Chia $800,000 cho hai dự án để phân tán rủi ro là không khả thi. Mỗi đơn dựa trên một doanh nghiệp thương mại mới đã nhận trọn vẹn mức tối thiểu, hoặc $800,000 trong một Khu vực việc làm trọng điểm hoặc $1,050,000 bên ngoài khu vực đó, và một doanh nghiệp duy nhất ấy phải tạo ra toàn bộ 10 việc làm được ghi nhận cho bạn. Nửa mức tối thiểu trong mỗi thương vụ của hai thương vụ sẽ tạo ra hai đơn bị từ chối. Đa dạng hóa theo nghĩa danh mục đầu tư thông thường không tồn tại bên trong một hồ sơ EB-5.
Vẫn có những cách hẹp hơn để giảm mức độ tập trung, và chúng đáng để cân nhắc kỹ trước khi bạn chuyển bất kỳ khoản tiền nào. Bạn không thể phân tán vốn, nhưng bạn có thể chọn một đợt chào bán cho vay dựa trên nhiều tài sản thay vì một tài sản, và bạn có thể đọc các điều khoản về tái triển khai vốn, ký quỹ và cấu trúc vốn khi việc rút lui vẫn còn là một lựa chọn. Những điều khoản đó nằm trong hồ sơ chào bán, không phải trong bộ tài liệu tiếp thị.
Một đơn, một doanh nghiệp, một mức tối thiểu đầy đủ
Quy định điều chỉnh tại 8 CFR 204.6 ràng buộc vốn của bạn vào một doanh nghiệp duy nhất và ràng buộc doanh nghiệp đó với các việc làm mà nó phải tạo ra. Tiền của bạn đi vào doanh nghiệp thương mại mới. Doanh nghiệp đó, trực tiếp hoặc thông qua một pháp nhân tạo việc làm mà nó tài trợ, tạo ra số việc làm mà đơn của bạn tuyên bố. Không có điều khoản nào trong luật dự liệu việc phân bổ một phần vốn của một nhà đầu tư cho một dự án và phần còn lại cho một dự án khác, và không luật sư nào có thể soạn thảo để lách điều đó.
Việc tiền được triển khai ở đâu sau khi đến doanh nghiệp là một câu hỏi riêng biệt. Đó chính là kẽ hở mà hầu hết các hình thức đa dạng hóa thực sự tận dụng.
Sự đa dạng hóa thực sự tồn tại
Một số đợt chào bán của trung tâm vùng là đơn tài sản. Một tòa nhà, một bên vay, một khoản vay. Những đợt khác là các quỹ đa tài sản, trong đó doanh nghiệp cho nhiều pháp nhân tạo việc làm vay trên nhiều bất động sản hoặc lĩnh vực khác nhau. Cấu trúc thứ hai phân tán rủi ro vỡ nợ giữa các bên vay, dù nó làm phức tạp việc phân bổ việc làm và đặt vào tay bạn nhiều đối tác cần thẩm định hơn chứ không phải ít hơn. Hãy đọc hồ sơ chào bán để xác định bạn đang mua loại nào. Các bộ tài liệu tiếp thị thường xuyên làm mờ điều này. Hãy hỏi trực tiếp.
Tái triển khai vốn là cơ chế thực sự còn lại. Khi một pháp nhân tạo việc làm hoàn trả cho doanh nghiệp trước khi giai đoạn duy trì kết thúc, doanh nghiệp có thể đưa số vốn đó trở lại hoạt động trong phạm vi kinh doanh của mình thay vì trả lại cho nhà đầu tư. Mức độ rủi ro của bạn khi đó chuyển sang một tài sản thứ hai mà bạn chưa từng lựa chọn. Hãy hỏi chính sách tái triển khai vốn cho phép những gì trước khi bạn đăng ký tham gia, chứ không phải sau khi khoản hoàn trả đầu tiên xuất hiện.
Các dự án phân kỳ mang lại một phiên bản nhẹ hơn của cùng ý tưởng đó. Một dự án phát triển mở cửa theo từng giai đoạn phân tán rủi ro xây dựng theo thời gian, điều này không giống với việc phân tán rủi ro tín dụng giữa các bên vay. Lựa chọn lĩnh vực trong số các dự án trung tâm vùng định hình hồ sơ rủi ro của bạn nhiều hơn hầu hết nhà đầu tư nhận ra.
