Các dự án EB-5 huy động tiền thông qua các bên trung gian thay vì quảng cáo. Một Trung tâm vùng ở Dallas không mua biển quảng cáo ở Mumbai. Nó ký hợp đồng với các đại lý di trú ở Thành phố Hồ Chí Minh và các chủ ngân hàng tư nhân ở Dubai, những người đưa nhà đầu tư đến và thu hoa hồng cho mỗi người góp vốn. Kể từ EB-5 Reform and Integrity Act of 2022, những người quảng bá đó phải đăng ký với USCIS bằng Mẫu I-956K và công khai khoản tiền họ được trả. Hãy lần theo dòng tiền đó trước khi bạn đọc dù chỉ một trang bóng bẩy của bất kỳ bộ tài liệu chào bán nào.
Ai thực sự bán một dự án EB-5
Ở trên cùng là bên phát hành, thường là một Trung tâm vùng liên kết với một nhà phát triển, bên xây dựng đợt chào bán và nộp Mẫu I-956F cho khoản đầu tư cụ thể đó. Bên dưới là các đối tác phân phối: các công ty di trú ở Trung Quốc, Việt Nam, Ấn Độ và Hàn Quốc, các văn phòng gia đình khắp vùng Vịnh, các hãng tư vấn nhỏ ở Mỹ Latinh. Ở dưới cùng là người bạn thực sự gặp, thường là một đại diện địa phương với một bộ trình chiếu và một nhóm WhatsApp.
Hoa hồng do dự án trả, không phải bạn trả. Trên giấy tờ. Trên thực tế chúng được lấy ra từ chính cấu trúc vốn mà $800,000 của bạn nằm trong đó, và ở những thị trường lớn nhất khoản thù lao đó trong quá khứ đã lên tới hàng chục nghìn đô la mỗi nhà đầu tư, đôi khi kèm theo một phần lãi mà doanh nghiệp thương mại mới thu được. Hãy hỏi con số đó ra thành lời. Một đại lý không chịu trả lời thì đã cho bạn biết một điều hữu ích rồi.
Động lực đi theo những khoản hoa hồng đó theo những cách dễ dự đoán. Một đại lý di trú đã giới thiệu nhà đầu tư cho cùng một nhà tài trợ trong nhiều năm có lý do để giữ mối quan hệ đó lành mạnh và để hướng khách hàng tránh xa một thương vụ sẽ đổ vỡ, trong khi một đại lý đổi nhà tài trợ mỗi quý vì hoa hồng cao hơn vài điểm thì có một động lực trỏ về một hướng hoàn toàn khác.
Phần lớn cái mà ngành gọi là marketing thực chất là giữa doanh nghiệp với doanh nghiệp. Các Trung tâm vùng bỏ ra nhiều công sức hơn hẳn để đào tạo các đại lý di trú và các chủ ngân hàng phục vụ khách hàng tư nhân so với công sức tiếp cận trực tiếp nhà đầu tư, và đó chính là lý do vì sao hình hài của hệ sinh thái EB-5 lại quan trọng với kết quả của bạn.
Điều mà Đạo luật 2022 buộc phải công khai
Trước năm 2022 không ai buộc phải nói cho bạn biết bất kỳ điều nào trong số này. RIA đã viết lại chế độ công khai thông tin xung quanh việc quảng bá, và các giấy tờ mà nó tạo ra là công khai theo cách mà những thỏa thuận riêng tư cũ không hề như vậy.
- Mẫu I-956K. Những người quảng bá trực tiếp và bên thứ ba, bao gồm cả các đại lý di trú nước ngoài, phải đăng ký với USCIS bằng Mẫu I-956K. Một Trung tâm vùng trả tiền cho một người quảng bá chưa đăng ký thì đang tự đặt mình vào rủi ro.
- Công khai thù lao bằng văn bản. Nhà đầu tư có quyền biết một người quảng bá nhận được gì liên quan đến khoản đầu tư.
- Mẫu I-956H. Những người điều hành chính của Trung tâm vùng và của doanh nghiệp thương mại mới xác nhận tính chính danh của mình. Một số bản án hình sự và vi phạm luật chứng khoán nhất định loại một người khỏi việc tham gia hoàn toàn.
