Mua một căn nhà tại Hoa Kỳ chỉ mang lại cho bạn một tài sản, không hơn. Không có visa nào đi kèm với giấy chứng nhận quyền sở hữu. Không có giấy phép lao động, không có quyền ở lại thêm một ngày nào so với thời hạn mà dấu nhập cảnh của bạn cho phép. Con đường đầu tư duy nhất dẫn tới thẻ xanh Hoa Kỳ là EB-5, và EB-5 hoàn toàn không quan tâm bạn sở hữu những gì. Điều mà nó xem xét là liệu $800,000 hoặc $1,050,000 vốn của bạn có thực sự chịu rủi ro bên trong một doanh nghiệp thương mại mới tạo ra 10 việc làm toàn thời gian cho những người lao động Hoa Kỳ đủ điều kiện hay không.
Bất động sản và EB-5 có điểm giao nhau, và đó là nơi bắt đầu sự nhầm lẫn. Hầu hết các dự án chào bán của trung tâm vùng đều là các thương vụ xây dựng, nên tiền của bạn thường được dùng để tài trợ cho một khách sạn ở Texas hoặc các căn hộ ở ngoại ô Nashville. Việc bản thân bạn sở hữu tòa nhà đó là một giao dịch hoàn toàn khác với một hệ quả pháp lý hoàn toàn khác.
Giấy chứng nhận quyền sở hữu thực sự đem lại cho bạn điều gì
Quyền sở hữu đối với bất động sản tại Hoa Kỳ. Đó là toàn bộ danh sách. Luật pháp Hoa Kỳ không có chương trình thường trú thông qua sở hữu bất động sản kiểu như một tờ rơi golden visa của châu Âu có thể đã khiến bạn kỳ vọng, và các diện ưu tiên visa di dân được quy định trong 8 USC 1153, đạo luật phân bổ visa diện việc làm. Quyền sở hữu bất động sản không xuất hiện ở bất cứ đâu trong đó.
Một chủ sở hữu nước ngoài vẫn có thể bị từ chối nhập cảnh tại sân bay. Nhân viên biên phòng cho khách nhập cảnh trong một thời hạn lưu trú cố định, và một căn hộ condo đã trả hết tiền ở Naples không kéo dài thời hạn đó thêm một ngày nào.
Việc sở hữu thậm chí có thể gây bất lợi cho bạn. Bất kỳ ai xin visa du lịch B-2 đều phải vượt qua giả định về ý định di dân theo mục 214(b) của Đạo luật Di trú và Quốc tịch (Immigration and Nationality Act), và một viên chức lãnh sự sẽ tìm kiếm những mối ràng buộc kéo bạn trở về quê nhà chứ không phải những mối ràng buộc kéo bạn tới Florida.
Nơi việc mua bất động sản không vượt qua được yêu cầu 10 việc làm
Tạo việc làm là động cơ của toàn bộ chương trình. Quy định EB-5 tại 8 CFR 204.6 đòi hỏi 10 vị trí toàn thời gian cho những người lao động Hoa Kỳ đủ điều kiện, và một căn nhà ở riêng không tạo ra vị trí nào. Người làm vườn của bạn làm việc cho một công ty cảnh quan. Kỹ thuật viên hồ bơi cũng vậy, và cả hai người đều không phải là nhân viên của bất kỳ doanh nghiệp nào mà bạn đã đầu tư vào.
Bất động sản cho thuê hầu như không khá hơn.
Mua một tòa nhà sáu căn ở Phoenix và con số trung thực về các vị trí toàn thời gian dạng W-2 mà nó tạo ra rơi vào khoảng từ không đến một. Ngay cả một khu phức hợp 200 căn cũng chật vật. Nó có thể thuê một quản lý tại chỗ cộng với một nhân viên cho thuê, và có lẽ hai nhân viên bảo trì, tức là bốn vị trí so với yêu cầu 10. Không một nhà kinh tế nào có thể che lấp khoảng cách đó khi đơn Form I-829 xin gỡ bỏ điều kiện đến hạn.
Bảo tồn việc làm là ngoại lệ hẹp, và nó chỉ áp dụng cho một doanh nghiệp gặp khó khăn đã tồn tại ít nhất hai năm và mất ít nhất 20 phần trăm giá trị tài sản ròng. Mua một tòa nhà căn hộ đã ổn định không phải là điều đó.
