Tiền EB-5 thường nằm ở giữa cấu trúc vốn của chủ đầu tư, giữa khoản vay xây dựng ưu tiên và phần vốn góp của chính nhà tài trợ, và nó thực sự thay đổi những gì được xây dựng. Những dự án không thể chốt được đợt huy động vốn cuối cùng thì nay được cấp vốn. Lễ khởi công được đẩy lên sớm hơn một năm. Câu hỏi khó hơn đối với bạn là liệu một nhà tài trợ muốn vốn của bạn vì nó cải thiện một thương vụ vốn đã vững chắc, hay vì không có tổ chức cho vay thương mại nào chịu đụng đến dự án, và trong một tập hồ sơ chào bán bóng bẩy thì hai tình huống đó trông gần như y hệt nhau.
Vốn của bạn đang làm một công việc thực sự trong giao dịch đó. Thẻ xanh của bạn phụ thuộc vào việc nó hoàn thành công việc đó thành công, và đó là lý do chất lượng dự án và kết quả di trú thực chất là cùng một câu hỏi được hỏi hai lần.
EB-5 nằm ở đâu trong cấu trúc vốn
Phần lớn các đợt chào bán của trung tâm vùng được cấu trúc dưới dạng khoản vay. Nhà đầu tư góp vốn vào một doanh nghiệp thương mại mới, NCE cho một thực thể tạo việc làm do chủ đầu tư kiểm soát vay số vốn gộp lại, và khoản vay đó xếp sau bên cho vay ưu tiên về thứ tự ưu tiên. Một số nhà tài trợ lại dùng vốn cổ phần ưu đãi, điều này làm thay đổi hồ sơ rủi ro và cơ chế hoàn trả theo những cách đáng để hiểu rõ trước khi bạn góp vốn.
Các nhà tài trợ thích EB-5 vì một lý do đơn giản. Nó rẻ hơn đáng kể so với nợ lửng (mezzanine) hay vốn cổ phần ưu đãi từ tổ chức, và nó không đi kèm những quyền kiểm soát mà một đối tác tổ chức sẽ đòi hỏi. Nguồn vốn rẻ và ít đặt câu hỏi thì hấp dẫn cả với những nhà tài trợ xuất sắc lẫn những nhà tài trợ tồi tệ.
Hãy xem phần còn lại của cấu trúc vốn có thật hay không. Một khoản vay ưu tiên đã được cam kết bằng văn bản. Đất thuộc sở hữu hoàn toàn. Giấy phép đã được cấp. Vốn góp của nhà tài trợ đã thực sự chi ra chứ không phải chỉ hứa hẹn. Khi EB-5 là dòng tiền đầu tiên đổ vào còn mọi thứ khác vẫn phụ thuộc vào việc huy động được nó, thì thứ bạn đang nhìn thấy là một cuộc gọi vốn khoác áo xây dựng.
Tạo việc làm thực chất là một lịch trình chi tiêu
Mười việc làm trên mỗi nhà đầu tư là yêu cầu theo luật định, và trong trường hợp trung tâm vùng thì những việc làm đó đến từ một mô hình kinh tế chứ không phải từ bảng lương. Các nhà kinh tế đưa chi phí xây dựng cứng và doanh thu vận hành dự kiến qua một mô hình đầu vào đầu ra như RIMS II hoặc IMPLAN, và kết quả cho ra các ước tính việc làm trực tiếp, gián tiếp và lan tỏa. Đầu vào mới là điều quan trọng. Giả sử mô hình giả định một ngân sách chi phí cứng mà chủ đầu tư thực tế không bao giờ chi ra: số việc làm co lại cùng với ngân sách, và không ai nêu chuyện đó với bạn cho đến khi tới bước I-829.
Hãy hỏi về vùng đệm. Một dự án huy động $40 million từ 50 nhà đầu tư cần 500 việc làm đủ điều kiện. Nếu báo cáo kinh tế dự phóng 560 việc làm, biên độ là 12 phần trăm, và một biên độ 12 phần trăm sẽ bốc hơi ngay lần đầu tiên một giai đoạn bị cắt giảm chi phí bằng value engineering. Những nhà tài trợ tôn trọng nhà đầu tư của mình sẽ xây dựng vùng đệm cao hơn mức tối thiểu rất nhiều và ghi rõ điều đó bằng văn bản.
Việc làm trong xây dựng là nơi phép tính trở nên kỹ thuật. Công việc kéo dài từ hai năm trở lên có thể được tính là việc làm trực tiếp. Xây dựng ngắn hơn vẫn tạo ra việc làm, nhưng nó được đưa vào số đếm dưới dạng gián tiếp và lan tỏa thông qua mô hình chi tiêu, điều này khiến tổng số nhạy cảm với cách nhà kinh tế phân loại từng khoản chi. Trang của chúng tôi về cách các con số việc làm EB-5 được tính toán và kiểm tra phân tích thấu đáo phương pháp luận này, và các định nghĩa nền tảng nằm trong 8 CFR 204.6.
Vì sao động lực của nhà tài trợ nên trùng khớp với động lực của bạn
Một chủ đầu tư có dự án không thể xây dựng nếu thiếu phần vốn EB-5 thì có mọi lý do để quan tâm đến I-829 của bạn. Mất đợt huy động vốn đồng nghĩa với mất công trình.
