Hãy lường trước rằng $800,000 của bạn hầu như không sinh lời gì. Một thương vụ EB-5 điển hình trả cho nhà đầu tư một khoản lợi nhuận ưu tiên thấp hơn nhiều so với 1 phần trăm mỗi năm, và không ít thương vụ không trả gì cả cho đến khi dự án thoái vốn. Lý do mang tính pháp lý chứ không phải thương mại: 8 CFR 204.6 yêu cầu vốn phải thực sự chịu rủi ro, nên bất kỳ lời hứa hoàn trả nào hay bất kỳ quyền mua lại nào mà bạn có thể cưỡng chế thi hành theo yêu cầu đều làm suy yếu chính bản đơn mà khoản tiền tồn tại để hỗ trợ. Hãy đánh giá một dự án EB-5 dựa trên xác suất lấy lại được vốn gốc. Mức lãi suất trên bản điều khoản chỉ là nhiễu.
Lợi suất thực sự chảy về đâu
Một nhà phát triển huy động tiền EB-5 không có được nó miễn phí. Chi phí gộp của khoản vốn đó rơi vào khoảng giữa của một chữ số phần trăm, mức cạnh tranh so với nợ mezzanine và rẻ hơn vốn cổ phần ưu đãi. Chỉ một phần nhỏ trong đó đến được tay bạn.
Phần còn lại bị tiêu hao trước khi tiền rời khỏi quỹ. Các trung tâm vùng thu một khoản phí quản lý, thường là một con số năm chữ số cho mỗi nhà đầu tư, tính thêm trên $800,000 chứ không trừ vào đó. Các đại lý di trú ở nước ngoài trước nay vẫn nhận hoa hồng lên tới một phần đáng kể của khoản phí đó. Bên quản trị quỹ và luật sư chứng khoán tính phí vào thương vụ, cũng như bên giữ tiền ký quỹ. Các quy định công bố thông tin sau năm 2022 buộc nhiều điều trong số này phải được đưa ra ánh sáng, và bản kê khai Form I-956G hàng năm buộc một trung tâm vùng phải giải trình về vốn của nhà đầu tư và các khoản phí chi ra từ đó chi tiết hơn nhiều so với những gì bản chứng nhận I-924A cũ từng đòi hỏi.
Hãy yêu cầu bảng nguồn và cách sử dụng vốn (sources and uses). Nếu một đơn vị bảo trợ không cho bạn xem điều gì xảy ra với khoản phí quản lý, thì chính câu trả lời đó đã là phát hiện của bạn.
Chịu rủi ro là một thuật ngữ pháp lý có sức nặng
USCIS đọc kỹ các điều khoản về quyền mua lại. Một cam kết mua lại được bảo đảm hoặc một văn bản phụ hứa hoàn trả vốn gốc vào một ngày cố định có thể dẫn tới kết luận rằng bạn chưa bao giờ thực hiện một khoản đầu tư đủ điều kiện. Mất $800,000 là một kết cục tồi tệ. Mất cả thẻ xanh lẫn $800,000 còn tồi tệ hơn, và đó chính là sự kết hợp mà một cấu trúc tồi tạo ra.
Theo EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 và hướng dẫn diễn giải của USCIS, vốn phải được duy trì trong ít nhất hai năm kể từ ngày nó được đầu tư vào doanh nghiệp thương mại mới. Đồng hồ duy trì vốn đó tách biệt với thời gian thường trú có điều kiện hai năm và lại tách biệt với chính kỳ hạn khoản vay của dự án, đó là lý do vì sao các mốc thời gian trong tài liệu tiếp thị thường khiến người ta nhầm lẫn đến vậy. Điều kiện được gỡ bỏ thông qua Form I-829, và việc chấp thuận sẽ gỡ bỏ chúng kể từ dịp kỷ niệm năm thứ hai của việc có được quy chế thường trú có điều kiện.
Đọc cơ cấu vốn trước khi đọc lợi nhuận
Gần như mọi thương vụ trung tâm vùng đều cho một dự án đã có sẵn một bên cho vay xây dựng ưu tiên (senior) vay tiền EB-5. Khoản vay của bạn xếp sau bên cho vay đó. Nếu dự án bán được với giá thấp hơn tổng số tiền mà mọi người được nợ, ngân hàng được thanh toán đầy đủ trước và phần EB-5 (tranche) gánh chịu khoản thiếu hụt.
Ba câu hỏi làm phần lớn công việc ở đây. Có bao nhiêu nợ ưu tiên (senior) xếp trước khoản vay EB-5? Có bao nhiêu vốn cổ phần thực chất của nhà phát triển xếp sau nó, bằng tiền mặt chứ không phải bằng giá trị đất được thẩm định? Tỷ lệ khoản vay trên giá trị (loan to value) tại thời điểm hoàn công là bao nhiêu, dựa trên một cách định giá do một bên độc lập đưa ra?
