Bất động sản chiếm phần lớn nhất trong nguồn vốn EB-5 qua trung tâm vùng, và trong đó chiếm ưu thế là chung cư cho thuê nhiều căn hộ, nhà ở người cao tuổi, khách sạn và nhà ở sinh viên. Hạ tầng, năng lượng, sản xuất, y tế, logistics và nông nghiệp chiếm phần lớn phần còn lại. Lý do là phép tính số học chứ không phải xu hướng nhất thời: một đơn qua trung tâm vùng có thể tính cả việc làm trực tiếp, gián tiếp và phát sinh, và một ngân sách xây dựng lớn tạo ra những việc làm được mô hình hóa đó một cách đáng tin cậy hơn hầu như bất kỳ cách sử dụng vốn nào khác. Kể từ EB-5 Reform and Integrity Act of 2022, các suất thị thực dành riêng cũng đã bắt đầu đẩy các nhà tài trợ hướng tới những dự án nông thôn và hạ tầng.
Vì sao bất động sản luôn thắng thế
Việc tạo việc làm trong một hồ sơ qua trung tâm vùng được tính toán bởi một nhà kinh tế, người áp dụng các hệ số nhân đầu vào và đầu ra lên khoản chi tiêu đã được xác minh: chi phí xây dựng cứng, chi phí mềm và, khi đã đi vào hoạt động, doanh thu vận hành. Chi tiêu phát triển chảy thẳng vào mô hình đó. Do đó, một dự án có ngân sách xây dựng đáng kể tạo ra số lượng việc làm đủ lớn để bao phủ nhiều nhà đầu tư và vẫn còn dư một khoản đệm, và khoản đệm đó chính là thứ bảo vệ bạn ở giai đoạn I-829 nếu dự án hoạt động kém.
Lợi thế đó không tồn tại đối với một nhà đầu tư thực hiện một thương vụ đầu tư trực tiếp, người phần lớn bị giới hạn ở những nhân viên có tên trên bảng lương. Đây là lý do chính khiến hầu hết nhà đầu tư thụ động cuối cùng chọn bất động sản, và điều này được giải thích sâu hơn trong Trung tâm vùng EB-5 là gì? (Con đường thụ động để có thẻ xanh).
Mặt rủi ro cũng đáng được chú ý ngang bằng. Vốn EB-5 trong bất động sản thường đứng sau một bên cho vay xây dựng ưu tiên, dưới dạng nợ tầng lửng (mezzanine) hoặc vốn cổ phần ưu đãi. Nếu dự án đình trệ, bên cho vay ưu tiên được trả trước và EB-5 phải chờ. Bất động sản cũng cực kỳ nhạy cảm với lãi suất, lạm phát chi phí xây dựng và tốc độ lấp đầy cho thuê. Một mô hình việc làm mạnh không cho bạn biết gì về việc liệu bạn có nhìn thấy lại vốn của mình hay không. Hãy cân nhắc cả hai mặt trong Rủi ro và sự tiện lợi: Ưu và nhược điểm của đầu tư EB-5 qua trung tâm vùng.
Hạ tầng và suất dành riêng 2 phần trăm
Cuộc cải cách năm 2022 dành riêng 2 phần trăm thị thực EB-5 hằng năm cho các dự án hạ tầng, được định nghĩa một cách hẹp: một dự án đầu tư vốn do một cơ quan chính phủ quản lý, cơ quan này đóng vai trò là đơn vị tạo việc làm và ký hợp đồng với một trung tâm vùng. Hãy nghĩ đến đường bộ, cầu, giao thông công cộng, cảng, sân bay, hệ thống cấp nước và vệ sinh. Ngôn ngữ pháp lý nằm trong Public Law 117-103, the EB-5 Reform and Integrity Act of 2022.
Các sản phẩm chào bán thực chất trong hạng mục này rất hiếm, bởi vì một cơ quan công phải sẵn lòng nằm trong một cấu trúc EB-5 và chấp nhận việc báo cáo đi kèm. Hai phần trăm của tổng phân bổ hằng năm cũng là một con số thị thực nhỏ về tuyệt đối. Hãy thận trọng với bất kỳ dự án nào được quảng bá là hạ tầng: xác nhận cơ quan chính phủ nào tham gia và với tư cách gì, thay vì chấp nhận cái nhãn đó. Đừng chạy theo một suất dành riêng để rồi rơi vào một thương vụ yếu kém.
