Có, bạn có thể vay tiền để đầu tư EB-5. USCIS chấp nhận tiền vay là vốn hợp lệ khi hai điều kiện được thỏa mãn: bạn chịu trách nhiệm cá nhân và trách nhiệm chính đối với khoản nợ, và khoản vay không được bảo đảm bằng tài sản của doanh nghiệp thương mại mới mà bạn đang đầu tư vào. Khoản vay hoàn toàn không bắt buộc phải có bảo đảm. Chính sách hiện hành coi khoản tiền mặt bạn nhận từ bên cho vay là tiền mặt của chính bạn, vì vậy một khoản vay cá nhân không có bảo đảm có thể tài trợ cho $800,000, với điều kiện bạn có thể chứng minh bằng tài liệu rằng tiền của bên cho vay được lấy một cách hợp pháp và khoản nợ thực sự là của bạn để hoàn trả.
Quy định coi gì là vốn
Định nghĩa nằm trong 8 CFR 204.6, quy định điều chỉnh đơn xin dựa trên việc tạo việc làm. Vốn có nghĩa là tiền mặt và tài sản hữu hình khác, và nó bao gồm rõ ràng khoản nợ được bảo đảm bằng tài sản mà bạn sở hữu, với hai điều kiện: bạn phải chịu trách nhiệm cá nhân và trách nhiệm chính, và tài sản của doanh nghiệp thương mại mới không được sử dụng để bảo đảm bất kỳ phần nào của khoản nợ. Toàn bộ vốn được định giá theo giá trị thị trường hợp lý bằng đô la Mỹ.
Hãy đọc lại hai điều kiện đó, vì chúng đảm nhiệm toàn bộ vai trò. Trách nhiệm cá nhân và trách nhiệm chính có nghĩa là bên cho vay có thể đòi bạn, chứ không chỉ đòi tài sản thế chấp hay một bên nào khác. Việc cấm sử dụng tài sản của doanh nghiệp có nghĩa là bạn không thể đem chính thứ mà bạn đang mua ra làm tài sản thế chấp.
Khoản vay có bảo đảm bằng chính tài sản của bạn
Đây là con đường truyền thống và nó vẫn là con đường sạch sẽ nhất. Nhà đầu tư thế chấp một bất động sản mà họ sở hữu, rút vốn từ một hạn mức tín dụng được bảo đảm bằng danh mục chứng khoán, hoặc đem cầm cố cổ phần trong một công ty mà họ kiểm soát. Số tiền vay về dưới dạng tiền mặt trong tài khoản của nhà đầu tư và được chuyển tiếp vào quỹ.
Điều USCIS tìm kiếm ở đây là những thứ bình thường và không hào nhoáng. Họ muốn có kỳ phiếu, hợp đồng bảo đảm, bằng chứng rằng bạn sở hữu tài sản đã cầm cố, một định giá đáng tin cậy, và một lộ trình rõ ràng từ khi giải ngân khoản vay vào tài khoản của bạn cho đến khi chuyển ra doanh nghiệp. Họ cũng muốn thấy rằng việc hoàn trả là khả thi từ nguồn lực của chính bạn, chứ không phải từ một khoản lợi nhuận được hứa hẹn trên chính khoản đầu tư EB-5.
Khoản vay không có bảo đảm nay đủ điều kiện
Trong nhiều năm, USCIS khăng khăng rằng vốn vay phải được bảo đảm bằng chính tài sản của nhà đầu tư. Vụ kiện liên bang đã chấm dứt lập trường đó, và cơ quan này đã cập nhật hướng dẫn để coi khoản tiền mặt thu được từ một khoản vay là tiền mặt trong tay nhà đầu tư. Tác động thực tế là một khoản vay cá nhân không có bảo đảm, bao gồm khoản vay từ gia đình hoặc một khoản tín dụng ngân hàng cấp dựa trên thu nhập và uy tín của bạn thay vì dựa trên tài sản thế chấp, có thể tài trợ cho khoản đầu tư EB-5.