Sở hữu thụ động và quy tắc doanh nghiệp thương mại mới
Vốn EB-5 phải được đưa vào một doanh nghiệp thương mại mới, được quy định định nghĩa là một pháp nhân vì lợi nhuận được thành lập để tiến hành hoạt động kinh doanh hợp pháp một cách liên tục. Chính quy định đó minh thị loại trừ hoạt động phi thương mại như sở hữu và vận hành một căn nhà ở riêng. Một người mua một lô đất ở Cape Coral và chờ giá tăng thì hoàn toàn không tiến hành hoạt động kinh doanh nào.
Đi kèm với nó là một yêu cầu về quản lý. Nhà đầu tư phải tham gia vào doanh nghiệp thông qua việc quản lý hằng ngày hoặc thông qua việc hoạch định chính sách, và các thành viên góp vốn hữu hạn thỏa mãn yêu cầu đó thông qua các quyền theo luật định mà thỏa thuận hợp danh trao cho họ. Một chủ nhà thu tiền thuê của một căn nhà hai hộ (duplex) không có cấu trúc nào như vậy để viện dẫn. Việc bạn có vượt qua được những ngưỡng này hay không đáng để đối chiếu với các tiêu chí đủ điều kiện tham gia EB-5 rộng hơn trước khi chi bất kỳ khoản tiền nào.
Bạn có thể tính số công nhân xây dựng trên công trình của chính mình không?
Đôi khi có, và đây là nơi duy nhất mà việc phát triển bất động sản và EB-5 thực sự hòa vào nhau. Một nhà đầu tư thành lập một công ty để mua đất và xây dựng trên đó có thể tính các việc làm xây dựng là việc làm trực tiếp khi bản thân hoạt động xây dựng kéo dài ít nhất hai năm. Loại đơn kiến nghị đó sử dụng Form I-526, đơn kiến nghị di dân độc lập dành cho nhà đầu tư ngoài trung tâm vùng.
Điểm mấu chốt là bạn đã trở thành một nhà phát triển. Giờ đây bạn gánh chịu rủi ro về giấy phép quy hoạch, rủi ro xây dựng và rủi ro cho thuê, với rủi ro di trú chồng lên trên cả ba. Hãy đọc phiên bản không tô vẽ trong hướng dẫn của chúng tôi về đầu tư EB-5 trực tiếp trước khi chọn nó thay cho một khoản đầu tư thụ động.
Hãy tách vấn đề thuế khỏi vấn đề visa
Sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ tạo ra nghĩa vụ thuế tại Hoa Kỳ dù có hay không có tư cách di trú. Tiền thuê từ một tòa nhà ở Hoa Kỳ là thu nhập có nguồn gốc tại Hoa Kỳ phải khai báo trên Form 1040-NR, tờ khai do người nước ngoài không cư trú nộp. Việc bán sau này kích hoạt khấu lưu theo FIRPTA, thường là 15 phần trăm tổng giá bán, chỉ có thể thu hồi sau khi đã nộp tờ khai.
Thời gian bạn ở trong căn nhà cũng quan trọng. Bài kiểm tra hiện diện đáng kể (substantial presence test) của IRS có thể biến bạn thành đối tượng cư trú thuế của Hoa Kỳ trên thu nhập toàn cầu từ rất lâu trước khi bất kỳ viên chức di trú nào gọi bạn là cư dân của bất cứ nơi nào. Những người về hưu mua nhà ở Florida rồi dành năm tháng mỗi năm ở đó thường xuyên rơi vào diện này, và đây là một lý do vì sao việc lập kế hoạch nghỉ hưu quanh EB-5 bắt đầu bằng một kế toán viên chứ không phải một môi giới.
Chi phí duy trì chạy theo lịch trình riêng của chúng. Một căn nhà $2,000,000 ở Florida phát sinh hóa đơn thuế bất động sản lên tới hàng chục nghìn đô mỗi năm, và một chủ sở hữu không thường trú (non-homestead) không được hưởng cả miễn trừ thuế nhà ở chính (homestead exemption) lẫn mức trần định giá Save Our Homes vốn bảo vệ cư dân Florida.
