Gần như toàn bộ vốn EB-5 đổ vào năm loại dự án: phát triển bất động sản, khách sạn, hạ tầng công cộng, sản xuất và phát điện. Bất động sản đã thống trị thị trường trung tâm vùng trong nhiều năm và vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất trong các đợt chào bán mới. Điều thay đổi vào năm 2022 là hàng chờ. Các dự án nông thôn giờ đây được hưởng 20 phần trăm hạn ngạch visa hằng năm, các khu vực thất nghiệp cao được 10 phần trăm, và hạ tầng công cộng được 2 phần trăm, nên lựa chọn ngành nghề của bạn ảnh hưởng đến thời gian chờ đợi ngang với việc liệu vốn có quay về hay không.
Loại hình doanh nghiệp nào thực sự đủ điều kiện?
Luật rộng hơn so với hình dung của thị trường. Bất kỳ doanh nghiệp thương mại vì lợi nhuận hợp pháp nào được thành lập sau ngày 29 November 1990 đều có thể tiếp nhận khoản đầu tư EB-5, và các định nghĩa trong 8 CFR 204.6, quy định cốt lõi của EB-5, trải dài từ doanh nghiệp tư nhân một chủ đến công ty mẹ nắm giữ với các công ty con sở hữu toàn phần. Một tiệm giặt khô đủ điều kiện trên giấy tờ. Một nhà ga đường sắt cũng vậy.
Phép tính việc làm thu hẹp phạm vi. Mười vị trí toàn thời gian cho mỗi nhà đầu tư, mỗi vị trí từ 35 giờ một tuần trở lên, được lấp đầy bởi những người lao động được cấp phép làm việc tại Hoa Kỳ. Một nhà hàng có chín nhân viên không thể gánh nổi dù chỉ một nhà đầu tư. Chính yêu cầu đó giải thích vì sao EB-5 tập trung vào các dự án xây dựng thâm dụng vốn.
Tiếp theo là cấu trúc. Trong một thương vụ độc lập, bạn nộp Form I-526 và chỉ được tính những nhân viên trên bảng lương của chính mình. Thông qua một trung tâm vùng, bạn nộp Form I-526E, và nhà tài trợ tính cả việc làm gián tiếp do một mô hình kinh tế tạo ra. Phần lớn thị trường vận hành qua các trung tâm vùng, vì những lý do được trình bày trong Trung tâm vùng so với EB-5 trực tiếp: Con đường nào an toàn hơn và nhanh hơn cho bạn?
Bất động sản hấp thụ nhiều vốn nhất và ẩn chứa nhiều rủi ro nhất
Các tòa tháp căn hộ chung cư. Khách sạn, nhà ở cho người cao tuổi, ký túc xá sinh viên, các khối hỗn hợp với cửa hàng bán lẻ bên dưới căn hộ. Chi tiêu xây dựng nuôi dưỡng một mô hình kinh tế một cách hào phóng, bởi vì chi phí cứng chuyển hóa thành việc làm gián tiếp theo các hệ số nhân lấy từ RIMS II hoặc IMPLAN.
Phép tính quyết định một tòa nhà có thể gánh bao nhiêu nhà đầu tư diễn ra theo một chiều: chi phí xây dựng cứng nuôi mô hình, mô hình tạo ra tổng số việc làm, và nhà tài trợ chia tổng đó cho mười để định số suất đầu tư mà nó có thể bán. Hãy hỏi con số đầu vào và hệ số nhân, chứ không phải con số việc làm nổi bật ngoài trang bìa.
RIA siết chặt việc lập mô hình theo hai cách có thể đo lường được. Việc làm gián tiếp không được chiếm quá 90 phần trăm tổng số của một dự án, và việc làm quy cho hoạt động xây dựng kéo dài dưới hai năm bị giới hạn ở mức 75 phần trăm. Một câu chuyện thuần xây dựng mà không có doanh nghiệp vận hành phía sau giờ đây vấp phải một mức trần vốn không tồn tại trước năm 2022.
