Lấy tổng số việc làm dự kiến của dự án chia cho số nhà đầu tư tối đa mà dự án sẽ nhận. Nếu tỷ lệ đó ra đúng 10.0, thương vụ không còn khoảng dư nào cho sai sót và bạn không nên đầu tư. Hãy yêu cầu một khoảng đệm trên mức mười việc làm cho mỗi nhà đầu tư mà luật đòi hỏi, để một lần khai trương chậm trễ hay một năm đầu èo uột không kéo số việc làm xuống dưới ngưỡng. Cao hơn mức tối thiểu một phần năm là một sàn hợp lý. Mọi thứ khác trong phân tích, từ mô hình của nhà kinh tế đến dự báo vận hành, tồn tại để kiểm tra xem khoảng đệm đó có thực chất hay không.
Hãy bắt đầu từ số việc làm trên mỗi nhà đầu tư, không phải tổng số việc làm
Con số tiêu đề 2,400 việc làm tự nó chẳng có ý nghĩa gì. Hãy làm phép chia.
Một đợt huy động EB-5 trị giá $60 million với $800,000 cho mỗi nhà đầu tư sẽ nhận 75 nhà đầu tư và cần 750 việc làm, nên 2,400 việc làm dự kiến cho một khoảng đệm cao hơn ba lần mức tối thiểu. Đem cùng 2,400 việc làm đó đặt cạnh một đợt huy động $180 million thì bạn có 225 nhà đầu tư cần 2,250 việc làm, một khoảng đệm dưới 7 percent. Cùng một dự án. Mức rủi ro khác nhau một trời một vực.
Hãy dùng mức huy động tối đa được cho phép thay vì số tiền đã đăng ký tính đến hôm nay, vì nhà tài trợ có quyền lấp đầy nó. Những nhà đầu tư đã tính toán dựa trên một đợt chào bán mới huy động được một nửa đã chứng kiến khoảng đệm của mình bốc hơi khi những người đăng ký về sau tham gia.
Việc làm đến từ đâu, và loại nào rủi ro nhất
Có ba nhóm. Việc làm trực tiếp là các vị trí W-2 thực tế tại đơn vị tạo việc làm. Việc làm gián tiếp là các vị trí được mô hình hóa tại các nhà cung cấp. Việc làm phái sinh là các vị trí được mô hình hóa, phát sinh khi tiền lương được chi tiêu trong nền kinh tế địa phương.
Chỉ nhà đầu tư trung tâm vùng mới được tính việc làm gián tiếp và phái sinh. Nhà đầu tư trực tiếp chỉ tính các nhân viên trên bảng lương và không gì khác, đó là lý do số việc làm giữa hai con đường không thể so sánh với nhau, và Trung tâm vùng so với EB-5 trực tiếp: Hai dự án và kế hoạch kinh doanh của chúng đặt hai cấu trúc cạnh nhau.
Việc làm được mô hình hóa không phải là chuyện bịa đặt. Chúng là kết quả đầu ra của một mô hình mà bạn có thể kiểm tra các dữ liệu đầu vào, và chính các dữ liệu đầu vào là nơi rủi ro nằm ở đó.
Đọc báo cáo tác động kinh tế mà không cần bằng kinh tế học
Báo cáo sẽ chạy một mô hình đầu vào đầu ra được công nhận. Các hệ số nhân RIMS II đến từ Bureau of Economic Analysis. IMPLAN và REMI là hai cái tên còn lại mà bạn sẽ gặp. Mô hình nào được dùng ít quan trọng hơn nhiều so với dữ liệu được đưa vào nó.
Bốn dữ liệu đầu vào đáng để bạn chú ý.
- Chi phí xây dựng cứng. Việc mua đất không tạo ra việc làm và phải được loại khỏi con số chi tiêu, cùng với các chi phí mềm mà mô hình không chấp nhận.
- Các giả định doanh thu đứng sau việc làm vận hành. Một khách sạn được mô hình hóa ở mức lấp đầy 78 percent trong năm đầu tiên đang nói cho bạn biết đôi điều về sự lạc quan của nhà kinh tế.
- Địa lý. Hệ số nhân của một hạt khác với hệ số nhân của một khu vực thống kê đô thị, và vùng được xác định càng rộng thì con số kết quả càng lớn.
- Thời điểm. Một báo cáo giả định hoạt động ổn định 18 tháng sau lễ động thổ là đang giả định không có gì trục trặc.
Sau đó hãy thực hiện phép đối chiếu duy nhất mà một nhà đầu tư bình thường có thể tự làm không cần trợ giúp. So sánh con số chi tiêu trong báo cáo kinh tế với ngân sách xây dựng trong hồ sơ chào bán. Nếu báo cáo dùng một con số lớn hơn, hãy hỏi lý do và cứ hỏi cho đến khi có người giải thích bằng văn bản. Bài giải thích của chúng tôi về Báo cáo tác động kinh tế EB-5: Cách tính và kiểm tra các con số việc làm đi qua từng bước tính toán.
Việc làm xây dựng so với việc làm vận hành
Việc làm xây dựng đến sớm rồi biến mất. Việc làm vận hành đến muộn và tồn tại lâu dài. Với đơn của bạn, đến sớm là thắng.
EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 đã giới hạn tỷ lệ tối đa mà mỗi nguồn có thể đóng góp vào tổng số. Việc làm gián tiếp không được chiếm quá 90 percent tổng số. Các vị trí phát sinh từ hoạt động xây dựng kéo dài dưới hai năm không được chiếm quá 75 percent. Một dự án dựa vào một công trình xây dựng 14 tháng để tạo phần lớn việc làm của nó đang chạy sát trần đó, và câu chữ pháp lý nằm ở 8 U.S.C. 1153, đạo luật ưu tiên dựa trên việc làm.
Ở những nơi hoạt động xây dựng kéo dài từ hai năm trở lên, các vị trí đó từ lâu đã được coi là việc làm trực tiếp thay vì bị ép vào giới hạn 75 percent. Đó là một lý do thầm lặng khiến các dự án phát triển quy mô lớn xây mới từ đầu tiếp tục thống trị nguồn dự án của các trung tâm vùng.
Thời điểm: liệu việc làm có xuất hiện trong hai năm của chính bạn không?
Việc làm phải hiện diện tại thời điểm Form I-829, đơn xin xóa bỏ điều kiện được xét duyệt, và thường trú có điều kiện kéo dài hai năm kể từ ngày bạn có được nó. USCIS có thể chấp nhận việc làm được tạo ra trong một khoảng thời gian hợp lý sau thời hạn đó, nhưng sự nới lỏng này thuộc quyền quyết định của cơ quan và không lịch trình nào nên trông cậy vào nó. Hãy đặt lịch trình xây dựng cạnh mốc thời gian cá nhân của bạn thay vì cạnh lịch tiếp thị của nhà tài trợ.
Hãy hỏi khi nào tiền ký quỹ được giải ngân. Hãy hỏi khi nào nhát cuốc đầu tiên cắm xuống đất. Một dự án chưa khởi công vào lúc bạn nộp Form I-526E dành cho nhà đầu tư trung tâm vùng thì chưa bắt đầu đồng hồ đếm việc làm của nó, điều mà với một người nộp đơn đến từ một quốc gia đang tồn đọng hồ sơ có thể có lợi cho bạn hơn là bất lợi.
Rủi ro ngược lại còn khó chịu hơn. Ở những nơi một dự án đã hoàn tất khoản chi xây dựng ba năm trước khi tiền của bạn đến, những việc làm xây dựng đó có thể đã thuộc về các nhà đầu tư trước. Hãy yêu cầu một bảng phân bổ việc làm cho thấy việc làm nào đã được gán cho đợt đăng ký nào. Một nhà tài trợ không thể đưa ra bảng đó đã nói cho bạn biết một điều quan trọng.
Thương vụ doanh nghiệp gặp khó khăn và việc bảo tồn việc làm
Mua lại một công ty đang thất bại thay đổi hoàn toàn phép kiểm tra. Theo 8 CFR 204.6, điều khoản định nghĩa doanh nghiệp gặp khó khăn, doanh nghiệp phải đã tồn tại ít nhất hai năm và đã mất ít nhất 20 percent giá trị ròng của nó trong giai đoạn 12 hoặc 24 tháng trước khi nộp đơn. Khi đó, việc bảo tồn các việc làm hiện hữu ở mức không thấp hơn mức trước khi đầu tư trong ít nhất hai năm có thể thay thế cho việc tạo ra việc làm mới.
Việc kiểm chứng đòi hỏi nhiều tài liệu. Hãy lấy bảng lương của 24 tháng trước khi đầu tư và tự mình đếm số vị trí toàn thời gian. Hãy kiểm tra xem kế hoạch xoay chuyển tình thế có xử lý đúng nguyên nhân thực sự gây ra thua lỗ hay không. Một cuộc giải cứu để nguyên vấn đề cốt lõi thì không bảo tồn được gì quá năm đầu tiên.
Hãy hỏi những câu này trước khi bạn chuyển $800,000
- Mức huy động EB-5 tối đa là bao nhiêu, và khoảng đệm việc làm trông ra sao ở mức tối đa đó thay vì ở mức đăng ký hiện nay?
- Đã có bao nhiêu việc làm được phân bổ cho các nhà đầu tư được nhận trước tôi?
- Bao nhiêu phần trong tổng số đến từ xây dựng, và giai đoạn xây dựng có kéo dài ít nhất hai năm không?
- Nhà kinh tế nào đã lập báo cáo, và nhà tài trợ có chia sẻ các dữ liệu đầu vào của mô hình thay vì chỉ trang tóm tắt không?
- Số việc làm sẽ ra sao nếu dự án khai trương chậm 12 tháng so với lịch?
Không câu hỏi nào trong số đó là bất lịch sự. Một nhà tài trợ coi chúng là bất lịch sự thì đã trả lời câu quan trọng nhất rồi.
Về khuôn khổ rộng hơn, Thẩm định EB-5 2026: Danh mục kiểm tra cho người mới để tránh dự án kém và gian lận bao quát những yếu tố chẳng liên quan gì đến việc làm, trong khi Bằng chứng I-829: Chứng minh yêu cầu tạo việc làm EB-5 và vốn chịu rủi ro cho thấy điều bạn rốt cuộc sẽ phải chứng minh. Hướng dẫn trong USCIS Policy Manual dành cho nhà đầu tư nhập cư là căn cứ mà cả luật sư lẫn nhà kinh tế của bạn đều đang dựa vào, và đọc vài trang trong đó sẽ làm sắc bén mọi câu hỏi ở trên.