Dự án nông thôn và suất dành riêng 20 phần trăm
Nông thôn là suất dành riêng đã thực sự thay đổi thị trường. Nó chiếm 20 phần trăm thị thực hằng năm, phần dành riêng lớn nhất, và USCIS được chỉ đạo ưu tiên xử lý các đơn nông thôn. Đối với các nhà đầu tư đến từ những quốc gia bị tồn đọng hồ sơ, sự kết hợp đó là đặc điểm giá trị nhất của chương trình hiện hành.
Một khu vực nông thôn nghĩa là nơi nằm ngoài một khu vực thống kê đô thị và ngoài ranh giới của bất kỳ thành phố hay thị trấn nào có dân số từ 20,000 trở lên. Nền tảng địa lý cơ bản đến từ các định nghĩa của Census Bureau, và tài liệu tham khảo liên quan được công bố cùng chương trình khu vực đô thị và tiểu đô thị của Census Bureau. Trên thực tế, các thương vụ nông thôn tập trung vào nông nghiệp và chế biến thực phẩm, nhà máy sản xuất, trung tâm dữ liệu, cơ sở logistics, khu nghỉ dưỡng điểm đến và y tế ở thị trấn nhỏ.
Cái bẫy trở nên hiển nhiên một khi được nói ra. Một địa điểm đủ điều kiện là nông thôn không làm cho một doanh nghiệp trở nên khả thi. Một số dự án nông thôn rất tốt; một số tồn tại vì nhà tài trợ cần một địa chỉ đủ điều kiện. Hãy áp dụng danh sách kiểm tra trong Cách chọn trung tâm vùng EB-5: Danh sách kiểm tra thẩm định cho một thương vụ nông thôn đúng như cách bạn làm với một tòa cao ốc trung tâm thành phố.
Khu vực thất nghiệp cao và suất dành riêng 10 phần trăm
Thêm 10 phần trăm thị thực nữa được dành riêng cho các dự án nằm trong Khu vực việc làm trọng điểm có tỷ lệ thất nghiệp cao, nơi tỷ lệ thất nghiệp ở mức ít nhất 150 phần trăm mức trung bình toàn quốc. Theo cuộc cải cách năm 2022, DHS chỉ định những khu vực này thay vì các tiểu bang, điều này đã chấm dứt tình trạng thao túng ranh giới các khu điều tra dân số thành những hình thù phi lý. Dữ liệu thị trường lao động cơ sở đến từ thống kê thất nghiệp khu vực địa phương của Bureau of Labor Statistics. Cả hai hạng mục nông thôn và thất nghiệp cao đều giúp một dự án đủ điều kiện ở mức đầu tư $800,000 thay vì $1,050,000.
Năng lượng, điện và trung tâm dữ liệu
Các thương vụ năng lượng đã tăng lên: điện mặt trời, lưu trữ pin, công tác đấu nối lưới điện, phát điện bằng khí đốt và, ngày càng nhiều, hạ tầng điện phục vụ các trung tâm dữ liệu. Chúng thâm dụng vốn và sử dụng rất ít lao động khi đã đi vào vận hành, nghĩa là số lượng việc làm phụ thuộc nhiều vào chi tiêu xây dựng và thiết bị chứ không phải vào bảng lương lâu dài.
Hãy đặt một câu hỏi cụ thể về bất kỳ sản phẩm chào bán năng lượng hay trung tâm dữ liệu nào: bao nhiêu phần trong việc tạo việc làm được mô hình hóa đến từ thiết bị mua bên ngoài khu vực. Tua-bin, tấm pin và tủ điện đóng cắt thường được sản xuất ở nơi khác, và khoản chi tiêu rời khỏi khu vực nghiên cứu thì không nên tạo ra việc làm địa phương trong mô hình. Một nhà kinh tế cẩn thận sẽ loại nó ra. Một người cẩu thả thì không, và sự thiếu hụt sẽ lộ ra nhiều năm sau ở giai đoạn I-829 của bạn.
Sản xuất, y tế, ngành lưu trú và nông nghiệp
Sản xuất có sức hấp dẫn thực sự vì nó tạo ra bảng lương vận hành thực chất chứ không phải chỉ là việc làm được mô hình hóa, và việc đưa sản xuất trở về trong nước đã tạo ra một loạt dự án xây dựng nhà máy. Rủi ro đối trọng là nhu cầu: một nhà máy không thể bán được sản phẩm sẽ ngừng tuyển dụng.