Hai rủi ro nằm dưới mọi thương vụ bất động sản. Thứ nhất, liệu chủ đầu tư có thể hoàn thành hay không, vì một tòa tháp xây dở không tạo ra việc làm lâu dài nào. Thứ hai, vị trí của EB-5 trong cấu trúc vốn, thường là khoản nợ trung gian (mezzanine) hoặc vốn cổ phần ưu đãi đứng sau một bên cho vay ưu tiên có quyền tịch biên mà không cần hỏi về tình trạng di trú của bạn. Tự mình sở hữu bất động sản không giải quyết được vấn đề nào trong hai vấn đề đó, và bài so sánh của chúng tôi về việc mua bất động sản Hoa Kỳ so với việc đi theo con đường EB-5 giải thích vì sao một danh mục cho thuê không tạo ra việc làm đủ điều kiện.
Hạ tầng: một làn 2 phần trăm với rất ít người tham gia
Các công trình công cộng có phần dành riêng của mình vào năm 2022. Một dự án hạ tầng là dự án trong đó một cơ quan chính phủ đóng vai trò là thực thể tạo việc làm, ký hợp đồng bảo trì, cải tạo hoặc xây dựng hạ tầng công cộng. Cầu, nhà máy xử lý nước, các tuyến giao thông công cộng mở rộng, công trình cảng.
Hai phần trăm hạn ngạch hằng năm được dành riêng cho các hồ sơ này. Con số đó nghe có vẻ không đáng kể cho đến khi bạn đếm các đợt chào bán: các nhà tài trợ đã đưa ra thị trường rất ít thương vụ hạ tầng thực chất, nên một nhà đầu tư tìm được một thương vụ đáng tin cậy có thể gần như không phải cạnh tranh để có một suất visa.
Vì sao lại khan hiếm? Các bên vay là chính quyền địa phương có thể phát hành nợ miễn thuế với chi phí mà dòng vốn trung gian EB-5 không thể sánh được. Khi một thương vụ như vậy xuất hiện, hãy xem xét kỹ đối tác chính phủ. Các dự án trung tâm vùng EB-5 hàng đầu theo ngành: Từ bất động sản đến năng lượng phân tích thị trường theo từng ngành.
Vì sao các dự án nông thôn hiện đang tiến nhanh hơn
Nông thôn được định nghĩa bằng cách loại trừ. Một địa điểm đủ điều kiện nếu nó nằm ngoài mọi Khu vực Thống kê Đô thị (Metropolitan Statistical Area) và ngoài ranh giới của bất kỳ thành phố hay thị trấn nào có từ 20,000 dân trở lên. Cục Điều tra Dân số (Census Bureau) duy trì các định nghĩa về khu vực thống kê đô thị và tiểu đô thị quyết định nửa đầu của phép kiểm tra đó, trong khi các TEA dựa trên thất nghiệp dựa vào Thống kê Thất nghiệp Khu vực Địa phương của Cục Thống kê Lao động (Bureau of Labor Statistics), nơi ngưỡng là 150 phần trăm mức trung bình quốc gia.
Hai lợi thế gắn với nông thôn. Hai mươi phần trăm visa hằng năm được dành riêng cho các hồ sơ này, và luật chỉ đạo USCIS xử lý ưu tiên đối với các hồ sơ nộp từ nông thôn. Đối với một người sinh ra ở Trung Quốc đại lục hoặc Ấn Độ, phần dành riêng đó có thể quyết định liệu một đứa con ở tuổi thiếu niên còn đủ điều kiện là người phụ thuộc hay không khi suất visa cuối cùng cũng đến.
Nền tảng mỏng hơn là cái giá phải trả. Một nhà máy chế biến ở một quận có tám nghìn dân có ít lựa chọn tái cấp vốn hơn và ít người mua khi thoái vốn hơn so với một khách sạn ở một đô thị lớn. Hãy đọc cơ chế hoàn vốn hai lần. Bài Nghiên cứu trường hợp EB-5 về năng lượng tái tạo ở nông thôn và bài Đường tắt EB-5 2026: Một khoản đầu tư nông thôn đã mang lại thẻ xanh nhanh chóng như thế nào của chúng tôi cho thấy cả hai mặt của sự đánh đổi đó.
Sản xuất và năng lượng tính việc làm theo cách khác nhau
Sản xuất tính việc làm theo cách trung thực. Người thật trên bảng lương thật, có thể xác minh qua các báo cáo lương của tiểu bang theo quý. Năm mươi thợ máy là năm mươi thợ máy, và bằng chứng đó đứng vững tại Form I-829, hồ sơ xin gỡ bỏ điều kiện, nơi hồ sơ việc làm mỏng thường gây rắc rối.
