乡村 EB-5 项目之所以激增，是因为 2022 年的改革给予它们更大的预留签证配额和法定的处理优先权，而收费却与城市高失业率交易完全相同，均为 $800,000。国会为乡村投资预留了年度 EB-5 供应量的 20%，而高失业率地区为 10%。价格相同，预留额度翻倍，再加上要求 USCIS 将这些申请提前处理的强制规定。资本流向了算术所指的方向，到 2026 年，乡村项目吸纳的新增 EB-5 资金已超过任何其他类别，这正在稳步耗尽预留额度本应提供的缓冲。
人们搜索 “EB-5 category” 时指的是什么
这个短语背后隐藏着两个不同的问题。有些读者问的是就业类第五优先本身，它在移民签证体系中与 EB-1 至 EB-4 并列，占全球就业类配额的 7.1%，在计入配偶和子女后每年约有 10,000 个签证。另一些读者问的则是 Reform and Integrity Act of 2022 在 EB-5 内部创造的类别划分。
第二个问题才是决定你等待时间长短的关键。
预留与非预留，用数字说话
- 乡村，20%。 每年约 2,000 个签证。项目必须位于所有都会统计区之外，且位于任何人口达 20,000 或以上的城市或城镇之外。
- 高失业率，10%。 约 1,000 个签证。该地区的失业率必须至少达到全国平均水平的 150%。
- 基础设施，2%。 约 200 个签证。由政府机构管理的公共工程。自 2022 年以来的申请量一直极少。
- 非预留，68%。 约 6,800 个签证。其余的一切，包括未通过高失业率测试的城市项目。
未使用的预留签证不会凭空消失。它们会结转到下一财年的同一预留类别，如果之后仍未使用，则落入非预留额度池。这一机制解释了为什么预留额度在最初几年显得宽裕，以及为什么随着申请在其后不断累积，它们会趋于收紧。
为什么相同的价格换来的是不同的排队
两种 TEA 类型都花费 $800,000，所以乡村交易并不更便宜。不同的是预留额度池相对于压在其上的需求的大小，而按国家划分的需求远非均匀分布。出生在中国大陆和印度的投资者在非预留类别中面临按国家计算的压力，而单独计数的预留类别可以缓解这种压力。
没有人应当假设某个预留额度会永远保持无排期。截止日期每月公布，一旦申请量超过年度配额，预留类别也可能出现最终裁定日期。在做出承诺之前，请阅读美国国务院签证公告，并将其两张表格分开对待：递交申请日期（Dates for Filing）决定何时可以提交文件，而最终裁定日期（Final Action Dates）决定何时实际签发签证。
乡村并不意味着农田
法定定义是地理性的，而非农业性的。一个恰好落在任何都会统计区之外、拥有 19,400 人口的城镇即符合条件。距离都会边界四十分钟车程之外的一块未建制土地也符合条件。开发商立即注意到了这一点。乡村预留项目中很大一部分实际上是位于成长中区域边缘的酒店或老年住宅，而非农民会认得出的任何东西。
你可以自己核查边界。人口普查局发布了乡村测试所依据的都会与微都会统计区划界，而这些划界会被修订，这意味着一个在 2023 年符合条件的地点在之后的递交日期可能不再符合条件。
这波热潮对项目质量的影响
资金到来的速度快于优质交易出现的速度，这是结构性风险。发起方对预留配额的回应是寻找符合条件的地点，而找到一个符合条件的地点很容易。找到一个具有真实终端用户需求和可信偿还路径的乡村地点则完全是另一回事。
在乡村项目中，有三种压力反复出现。
- 可比案例稀少。 在一个只有两处竞争物业的县里为一家 120 间客房的酒店估值，比在都会次级市场做同样的工作更接近猜测。
- 退出风险。 乡村资产在更浅的买家池中进行再融资和出售，这直接关系重大，因为你的 $800,000 只有在项目偿还时才能收回。
- 劳动力供给。 工作岗位必须由居住在通勤范围内的真实人员来填补。一个失业率为 3%、又没有新增住房存量的县，会使招聘目标难以按期实现。
乡村区域中心交易中的就业计算
乡村项目在很大程度上依赖用 RIMS II 或 IMPLAN 乘数建模的间接就业和引致就业。法定上限适用。间接就业最多只能满足十个就业岗位要求的 90%，而持续时间不足两年的建设活动被限制在 75%。一个全部就业主张都建立在 14 个月建设工期上的项目，正逼近那条界线。
索取经济学家的完整报告，而不是摘要幻灯片。询问采用了哪些乘数，以及以什么样的支出基数为准。我们的EB-5 尽职调查入门指南列出了发起方应当毫不犹豫交出的文件。
谁从预留类别中获益最多
已经持工作或学生签证身在美国境内的投资者获益最多，因为 2022 年的法律允许在相关类别有可用签证号时，将 Form I-485 与 I-526E 同时递交。一个无排期的预留类别使这种同时递交成为可能，从而在大约一年内带来工作许可以及一份旅行证件，而不必等到申请获批之后。归属于没有排期的国家的投资者获益最少，因为非预留排队对他们已经开放，而那里的项目池更深。
抛开营销来解读市场
发起方会告诉你乡村意味着更快。有时确实如此。USCIS 对 EB-5 投资移民计划的概述反映了乡村申请的处理优先权，该机构事实上也已将这些卷宗提前处理。不过优先权是一条排序规则，而排序并不产生额外的签证。乡村配额每年约为 2,000 个签证，而签证是按人而非按投资者计算的，所以一个四口之家会消耗其中四个。这大约相当于每年 700 名投资者。持续高于该水平的申请量会让预留额度产生自身的排期，优势也就从处理速度转向签证可得性，而后者是一个解决起来慢得多的问题。
值得进行的比较是与城市交易的对比，在那里对资本较弱的竞争有时能为投资者换来更优的条件。我们对TEA 变更后的城市 EB-5 项目的分析考察了这一权衡，而关于新的 EB-5 法律如何重塑需求的文章则解释了这些预留额度最初的来源。
约束这一决定的三个日期
区域中心计划的授权持续至 2027 年 9 月 30 日。在 2026 年 9 月 30 日之前递交的申请受祖父条款保护，意味着即使该计划失效，USCIS 也会继续裁定它们。最低投资额将于 2027 年 1 月 1 日首次按通货膨胀进行调整。
任何在乡村配额与乡村排期之间权衡的人，实际上是在这些日期与一个无人能够精确预测的处理队列之间权衡。政策细节见USCIS 政策手册中关于投资移民的章节，这是裁定官实际据以工作的文件。