Hai khoản đầu tư, hai đơn, $1.6 triệu
Không có gì cấm một người nộp hai đơn. Mỗi đơn cần khoản đầu tư đủ điều kiện riêng và nguồn vốn được chứng minh riêng, cộng thêm một khoản phí nộp đơn riêng, nên mức giá khởi điểm bắt đầu từ $1.6 triệu khi cả hai dự án đều nằm trong các Khu vực việc làm trọng điểm. Kết quả vẫn chỉ là một thẻ xanh. Một số gia đình chấp nhận phép tính đó như một khoản bảo hiểm phòng trường hợp một dự án thất bại. Còn với tư cách là cách để định cư nhanh hơn thì nó chẳng đạt được gì, bởi cả hai đơn đều chờ trong cùng một hàng đợi phía sau cùng những giới hạn theo từng quốc gia.
Một phiên bản gia đình phổ biến hơn là phân tán rủi ro giữa những con người thay vì giữa các dự án. Hai vợ chồng mỗi người đầu tư $800,000 tạo ra hai đơn độc lập, và bất kỳ đơn nào cũng có thể bảo lãnh cho cả gia đình. Điều đó nhân đôi số vốn đặt vào rủi ro, đó vừa là toàn bộ mục đích vừa là toàn bộ vấn đề. Việc một gia đình cần một khoản đầu tư hay nhiều khoản trình bày khi nào một đơn thứ hai xứng đáng với chi phí của nó.
Có dự án EB-5 nào được USCIS phê duyệt không?
Không, và cụm từ đó nên khiến bạn nghi ngờ bất kỳ ai dùng nó. USCIS xét duyệt các đơn do từng nhà đầu tư nộp, và xem xét Mẫu I-956F do một trung tâm vùng nộp cho một đợt chào bán cụ thể. Không hành động nào trong hai hành động đó là sự bảo chứng. Cơ quan này không xếp hạng các nhà tài trợ và không đảm bảo cho các dự báo tài chính. Không ai ở đó bảo đảm bạn sẽ lấy lại được tiền.
Thời điểm ở đây bị hiểu sai đủ thường xuyên để khiến người ta mất tiền. Một nhà đầu tư có thể nộp Mẫu I-526E một khi trung tâm vùng đã nộp Mẫu I-956F cho đợt chào bán cụ thể đó. USCIS phải phê duyệt I-956F trước khi các đơn nhà đầu tư đó có thể được phê duyệt, nhưng việc chờ sự phê duyệt ấy trước khi nộp đơn của chính mình sẽ đánh mất một ngày ưu tiên mà chẳng được gì. Không ai lấy lại được khoảng thời gian đó.
Các tuyên bố về sự chấp thuận của chính phủ là một chiêu tiếp thị tiêu chuẩn trong lĩnh vực này, đó là lý do SEC công bố một cảnh báo cho nhà đầu tư về các đợt chào bán tự nhận đã được SEC phê duyệt và USCIS duy trì một danh sách các trò lừa đảo di trú phổ biến. Một nhà tài trợ sẵn sàng bóp méo sự thật về các phê duyệt thì cũng sẽ bóp méo sự thật về số lượng việc làm.
Rủi ro EB-5 thực sự tập trung ở đâu
Bốn loại rủi ro đi cùng nhau trong một thương vụ duy nhất, và chúng tương quan với nhau kém gọn gàng hơn nhà đầu tư giả định. Rủi ro về vốn là liệu tiền có quay trở lại hay không. Rủi ro về việc làm là liệu mười vị trí có tồn tại và có thể chứng minh được ở giai đoạn Mẫu I-829 hay không. Rủi ro về nhà tài trợ bao gồm việc chấm dứt hoặc cấm hoạt động, cộng thêm mối nguy tẻ nhạt hơn về một nhà tài trợ mà việc lưu trữ hồ sơ của họ không thể cung cấp bằng chứng bảng lương mà bạn cần ba năm sau. Bên dưới tất cả những điều đó là rủi ro di trú.