Y tế, tức là bệnh viện, trung tâm phẫu thuật và chăm sóc người cao tuổi, kết hợp giữa xây dựng với lượng nhân sự lâu dài lớn, tạo ra một khoản đệm việc làm dễ chịu. Rủi ro về quy định và về hoàn trả chi phí là cái giá phải trả để tham gia.
Ngành lưu trú xây dựng nhanh và tuyển dụng nhanh, đó là lý do khách sạn đã phổ biến trong nhiều năm. Đây cũng là lĩnh vực mà EB-5 đã tạo ra những thất bại dễ thấy nhất, bởi vì doanh thu khách sạn biến động mạnh và một khách sạn xây dở dang có giá trị thấp hơn nhiều so với chi phí của nó. Các bài học được tập hợp trong Dấu hiệu cảnh báo: Bài học rút ra từ những thất bại của trung tâm vùng và gian lận EB-5. Nông nghiệp và chế biến thực phẩm phù hợp một cách tự nhiên với các thương vụ nông thôn và thường cho thấy mức việc làm vận hành ổn định.
Lĩnh vực là điều cần xem xét cuối cùng, không phải đầu tiên
Việc chọn một lĩnh vực là một sự thay thế nghèo nàn cho việc thẩm định một thương vụ. Những câu hỏi thực sự quyết định liệu bạn có được thẻ xanh và lấy lại tiền hay không đều giống nhau ở mọi lĩnh vực:
- Khoản đệm việc làm. Mô hình tạo ra bao nhiêu việc làm đủ điều kiện so với số lượng cần thiết cho tất cả nhà đầu tư. Bất cứ con số nào gần với mức tối thiểu đều là một lời cảnh báo.
- Vị trí trong cơ cấu vốn. Ai xếp trên EB-5, với số tiền bao nhiêu, và khoản nợ ưu tiên đó thực sự đã được cam kết hay mới chỉ được đề xuất.
- Nguồn vốn khác. Vốn cổ phần của nhà phát triển đã được chi ra chưa, hay dự án đang chờ vốn EB-5 để khởi công.
- Nguồn và thời điểm hoàn vốn. Tái cấp vốn, bán tài sản hay dòng tiền vận hành, và theo lịch trình thực tế nào.
- Các phê duyệt. Trung tâm vùng đã nộp và được phê duyệt đơn xin dự án hay chưa, Form I-956F, đơn xin phê duyệt một khoản đầu tư vào một doanh nghiệp thương mại, và trung tâm vùng có nộp báo cáo thường niên trên Form I-956G, báo cáo thường niên của trung tâm vùng hay không.
- Điều khoản ký quỹ. Khi nào tiền của bạn rời khỏi tài khoản ký quỹ, và điều gì xảy ra với nó nếu đơn bị từ chối.
- Thành tích hoàn vốn. Thống kê phê duyệt thì dễ quảng cáo. Thay vào đó hãy hỏi thực tế đã có bao nhiêu nhà đầu tư được hoàn vốn, và trễ đến mức nào.
Cách một dự án đi từ gọi vốn qua xây dựng đến hoàn vốn được mô tả trong Chu kỳ 7 năm: Vòng đời dự án trung tâm vùng EB-5 (từ gọi vốn đến thoái vốn).
Liệu EB-5 có biến mất không
Chương trình trung tâm vùng được cấp phép đến ngày 30 September 2027, và Quốc hội đã nhiều lần gia hạn nó trước đây. Các đơn nộp đến hết ngày 30 September 2026 được bảo lưu quyền lợi (grandfathered), nên chúng vẫn có thể được xét duyệt ngay cả khi việc cấp phép hết hiệu lực. Lần điều chỉnh theo lạm phát đầu tiên đối với các mức đầu tư có hiệu lực vào ngày 1 January 2027 và sẽ nâng cả ngưỡng $800,000 lẫn ngưỡng $1,050,000. Đầu tư EB-5 trực tiếp, khi bạn tự xây dựng và điều hành doanh nghiệp, hoàn toàn không có ngày kết thúc, như được giải thích trong Đầu tư EB-5 trực tiếp: Tự khởi tạo doanh nghiệp Mỹ để có thẻ xanh (con đường tự làm).