Động lực đổ vỡ trong trường hợp ngược lại, khi một nhà tài trợ huy động EB-5 một cách cơ hội, tái cấp vốn để rút EB-5 ra sớm rồi coi giấy tờ tuân thủ là vấn đề của người khác. Đạo luật EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 đã siết chặt điều đó đáng kể. Các trung tâm vùng nay phải nộp Mẫu I-956G, bản báo cáo thường niên, tường trình việc triển khai vốn và tạo việc làm. USCIS kiểm toán mỗi trung tâm ít nhất một lần mỗi năm năm. Mỗi doanh nghiệp thương mại mới phải hoặc thuê một quản trị viên quỹ hoặc đặt một cuộc kiểm toán độc lập hằng năm.
Hãy đặt thẳng câu hỏi khó nghe: điều gì xảy ra với tiền của tôi nếu bên cho vay ưu tiên siết nợ? Câu trả lời trung thực thường là các nhà đầu tư EB-5 bị mất trắng. Một nhà tài trợ không chịu nói thẳng điều đó đã cho bạn biết một điều hữu ích.
Thời gian duy trì vốn đã thay đổi bài toán thoái vốn
Trước năm 2022, vốn phải tiếp tục chịu rủi ro cho đến khi hoàn tất thời gian thường trú có điều kiện, mà đối với một nhà đầu tư đến từ một quốc gia bị tồn đọng nặng thì điều đó có thể kéo dài gần cả thập kỷ. Quy tắc hiện hành yêu cầu duy trì ít nhất hai năm, tính từ khi vốn được đầu tư vào doanh nghiệp thương mại mới. Ngắn hơn. Điều đó không có nghĩa là một tấm séc sẽ đến vào ngày thứ 731, vì việc hoàn trả vẫn phụ thuộc vào một cuộc tái cấp vốn hoặc một thương vụ bán, và khoản đầu tư EB-5 $800,000 được hoàn trả như thế nào và khi nào sẽ nói về những gì thực sự diễn ra.
USCIS trình bày cách diễn giải hiện hành về duy trì vốn và tái triển khai vốn trong Tập 6, Phần G của Cẩm nang Chính sách USCIS, đây là tài liệu mà luật sư của bạn nên đọc song song với hồ sơ chào bán.
Thương vụ trực tiếp tuân theo một tiêu chuẩn khác
Mọi điều ở trên đều giả định là trung tâm vùng. Một khoản đầu tư EB-5 trực tiếp vào chính công ty của bạn chỉ tính những nhân viên trên bảng lương của chính bạn, mười người, làm việc toàn thời gian với 35 giờ trở lên mỗi tuần. Không mô hình kinh tế nào cứu được một quý tuyển dụng chậm chạp. Thứ bạn có được là quyền kiểm soát, vì bạn tự đặt kế hoạch tuyển dụng và không phải chờ đợi lịch xây dựng của người khác. Xây dựng và chứng minh mười việc làm toàn thời gian tại Mỹ trong một doanh nghiệp trực tiếp nói về bằng chứng bảng lương mà USCIS mong đợi được thấy.
Tác động cộng đồng có ý nghĩa gì trên thực tế
Những việc làm đó là có thật. Các đội thi công, nhân viên khách sạn, dây chuyền sản xuất và các nhà cung ứng địa phương phục vụ họ đều xuất hiện trong số liệu việc làm của hạt, và bạn có thể tự lấy dữ liệu thất nghiệp nền tảng từ chương trình Thống kê Thất nghiệp Khu vực Địa phương của BLS. Các dự án dành riêng cho vùng nông thôn đưa vốn vào những hạt vốn chật vật để thu hút bất kỳ nguồn vốn nào, và đó chính xác là lý do Quốc hội dành riêng 20 phần trăm hạn ngạch visa hằng năm cho chúng.
Không điều nào trong số đó bảo vệ tiền của bạn.
Một dự án có thể tạo ra mọi việc làm đã hứa mà vẫn làm mất vốn gốc của bạn, và sự kết hợp đó xảy ra thường xuyên hơn nhà đầu tư nghĩ. Mẫu I-829 hỏi liệu các việc làm đã được tạo ra hay chưa và liệu vốn có được duy trì hay không. Nó không bao giờ hỏi liệu bạn đã được hoàn trả hay chưa. Đó là hai kết quả riêng biệt và một dự án có thể đạt được cái này mà không đạt cái kia.
Những câu hỏi đáng đặt ra trước khi bạn góp vốn
- EB-5 chiếm tỷ trọng bao nhiêu trong toàn bộ cấu trúc vốn, và những nguồn vốn nào khác đã được cam kết bằng văn bản tính đến hôm nay?
- Vùng đệm việc làm trên mức tối thiểu bắt buộc là bao nhiêu, và những khoản mục nào tạo ra nó?
- Đợt chào bán này đã nhận được phê duyệt mẫu điển hình (exemplar) hay chưa? Phê duyệt mẫu điển hình có ý nghĩa gì với nhà đầu tư giải thích vì sao câu trả lời lại quan trọng.
- Có bao nhiêu nhà đầu tư trong các dự án trước đây của nhà tài trợ đang nắm phê duyệt I-829?
- Ai kiểm soát tài khoản ký quỹ, và tiền được giải ngân với điều kiện nào?
- Nhà tài trợ đã góp bao nhiêu vốn cổ phần bằng tiền mặt, và góp vào khi nào?
Việc chọn nhà điều hành quan trọng ngang với việc chọn công trình. Hãy làm theo danh sách kiểm tra thẩm định để chọn một trung tâm vùng, rồi đọc điều gì xảy ra khi một dự án EB-5 phá sản. Bài thứ hai đọc lên không dễ chịu và đó là một giờ hữu ích nhất mà bạn sẽ dành cho quyết định này.