Một dự án có thể làm mất tiền của bạn nhưng vẫn mang lại thẻ xanh, bởi luật đòi hỏi vốn phải chịu rủi ro chứ không phải vốn được hoàn trả. Điều ngược lại cũng xảy ra. Một dự án phát triển sinh lời nhưng đếm sai số việc làm của mình có thể hoàn trả cho bạn đầy đủ mà vẫn khiến các điều kiện của bạn không được gỡ bỏ. Hai kết cục đó cần được thẩm định riêng, và những lý do phổ biến khiến USCIS từ chối đơn đáng được đọc song song với bất kỳ bản ghi nhớ chào bán nào.
Giảm mức độ tập trung mà không chia nhỏ vốn
- Kiên quyết yêu cầu một khoảng đệm việc làm. Một báo cáo kinh tế tạo ra đúng 10.0 việc làm cho mỗi nhà đầu tư không để lại biên độ nào cho một lần mở cửa chậm trễ. Hãy yêu cầu một khoảng đệm cao hơn 20 đến 30 phần trăm so với số lượng bắt buộc.
- Xem xét vị trí của bạn trong cấu trúc vốn. Nợ được bảo đảm ưu tiên hành xử rất khác so với vốn cổ phần ưu đãi khi một dự án phát triển đình trệ, và tiền EB-5 thường nằm ở lớp ít được bảo vệ nhất.
- Kiểm tra vốn góp của nhà phát triển. Một nhà tài trợ có ít tiền của chính mình chịu rủi ro thì có ít lý do hơn để đấu tranh cho dự án.
- Đọc các điều khoản ký quỹ. Việc giải ngân gắn với thời điểm nộp đơn, với việc phê duyệt I-956F, hoặc với các mốc xây dựng làm thay đổi đáng kể hồ sơ rủi ro của bạn.
- Xác nhận việc quản trị quỹ. Luật năm 2022 yêu cầu hoặc một người quản trị quỹ độc lập hoặc một cuộc kiểm toán hằng năm, và lựa chọn mà một nhà tài trợ đưa ra cho bạn biết đôi điều về văn hóa của họ.
- Kiểm chứng giả định về lối thoát. Một lần tái cấp vốn mang xác suất rất khác so với một lần bán, và bất kỳ kế hoạch hoàn trả nào âm thầm phụ thuộc vào việc lãi suất diễn biến thuận lợi đều là một kế hoạch có lỗ hổng.
Chọn hàng đợi cũng là một kiểu phòng vệ riêng
Kể từ năm 2022, thị thực được dành riêng theo hạng mục: 20 phần trăm cho các dự án nông thôn, 10 phần trăm cho các khu vực thất nghiệp cao, 2 phần trăm cho hạ tầng. Các đơn nông thôn cũng được xử lý ưu tiên. Đối với một nhà đầu tư đến từ một quốc gia bị đăng ký vượt mức nặng nề, việc chọn hạng mục ảnh hưởng đến thời gian chờ nhiều hơn gần như bất kỳ quyết định nào khác, bởi giới hạn 7 phần trăm cho mỗi quốc gia trong 8 U.S.C. 1152 tác động mạnh nhất trong nhóm không được dành riêng.
Thời điểm nộp đơn là đòn bẩy còn lại. Các đơn nộp chậm nhất vào 30 September 2026 được bảo lưu quyền lợi trước một sự gián đoạn trong thẩm quyền của trung tâm vùng, vốn hiện kéo dài đến 30 September 2027. Các ngưỡng đầu tư sẽ đối mặt với lần điều chỉnh theo lạm phát đầu tiên vào 1 January 2027. Hãy tham khảo trang của USCIS về EB-5 Immigrant Investor Program để biết các con số hiện hành, sau đó đọc phần giải thích của chúng tôi về việc bảo lưu quyền lợi để hiểu sự bảo vệ nào thực sự gắn với một ngày nộp đơn.
Sự tập trung là cái giá để tham gia ở đây. Hãy soi kỹ các điều khoản của sự tập trung đó thay vì giả vờ rằng bạn có thể thoát khỏi nó.