- Mẫu I-956G. Một bản báo cáo hàng năm bao gồm tiến độ triển khai vốn và tạo việc làm, cùng các nội dung báo cáo khác.
Không điều nào trong số này làm cho một dự án trở nên tốt. Điều nó làm là ghi lời nói dối thành văn bản, nơi một cơ quan quản lý hoặc một tòa án có thể tìm thấy về sau.
Luật chứng khoán nằm trên luật di trú
Một phần lợi ích EB-5 là một chứng khoán. Phần lớn các đợt chào bán dựa vào các miễn trừ theo Regulation D hoặc Regulation S, và thông báo Form D nộp cho SEC chỉ là một thông báo, không hơn. Ủy ban duy trì một cảnh báo thường trực rằng không đợt chào bán nào từng được SEC phê duyệt hay chứng thực. Một bộ tài liệu ám chỉ điều ngược lại thì nên chấm dứt cuộc trò chuyện ngay tại chỗ.
Hai tuyên bố khác đáng để nghi ngờ đặc biệt. "Dự án được USCIS phê duyệt" thường có nghĩa là một I-956F đã được nộp, hoặc rằng một mẫu điển hình (exemplar) đã được phê duyệt cho đợt chào bán, điều này cho bạn biết một điều gì đó có thật về các tài liệu và hoàn toàn không cho biết liệu khách sạn có được xây hay không. Hãy tìm hiểu một sự phê duyệt mẫu điển hình thực sự bao hàm điều gì trước khi bạn để cụm từ đó trấn an mình.
Tuyên bố thứ hai tệ hơn. "Lợi nhuận được bảo đảm" hoặc "bảo toàn vốn gốc" mâu thuẫn với yêu cầu chịu rủi ro tại 8 CFR 204.6. Một lời hứa bằng văn bản rằng vốn của bạn không thể mất là một lời hứa có khả năng nhấn chìm chính đơn thỉnh cầu mà nó được đưa ra để hỗ trợ.
Những tuyên bố xuất hiện trong gần như mọi bộ tài liệu
- Đệm việc làm. Một mô hình cho thấy 14 hoặc 18 việc làm được tính cho mỗi nhà đầu tư so với con số 10 bắt buộc. Hãy hỏi con số đó sẽ ra sao nếu dự án chỉ thực hiện 70 phần trăm mức chi tiêu dự toán, vì hệ số nhân vận hành dựa trên số đô la đã chi.
- Tốc độ nhờ suất dành riêng. Điều kiện nông thôn thực sự có giá trị, nhờ mức dành riêng 20 phần trăm và việc xử lý ưu tiên theo luật định. Đó cũng là tuyên bố TEA được tranh luận quyết liệt nhất trên thị trường.
- Bề dày thành tích. Số lượng đơn I-526 và I-526E được chấp thuận có ý nghĩa kém xa số lượng đơn I-829 được chấp thuận và số nhà đầu tư thực sự nhận lại được vốn của mình.
- Tài khoản ký quỹ (escrow). Hãy đọc kỹ thời điểm tiền được giải ngân. Việc giải ngân trước khi I-956F được nộp cho đợt chào bán của bạn là một rủi ro có thật thường bị lướt qua trong các buổi thuyết trình.
- Lợi nhuận. Vốn EB-5 được định giá cho thẻ xanh chứ không phải cho lợi suất, nên khoản lãi mà nhà đầu tư thấy vốn dĩ chỉ mang tính danh nghĩa. Bất cứ thứ gì được quảng cáo ở mức hai con số đều nên khiến bạn xem xét kỹ xem dòng tiền đó được cho là đến từ đâu.
Những dấu hiệu cảnh báo nên chấm dứt cuộc gặp
- Bất kỳ sự bảo đảm nào về một thẻ xanh. Không ai có thể đưa ra điều đó.
- "Được SEC phê duyệt" hoặc "được chính phủ hậu thuẫn". Cả hai cụm từ đều không có ý nghĩa gì.
