút dư địa nào không?
Mười việc làm đủ điều kiện cho mỗi nhà đầu tư là yêu cầu bắt buộc, và không cơ cấu nào thay đổi được điều đó. Một đợt huy động $40 million từ 50 nhà đầu tư, mỗi người $800,000, cần 500 việc làm. Nếu nhà kinh tế dự phóng 512, bạn đang mua một biên độ sai số 2.4 phần trăm trên một tiến độ xây dựng chắc chắn sẽ bị chậm. Các nhà tài trợ nghiêm túc bảo lãnh một khoản đệm thực sự. Họ sẽ cho bạn biết con số mà không cần phải thúc ép.
Các định nghĩa quan trọng ngang với các con số tổng. Toàn thời gian theo 8 CFR 204.6(e) nghĩa là ít nhất 35 giờ một tuần, và quy định này không cho phép nhà tài trợ cộng dồn các vị trí bán thời gian để chế tạo ra một việc làm toàn thời gian. Một thỏa thuận chia sẻ công việc thực sự, hai nhân viên cùng chia một vai trò toàn thời gian, thì có được tính. Nhân sự thời vụ được nhồi vào một bản báo cáo là một con số mềm được khoác áo con số cứng.
Các mô hình dựa trên chi tiêu đáng được xem xét lại, vì những việc làm được mô hình hóa từ chi phí cứng sẽ biến mất nếu chi phí cứng không bao giờ được chi ra. Một công trường đình trệ là một sự thiếu hụt việc làm từ rất lâu trước khi nó trở thành một vụ vỡ nợ, và sự thiếu hụt đó lộ ra nhiều năm sau trên Form I-829.
Vốn của bạn nằm ở đâu trong cấu trúc vốn
Tiền EB-5 thường là dòng vốn có thứ tự ưu tiên thấp nhất trong thương vụ. Trong cơ cấu tiêu chuẩn, doanh nghiệp thương mại mới cho một thực thể tạo việc làm vay khoản vốn góp chung của bạn, đứng sau một bên cho vay xây dựng ưu tiên cao vốn được trả trước trong bất kỳ phương án xử lý nợ nào. Bản thân việc xếp thứ tự ưu tiên thấp là chuyện bình thường. Một nhà tài trợ không thể nêu rõ tỷ lệ vay trên chi phí hoặc ngày đáo hạn của khoản vay ưu tiên cao thì không bình thường.
Những tín hiệu đáng để coi trọng:
- EB-5 vào trước tiên. Nếu tiền của bạn tài trợ cho công việc chuẩn bị mặt bằng trong khi bên cho vay ưu tiên cao chờ đợi các mốc cho thuê, thì bạn đang gánh giai đoạn rủi ro nhất của dự án.
- Nhà phát triển không bỏ tiền mặt chịu rủi ro. Đất được góp vào theo một giá trị thẩm định do chính nhà phát triển lựa chọn thì không phải là vốn chủ sở hữu theo bất kỳ nghĩa nào có ý nghĩa.
- Một quỹ dự trữ lãi vay cạn kiệt trước khi hoàn thành. Hãy so sánh tháng mà quỹ dự trữ cạn với thời điểm dự kiến có giấy chứng nhận đủ điều kiện sử dụng.
- Một khoản vay ưu tiên cao đáo hạn trước khi thời gian duy trì vốn của bạn kết thúc. Việc hoàn trả sớm buộc phải tái triển khai vốn, và tái triển khai vốn là nơi mà rất nhiều vốn EB-5 rơi vào im lặng.
- Một lập luận về TEA yếu ớt. Khoảng cách giữa $800,000 và $1,050,000 cho mọi nhà tài trợ một lý do để cố kéo dãn. Hãy hỏi những khu vực điều tra dân số nào đã được sử dụng và phân tích được thực hiện khi nào.
Hãy lần theo dòng tiền trả cho người bán hàng
Có người đang được trả tiền để đưa bạn vào thương vụ này. Trong lịch sử, hoa hồng trong EB-5 đủ lớn để bóp méo việc dự án nào được giới thiệu cho nhà đầu tư nào, và đó chính xác là lý do RIA buộc phải đăng ký trên Form I-956K và công bố thù lao bằng văn bản. Một đại lý né tránh câu hỏi về khoản phí của chính họ thì đã trả lời câu hỏi đó rồi.