Năng lượng nằm giữa hai mô hình. Điện mặt trời và điện gió quy mô tiện ích sử dụng một đội ngũ lớn trong quá trình xây dựng và rất ít người một khi thiết bị đi vào vận hành, nên mô hình việc làm dựa vào chi tiêu xây dựng và mua sắm từ nhà cung cấp. Lưu trữ pin và địa nhiệt cũng có hình thái tương tự. Các hợp đồng mua bán điện chi phối bài toán kinh tế, và những hợp đồng đó xứng đáng được đọc kỹ trong bộ hồ sơ chào bán.
Khách sạn là dạng lai: đầu tiên là việc làm xây dựng, sau đó là bảng lương vận hành lâu dài vốn không bao giờ chạm mức trần xây dựng 75 phần trăm.
Hãy đọc báo cáo kinh tế trước khi đọc tờ quảng cáo
Mọi dự án trung tâm vùng đều phải nộp Form I-956F, đơn xin phê duyệt một khoản đầu tư vào doanh nghiệp thương mại, trước khi các nhà đầu tư của nó có thể nộp bất cứ điều gì. Đơn đó mang theo kế hoạch kinh doanh và bản phân tích kinh tế, cùng với mọi tài liệu chào bán mà nhà tài trợ đưa cho nhà đầu tư. Hãy yêu cầu xem giấy biên nhận. Hãy hỏi liệu USCIS đã phê duyệt hay chưa và với những điều kiện gì.
Sau đó hãy mở chính mô hình việc làm. RIMS II và IMPLAN đều cho ra kết quả trông đầy tự tin từ những dữ liệu đầu vào yếu, nên chính các đầu vào mới là điều đáng quan tâm. Một mô hình dựa trên tỷ lệ lấp đầy 95 phần trăm trong năm vận hành đầu tiên đang nói cho bạn điều gì đó về thói quen của nhà tài trợ. USCIS giải thích cách họ đánh giá công việc này trong Tập 6, Phần G của Sổ tay Chính sách USCIS, và các quy tắc tính toán được phân tích trong Điểm nghẽn I-829: Làm chủ yêu cầu tạo 10 việc làm của EB-5.
Một con số quyết định nhiều hơn phần còn lại. Nếu một dự án mô hình hóa 110 việc làm và bán 11 suất đầu tư, thì từng việc làm được mô hình hóa đều phải trở thành hiện thực, nếu không ai đó sẽ trượt tại I-829. Mức bao phủ 150 phần trăm trở lên cho bạn khoảng đệm để chẳng may gặp xui rủi.
Vậy dự án nào là tốt nhất?
Không có danh sách như vậy, và bất kỳ ai đưa cho bạn một danh sách như thế đều đang bán hàng. Nhãn ngành nghề cho bạn biết rất ít về hai điều quyết định kết quả của bạn: có bao nhiêu vùng đệm việc làm nằm trên mười vị trí mà cá nhân bạn cần, và có bao nhiêu nợ ưu tiên đứng trước khoản $800,000 của bạn khi một thương vụ đổ vỡ.
Hãy áp dụng thái độ hoài nghi tương tự với các nhà tư vấn. Kể từ năm 2022, các bên quảng bá và đại lý di trú phải đăng ký với USCIS bằng Form I-956K, và khoản thù lao của họ phải được công bố. Hãy hỏi bất kỳ nhà tư vấn nào họ được trả bao nhiêu cho việc giới thiệu một dự án, bằng văn bản. Một luật sư chỉ được trả tiền bởi bạn, không nhận phí giới thiệu từ nhà tài trợ, đáng giá hơn một nhà tư vấn miễn phí ăn hoa hồng. Việc một chỉ định TEA có đứng vững hay không là một câu hỏi riêng, được đề cập trong Giải thích TEA của EB-5: Nông thôn so với khu vực thất nghiệp cao và quy tắc $800K.
Cũng hãy để mắt đến lịch. Việc cấp phép cho trung tâm vùng hiện có hiệu lực đến 30 September 2027, các hồ sơ nộp trước 30 September 2026 được bảo lưu quyền cho đến khi có quyết định, và lần điều chỉnh theo lạm phát đầu tiên đối với các ngưỡng $800,000 và $1,050,000 rơi vào ngày 1 January 2027.