Cách xử lý hiện hành đối với tiền vay được nêu trong Tập 6, Phần G của Cẩm nang Chính sách USCIS. Đừng coi sự thay đổi này là việc nới lỏng sự soi xét. Việc bỏ yêu cầu tài sản thế chấp đã dồn áp lực sang hai câu hỏi khác: khoản vay có thật hay không, và bên cho vay lấy tiền ở đâu. Cả hai đều được trả lời bằng tài liệu.
Nguồn vốn không dừng lại ở tài khoản ngân hàng của bạn
Khi bạn vay, USCIS truy nguyên con đường ngược trở lại qua bên cho vay. Một khoản vay ngân hàng thương mại từ một tổ chức được quản lý thường được chấp nhận chỉ dựa trên hồ sơ vay. Một khoản vay từ một cá nhân, một thành viên gia đình hoặc một công ty mà bạn có liên hệ sẽ dẫn đến việc rà soát nguồn vốn đầy đủ đối với tài sản của người đó, bên cạnh tài sản của chính bạn. Người ta thường xuyên đánh giá thấp điều này. Một khoản vay thân tình từ một người anh em họ có thể biến thành yêu cầu cung cấp hồ sơ khai thuế, hồ sơ bất động sản và lịch sử ngân hàng của người anh em họ đó trong nhiều năm về trước.
Hãy dự liệu phải cung cấp kỳ phiếu, hồ sơ chuyển khoản, bằng chứng về bất kỳ khoản lãi nào đã trả, và một lịch hoàn trả mà bạn thực sự có thể đáp ứng. Cán bộ xét duyệt sẽ để ý khi một khoản vay không có lãi, không có ngày đáo hạn và không có kế hoạch hoàn trả thực tế, bởi vì những đặc điểm đó gợi ý rằng thỏa thuận này hoàn toàn không phải là một khoản vay. Một kết luận như vậy rất khó khắc phục sau khi đã nộp hồ sơ.
Các cấu trúc vay gây rắc rối
- Khoản vay được bảo đảm bằng doanh nghiệp hoặc dự án. Nếu bất kỳ tài sản nào của doanh nghiệp thương mại mới bảo đảm cho khoản nợ, thì vốn đó không đủ điều kiện. Việc đem cầm cố phần lợi ích của chính bạn trong quỹ nằm đủ gần ranh giới đó đến mức phần lớn luật sư từ chối cấu trúc theo cách này.
- Khoản nợ không truy đòi. Nếu bạn có thể rút lui bằng cách giao nộp tài sản thế chấp mà không còn nợ gì thêm, thì bạn không chịu trách nhiệm cá nhân và trách nhiệm chính theo cách mà quy định yêu cầu.
- Khoản vay từ dự án cho bạn. Những lời chào mời tài trợ một phần khoản góp vốn của chính bạn, đôi khi được tiếp thị dưới dạng thỏa thuận trả góp hoặc bắc cầu bởi một bên có liên hệ với thương vụ, đáng bị nghi ngờ sâu sắc. Hãy hỏi luật sư của bạn trước khi tham gia, chứ không phải sau đó.
- Khoản vay doanh nghiệp do một công ty mà bạn sở hữu đứng vay, trong đó công ty là bên đi vay. Nếu doanh nghiệp của bạn đi vay rồi chuyển tiền cho bạn, thì số tiền đến tay bạn là một khoản phân phối lợi nhuận hoặc một khoản vay cổ đông, và nó phải được ghi nhận bằng tài liệu đúng theo bản chất thực sự của nó.