Hãy coi phí hành chính là một giao dịch riêng biệt. Nó nằm trên khoản $800,000 và thường không được hoàn lại. Các khoản phí lên tới hàng chục nghìn đô la là chuyện bình thường ở đây. Rồi hãy xem xét tài khoản ký quỹ, và tìm hiểu chính xác điều gì kích hoạt việc giải ngân tiền của bạn và ai phải ký để giải ngân. Giải ngân ngay trong ngày bạn chuyển tiền thì chẳng bảo vệ được ai, trong khi việc giải ngân gắn với một mức huy động tối thiểu hoặc với việc nộp I-956F sẽ giữ nguyên vẹn quỹ vốn góp chung trong khi dự án chứng minh được điều gì đó.
Những điều khoản nào quyết định chuyện gì xảy ra khi mọi việc trục trặc?
Các tài liệu chào bán được luật sư của nhà tài trợ soạn thảo, và rủi ro nằm ở phần giữa nhàm chán. Bốn điều khoản xứng đáng để đọc chậm.
- Tái triển khai vốn. Quyền tùy nghi của người quản lý rộng đến đâu? Câu chữ cho phép bất kỳ khoản đầu tư hợp pháp nào ở bất kỳ đâu trên nước Mỹ nghĩa là vốn của bạn có thể rơi vào một loại tài sản mà bạn chưa bao giờ đánh giá.
- Sửa đổi mà không cần sự đồng ý. Nếu người quản lý có thể sửa đổi thỏa thuận vận hành chỉ bằng một thông báo, thì mọi biện pháp bảo vệ khác trong tài liệu đều chỉ là tạm thời.
- Miễn trừ và bồi hoàn trách nhiệm. Hãy kiểm tra trách nhiệm pháp lý của người quản lý bị cắt giảm đến mức nào. Một ngoại lệ dành cho lỗi cẩu thả nghiêm trọng là chuẩn mực, còn bất cứ điều gì rộng hơn thì không.
- Giải quyết tranh chấp. Trọng tài bắt buộc tại một diễn đàn ở xa, với việc nhà đầu tư bị cấm cùng nhau khởi kiện, có thể khiến một yêu cầu bồi thường $800,000 trở nên không đáng về mặt kinh tế để theo đuổi.
Hướng dẫn của chúng tôi về cách đọc bản ghi nhớ chào bán EB-5 đi qua từng phần một, và những câu hỏi cần hỏi một trung tâm vùng đáng được in ra trước cuộc gọi đầu tiên.
Các chiêu gây áp lực nói cho bạn điều mà những con số không nói
Một hạn chót chốt thương vụ cứ liên tục dời lại là một tín hiệu. Hướng dẫn chuyển tiền trỏ tới một tài khoản ở một nước thứ ba là tín hiệu khác. Một luật sư do trung tâm vùng cung cấp và chi trả là tín hiệu thứ ba, và điều đó xảy ra thường xuyên hơn mức đáng lẽ nên có. Hãy kiên quyết dùng luật sư của riêng bạn.
Những lối tắt về nguồn vốn cũng thuộc về đây. Nếu ai đó ám chỉ rằng một lá thư tặng cho có thể che đậy một khoản chuyển tiền không có chứng từ, hãy nhớ rằng chính hồ sơ đó phải trụ được qua một cuộc phỏng vấn lãnh sự và bất kỳ sự soi xét nào về sau đối với đơn kiến nghị. Nghi ngờ gian lận có thể được báo cáo qua kênh báo cáo gian lận của USCIS, và càng sớm càng tốt.
Hãy đưa thương vụ cho một người không có hoa hồng trong đó. Một luật sư di trú kiểm tra cơ cấu và một nhà phân tích độc lập kiểm tra xem doanh nghiệp có khả năng chi trả hay không. Cả hai đều chỉ tốn một phần nhỏ của $800,000. Để thấy những thất bại này diễn ra như thế nào trong thực tế, hồ sơ về những vụ gian lận EB-5 tai tiếng đáng để dành một giờ.