Con đường qua trung tâm vùng tài trợ bất động sản thay cho bạn
Đây là nơi hầu hết các gia đình dừng chân. Một trung tâm vùng gộp vốn từ nhiều nhà đầu tư và cho một nhà phát triển vay. Sau đó một nhà kinh tế đếm các việc làm trực tiếp, gián tiếp và phái sinh được tạo ra bởi tổng chi tiêu của dự án, và các nhà đầu tư nộp Form I-526E, đơn kiến nghị theo trung tâm vùng mà không đảm nhận bất kỳ vai trò vận hành nào. Bạn tài trợ cho bất động sản mà không sở hữu hay điều hành bất kỳ phần nào của nó.
Hãy chuẩn bị cho lợi nhuận tài chính kém. Lợi nhuận ưu đãi trên các khoản góp vốn qua trung tâm vùng thường chỉ ở mức một phần nhỏ của một phần trăm mỗi năm, và vốn gốc chỉ quay về khi dự án hoàn trả, điều mà rất nhiều dự án làm trễ. Thêm vào đó là phí quản lý. Phí pháp lý và phí nộp hồ sơ cho chính phủ chồng lên trên đó, nên khoản chi thực tế nằm cao hơn nhiều so với con số quảng cáo, như bảng phân tích của chúng tôi về chi phí thực sự của EB-5 trình bày từng dòng một. Thẻ xanh chính là khoản lợi tức.
EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 dành riêng 20 phần trăm số visa hằng năm cho các dự án nông thôn và thêm 10 phần trăm nữa cho các khu vực có tỷ lệ thất nghiệp cao. Cơ sở hạ tầng chiếm 2 phần trăm. Những hàng chờ được dành riêng đó dịch chuyển nhanh hơn phần 68 phần trăm không được dành riêng, điều này quan trọng hơn nhiều so với lợi suất đối với bất kỳ ai sinh ra ở một quốc gia đang bị tồn đọng hồ sơ.
Hai thời hạn giới hạn quyết định này. Chương trình trung tâm vùng được cho phép hoạt động đến hết 30 September 2027, và một đơn kiến nghị nộp chậm nhất là ngày 30 September 2026 được bảo lưu quyền lợi (grandfathered) nên USCIS vẫn tiếp tục xét duyệt ngay cả khi chương trình hết hiệu lực sau đó. Cả hai mức tối thiểu sẽ có lần điều chỉnh theo lạm phát đầu tiên vào 1 January 2027. Trước khi góp vốn vào bất cứ điều gì, hãy xác nhận rằng trung tâm đã nộp Form I-956F cho đúng dự án đó, và nếu bạn đã sống tại Hoa Kỳ theo một tư cách khác, hãy hỏi liệu Form I-485 có thể nộp đồng thời hay không.
Đã sở hữu bất động sản tại Hoa Kỳ? Đây là điều thay đổi
Bán nó có thể tài trợ cho khoản đầu tư, và đó là mối liên hệ thực sự duy nhất giữa hai quyết định này. Số tiền thu về vẫn cần một chuỗi tài liệu truy ngược lại tới cách bạn đã kiếm được số tiền dùng để mua bất động sản đó ngay từ đầu. Hợp đồng mua bán và bảng quyết toán giao dịch (closing statement) là phần dễ. Điều mà các viên chức muốn là mối liên hệ ở giai đoạn sớm hơn, và việc rà soát nguồn vốn theo tập của USCIS Policy Manual về nhà đầu tư di dân không khoan nhượng với những chỗ đứt gãy.
Tái cấp vốn cũng được. Vốn vay thế chấp bằng những tài sản mà cá nhân bạn sở hữu đủ điều kiện theo 8 CFR 204.6(e), với điều kiện bạn vẫn chịu trách nhiệm cá nhân đối với khoản nợ. Một khoản vay được bảo đảm bằng chính tài sản của dự án thì không đủ điều kiện, và bất kỳ ai nói với bạn điều ngược lại đều đang bán cho bạn một thứ gì đó.
Một cách nhìn cuối cùng. Hãy mua nhà vì bạn muốn có căn nhà. Hãy nộp hồ sơ EB-5 vì bạn muốn có tư cách di trú, và hãy bước vào với sự hiểu biết về những rủi ro được trình bày trong đánh giá trung thực của chúng tôi về ưu và nhược điểm của EB-5. Gộp cả hai mục tiêu vào một quyết định duy nhất là cách mà người ta rốt cuộc có một bất động sản đắt tiền mà không có visa.