Việc vay không làm suy yếu yêu cầu chịu rủi ro
Một mối lo phổ biến là việc mắc nợ bằng cách nào đó làm cho khoản đầu tư ít chịu rủi ro hơn. Không phải vậy. Nghĩa vụ hoàn trả cho bên cho vay thứ ba của bạn tách biệt với việc doanh nghiệp sử dụng vốn của bạn. Điều thực sự làm suy yếu yêu cầu chịu rủi ro là một sự bảo lãnh, một quyền mua lại hoặc một cam kết mua lại bên trong chính thương vụ EB-5. Những điều khoản đó mới là vấn đề, chứ không phải khoản thế chấp của bạn.
Hãy ghi nhớ sự lệch pha về thời gian. Đạo luật cải cách yêu cầu vốn của bạn phải duy trì đầu tư trong một thời hạn duy trì ít nhất hai năm, trong khi thường trú có điều kiện kéo dài hai năm và toàn bộ quy trình từ khi nộp hồ sơ đến khi xóa điều kiện thường kéo dài lâu hơn đáng kể. Nếu khoản vay của bạn đáo hạn trước khi vốn quay về, bạn tự mình gánh khoảng chênh lệch đó. Hãy tính toán một cách trung thực, và tính đến các khoản phí được mô tả trong Chi phí thực sự của EB-5: Phí và chi phí ngoài khoản đầu tư, bởi vì $800,000 không phải là toàn bộ hóa đơn.
Đừng nhầm lẫn khoản vay của bạn với mô hình vay của dự án
Hai thứ hoàn toàn khác nhau đều được gọi là khoản vay EB-5. Một là khoản vay bạn tự mình đứng ra vay để huy động vốn của mình. Thứ còn lại là khoản vay mà doanh nghiệp thương mại mới cấp cho nhà phát triển dự án, đây là cách chủ đạo để tiền EB-5 gộp chung đến được với một dự án. Loại thứ hai quyết định mức rủi ro của bạn, thứ tự ưu tiên hoàn trả của bạn và lối thoát thực tế của bạn. Nó được so sánh với phương án vốn chủ sở hữu trong Các mô hình đầu tư EB-5: Cấu trúc vay so với vốn chủ sở hữu, và mức độ bảo vệ mà mỗi phiên bản mang lại cho bạn lại phụ thuộc vào con đường bạn chọn, được cân nhắc trong Trung tâm vùng so với EB-5 trực tiếp 2026: Con đường nào an toàn hơn cho $800K của bạn?. Khi một người tiếp thị nói rằng một dự án là thương vụ vay, ý họ là loại vay thứ hai, và điều đó không nói lên bất cứ điều gì về việc bạn có được phép vay để tham gia hay không.
Chuẩn bị hồ sơ đúng ngay từ lần đầu
Nguồn vốn dựa trên khoản vay là một trong những phần bị soi xét kỹ lưỡng nhất của một hồ sơ EB-5, và đây là phần mà sự chuẩn bị tốt rõ ràng làm thay đổi kết quả. Hãy tập hợp kỳ phiếu, tài liệu bảo đảm, các bản định giá, bằng chứng nguồn vốn của bên cho vay, sao kê ngân hàng thể hiện từng lần chuyển khoản và một kế hoạch hoàn trả, và nhờ luật sư rà soát toàn bộ hồ sơ trước khi nó đến gần hồ sơ Mẫu đơn I-526E của bạn. Chính hồ sơ đó sẽ xuất hiện trở lại nhiều năm sau khi bạn nộp Mẫu đơn I-829 để xóa điều kiện đối với quy chế thường trú, vì vậy hãy giữ nguyên vẹn hồ sơ và giữ bằng chứng cho mọi khoản hoàn trả bạn thực hiện trong thời gian đó. Nếu bạn vẫn đang cân nhắc liệu có cần trợ giúp chuyên môn cho việc này hay không, thì Bạn có thực sự cần luật sư EB-5 năm 2026 không? Luật sư giỏi làm những gì là câu trả lời trung thực: đối với một khoản đầu tư bằng tiền vay, thì có.