Một thương vụ với 55 phần trăm nợ ưu tiên, 20 phần trăm EB-5 và 25 phần trăm vốn cổ phần bằng tiền mặt của nhà phát triển là một công cụ khác hẳn so với một thương vụ có 70 phần trăm nợ ưu tiên, 25 phần trăm EB-5 và một phần nhỏ đất góp vào được ghi nhận ở một con số dễ chịu. Cả hai đều có thể chào cùng một mức lợi nhuận ưu tiên. Những chi tiết cụ thể của cấu trúc trung tâm vùng và những đánh đổi của nó quan trọng hơn con số lợi suất nổi bật.
Chi phí cơ hội, định giá một cách trung thực
Hãy làm phép tính mà các đơn vị bảo trợ bỏ qua. Giả sử cách sử dụng khác của $800,000 sinh lãi 4 phần trăm kép trong sáu năm, một kỳ nắm giữ hợp lý cho một dự án EB-5 kéo dài từ lúc xây dựng đến khi hoàn trả. Phương án thay thế đó tăng lên khoảng $1,012,000, nên khoản bị mất đi là khoảng $212,000.
Hãy cộng thêm phí quản lý và luật sư di trú. Lệ phí nộp hồ sơ cho chính phủ và bất kỳ khoản lỗ tỷ giá nào trên đường chuyển vốn vào đều thuộc cùng một cột. Do đó, giá kinh tế thực sự của tấm thẻ xanh cho một gia đình bốn người cao hơn đáng kể so với $800,000, ngay cả trong trường hợp tốt khi từng đồng vốn gốc đều quay về. Bất kỳ ai chào bạn một mức lợi nhuận mà không nêu bối cảnh đó thì đang bán hàng.
Việc hoàn vốn mới là con số quan trọng
Vốn gốc quay về khi dự án tái cấp vốn bằng nợ thông thường hoặc bán đứt tài sản. Dòng tiền hoạt động mạnh cũng có thể tất toán khoản vay. Tái cấp vốn là cách thoái vốn phổ biến nhất và phụ thuộc nhiều nhất vào môi trường lãi suất vào ngày nó diễn ra, điều mà không ai có thể hứa với bạn vào năm 2026 cho một khoản hoàn trả được ấn định nhiều năm sau đó.
Thời điểm cũng bị ràng buộc bởi cơ chế di trú. Vốn không thể được hoàn trả trước khi thời gian duy trì vốn kết thúc, và các đơn vị bảo trợ thận trọng giữ nó lại cho đến khi bằng chứng tạo việc làm hỗ trợ đơn I-829 của mỗi nhà đầu tư được chốt chắc chắn. Một khoảng thời gian thực tế từ lúc chuyển tiền đến khi hoàn trả kéo dài đâu đó trong khoảng năm đến tám năm, và toàn bộ vòng đời của một dự án trung tâm vùng cho thấy vì sao. Trang của chúng tôi về các chiến lược thoái vốn và hoàn trả EB-5 đề cập điều gì xảy ra khi khoảng thời gian đó bị trượt.
Vì sao một mức lợi suất được hứa hẹn cao là một đèn cảnh báo
Vốn có thể kiếm được một mức lợi suất thị trường thông thường ở nơi khác, có tính thanh khoản và không bị khóa trong bất kỳ khoảng thời gian sáu năm nào, không có lý do gì để nằm trong một công cụ EB-5 nơi việc hoàn trả treo lơ lửng vào một đợt tái cấp vốn có thể diễn ra hoặc không diễn ra đúng lịch. Khi một thương vụ hứa hẹn một mức lợi nhuận giàu có bất thường, một trong hai điều là đúng. Hoặc dự án mang nhiều rủi ro hơn hẳn so với những gì tờ quảng cáo gợi ý, hoặc lời hứa sẽ bốc hơi ngay khoảnh khắc bạn cố cưỡng chế thi hành nó.
Ngôn ngữ bảo đảm tạo ra một vấn đề thứ hai. Các phần lợi ích EB-5 là chứng khoán, và SEC đã công bố một cảnh báo trực tiếp dành cho nhà đầu tư về các tuyên bố rằng SEC đã phê duyệt một thương vụ. Không có cơ quan liên bang nào xác nhận một dự án EB-5. USCIS duy trì danh sách riêng của mình về các trò lừa đảo di trú phổ biến, và thẻ xanh được bảo đảm xuất hiện trong đó vì cùng một lý do khiến lợi nhuận được bảo đảm nên làm bạn lo ngại.
Thuế đánh trên khoản ít ỏi bạn thực sự kiếm được
Các khoản phân phối từ doanh nghiệp thương mại mới được báo cho bạn trên một tờ Schedule K-1 mỗi năm, kể cả những năm khoản phân phối tiền mặt bằng không. Thu nhập trên giấy, không có tiền mặt. Trước khi bạn trở thành thường trú nhân, bạn nộp Form 1040-NR với tư cách người không cư trú, và có thể bị khấu trừ thuế tại nguồn. Kể từ ngày thẻ xanh được cấp, thuế Hoa Kỳ áp lên thu nhập toàn cầu của bạn, điều này thường khiến một thường trú nhân mới tốn kém hơn nhiều so với những gì lãi suất EB-5 từng chi trả. Hãy mời một cố vấn thuế xuyên biên giới tham gia trước khi chuyển tiền, chứ không phải sau đó, như được mô tả trong hướng dẫn của chúng tôi về xây dựng đội ngũ hỗ trợ EB-5.