城市 EB-5 项目仍符合 $800,000 最低投资额的资格,但附带两个在 2022 年之前并不存在的限制条件。如今要作为高失业率目标就业区(TEA)符合资格,意味着企业主要经营所在的普查区,加上与之直接相邻的普查区,其加权平均失业率必须至少达到全国数字的 150%。城市项目所依托的签证预留比例为 10%,只有乡村项目所预留 20% 的一半,因此城市项目背后的排队时间通常更长。城市项目仍能提供的是市场深度,以及审裁官可以对照运转正常的当地经济加以核查的就业创造故事。
RIA 究竟改变了城市 TEA 的哪些方面
州政府认证已经取消。2022 年 3 月之前,由州级机构指定 TEA,而各州在这方面相当宽松,由此产生的地图使 EB-5 在政治上声名狼藉。如今由国土安全部(DHS)自行作出认定,依据是上文所述的普查区组合,或人口达到 20,000 或以上、失业率达到全国平均水平 150% 的城市或城镇。一次指定的有效期为两年。
实际效果是一道算术题。假设某个市中心普查区失业率为 4.2%,而全国失业率为 4.0%。它不符合资格,而且无论如何拼凑相邻普查区都无法解决,除非邻近的普查区确实足够薄弱,能把加权平均值拉高到 6.0% 或以上。从富裕城区一路延伸到贫困城区的长串普查区链条已不再可行,因为只有直接相邻的普查区才被计入。
数据来自两个联邦来源。任何说法都应对照 BLS 地方失业统计(Local Area Unemployment Statistics)项目 以及 人口普查局美国社区调查(American Community Survey) 所发布的普查区层级表格加以核查。然后询问项目发起方使用了哪个数据版本。来自不同发布批次的 ACS 五年估算数据,可能把一个临界普查区在任一方向上推过资格线。
为什么 2022 年的旧 TEA 地图会误导你
并不存在官方的联邦 TEA 地图。搜索结果仍会显示 2021 年和 2022 年发布的州级 TEA 地图,其中一些至今仍在线且无人维护,而投资者不断把它们当作权威依据。那些地图是为 RIA 之前的规则和 RIA 之前的认证流程而制作的。在 2022 年某张州级地图上显示为符合资格的普查区,如今可能因两个各自独立的原因而不符合资格:其底层的失业率数据已被修订,而且合并普查区的法律标准也已改变。
你真正需要的是随项目 Form I-956F 商业企业投资批准申请 一并提交的 TEA 分析,其中列明普查区编号及其背后的加权平均值计算。不肯出示这份分析的发起方,其实已经告诉了你一些有用的信息。信誉良好的发起方无需索要便会主动提供,而我们对 主要区域中心及其业绩记录 的梳理,是校准何为正常披露水平的合理参照。
城市项目是否仍值得投资 $800,000?
值得,前提是这项资产即便不在资金结构中加入 EB-5 资金,银行也愿意为其提供融资。这才是诚实的检验标准。EB-5 资本是廉价的夹层融资,而一个仅仅因为 EB-5 填补了资金缺口才得以存在的城市项目,是商业市场早已定价为风险过高的项目。
在 2022 年之后仍然存在的优势是结构性的,而非监管性的。城市劳动力市场能迅速吸纳新增用工,因此一家酒店或一处医院扩建能够大致按计划让员工进入工资名册,而这正是 I-829 阶段所要检验的内容。退出时的流动性更好,因为大都会区一处运营稳定的资产,拥有偏远设施所不具备的买家和再融资渠道。建筑贷款机构和产权公司熟悉这些细分市场,从而降低建设停滞、令你的资本在再投资中滞留多年的可能性。
与所有这些优势相对的,是排队问题。我们对 EB-5 积压、签证倒退与预留类别 的解析,展示了预留额度的计算如何逐国运作,而 已公布的 I-526E 和 I-829 批准率 值得与任何发起方的业绩记录一并阅读。
10% 的预留额度究竟能换来什么
每年 EB-5 签证供应量的 10% 预留给高失业率 TEA 项目。乡村项目占 20%,公共基础设施占 2%。未使用的预留签证会在同一类别内结转至下一财政年度,若再次未被使用,则会并入非预留签证池。对于来自严重超额申请国家的投资者而言,选择在预留类别下提交申请,可能意味着等待时间是数年还是十年以上的区别。
根据法律规定,乡村项目还享有优先审理待遇,而城市高失业率项目则没有。请自行在 USCIS 案件审理时间工具 上确认当前的时间线,而不要轻信发起方的估计。我们对 乡村、预留和非预留签证类别 的比较,阐明了每一类在实践中的实际价值。
自行核查发起方的 TEA 说法
四个问题就能完成大部分工作。
- 哪些普查区? 取得项目所在地以及每个被纳入平均值计算的相邻普查区的普查区编号。
- 哪个数据发布批次? ACS 五年估算和 BLS 数据系列都会被修订,因此申请文件中应注明数据版本。
- 平均值是如何加权的? 按劳动力人口加权,而非对各普查区失业率取简单平均。一个失业率 15% 的小普查区,无法挽救一个失业率 3% 的大普查区。
- 指定何时到期? TEA 指定的有效期为两年,而拖延的申请可能比其所依据的分析存续得更久。
USCIS 在 《USCIS 政策手册》第 6 卷第 G 部分(涉及移民投资者) 中说明了它如何评估 TEA 和就业创造。在阅读任何宣传册之前,先读一读它。
价格差距的真正价值
$250,000 是 TEA 项目与非 TEA 项目之间的差额,而这两个金额都将在 2027 年 1 月 1 日迎来首次通胀调整。仅仅为了省下这 $250,000 而选择一个处于临界状态的城市普查区的投资者,是在为一项不会永远保持相同幅度的折扣承担指定风险。为一个你真正看好的项目支付 $1,050,000 是一个站得住脚的答案。选择一个无人能提出异议的乡村普查区提交申请,同样如此。
在做出决定之前,再问一个问题。如果 USCIS 不认可 TEA 分析,而你的申请按 $1,050,000 的标准被裁定,那么该项目发行是否允许你补足差额,还是案件就此终结?
我们对 2022 年法律如何重塑投资者需求 的评述,追踪了规则改变之后资金的流向,而 EB-5 资本在城市和乡村县域建成了什么 展示了当今可供选择的资产类型。