- Sự hối thúc dựa trên ngày bảo lưu điều kiện 30 September 2026 và được dùng để ngăn bạn đọc tài liệu.
- Từ chối giao bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ (private placement memorandum), thỏa thuận cho vay hoặc vốn cổ phần và báo cáo tác động kinh tế.
- Một đại lý không chịu công khai hoa hồng của mình hoặc xác nhận việc đăng ký I-956K của họ.
- Một luật sư di trú miễn phí do dự án chọn và trả tiền. Bạn cần luật sư EB-5 của riêng bạn, do bạn trả tiền.
- Marketing trích dẫn ngày chỉ định của Trung tâm vùng như thể đó là sự phê duyệt dự án.
Trang của USCIS về các trò lừa đảo di trú phổ biến đáng để bạn dành mười phút trước bất kỳ cuộc gặp nào.
Những câu hỏi vượt qua được bộ tài liệu bán hàng
- Mẫu I-956F đã được nộp cho chính đợt chào bán này chưa, vào ngày nào, và số biên nhận là gì?
- Tổng số vốn EB-5 cần huy động là bao nhiêu, hiện đã góp được bao nhiêu, và điều gì xảy ra nếu đợt huy động không bao giờ khép lại?
- Vốn EB-5 nằm ở đâu trong cấu trúc vốn, và có bao nhiêu nợ ưu tiên xếp trên nó?
- Có bao nhiêu vốn cổ phần của nhà phát triển thực sự chịu rủi ro cùng với tiền của tôi?
- Ai trả tiền cho luật sư di trú của tôi, và ai đã giới thiệu họ?
- Thù lao của người quảng bá là bao nhiêu, tính bằng đô la?
- Chính sách tái triển khai vốn là gì nếu khoản vay được hoàn trả trước khi các điều kiện của tôi được gỡ bỏ?
- Có bao nhiêu nhà đầu tư trong các đợt chào bán trước đã được chấp thuận đơn I-829, và có bao nhiêu người đã được hoàn vốn?
Hãy ghi lại các câu trả lời. Một nhà tài trợ trả lời bằng văn bản là một đối tác khác hẳn với một nhà tài trợ trả lời qua cuộc gọi video rồi quên đi.
Nơi marketing kết thúc và thẩm định bắt đầu
Marketing được tạo ra để làm cho một quyết định có vẻ hiển nhiên. Thẩm định được tạo ra để khiến nó cảm thấy khó chịu, đó là cảm giác đúng đắn khi $800,000 rời khỏi tài khoản của bạn trong năm đến tám năm. Một hồ sơ thẩm định nghiêm túc cho một đợt chào bán dài tới hàng trăm trang, và nó sẽ bao gồm bản ghi nhớ chào bán riêng lẻ, thỏa thuận điều hành của doanh nghiệp thương mại mới, các tài liệu cho vay hoặc vốn cổ phần giữa doanh nghiệp đó và thực thể tạo việc làm, báo cáo tác động kinh tế cùng với các giả định chi tiêu đứng sau các hệ số nhân của nó, thành tích của nhà tài trợ ở các đợt huy động trước, và tình trạng giấy phép của bất động sản. Hãy đọc nó. Hai lần, nếu đó là đợt chào bán bạn định góp vốn. Hãy dự trù cho một luật sư di trú độc lập và, với một đợt huy động lớn, một luật sư chứng khoán đọc các tài liệu chào bán thay bạn. Khoản chi phí đó thuộc về chi phí thực sự của một hồ sơ EB-5, bên cạnh khoản phí quản lý mà hầu hết các dự án tính thêm trên khoản đầu tư.
Lựa chọn giữa các thương vụ có nhà tài trợ và tự điều hành doanh nghiệp của riêng bạn là quyết định nằm bên dưới tất cả những điều này, và marketing mà bạn thấy được định hình bởi việc một công ty bán hàng ở phía nào của lằn ranh đó. Hãy đọc Trung tâm vùng và EB-5 trực tiếp so sánh nhau về rủi ro như thế nào trước khi bạn để một tờ rơi quyết định thay bạn.