预期您的 $800,000 几乎赚不到任何回报。一个典型的 EB-5 项目支付给投资者的优先回报每年远低于 1%，还有很多项目在项目退出之前根本不支付任何回报。原因是法律层面的，而非商业层面的：8 CFR 204.6 要求资本必须真正处于风险之中，因此任何还款承诺或任何您可随时主张的赎回权，都会削弱这笔资金本应支持的移民申请。评判一个 EB-5 项目，要看收回本金的可能性。条款清单上的票息只是噪音。
收益实际上流向了哪里
募集 EB-5 资金的开发商并非免费获得这笔钱。这笔资本的综合成本落在个位数中段，相较夹层债务具有竞争力，也比优先股权更便宜。而其中只有很小一部分到达您手中。
其余部分在资金离开基金之前就被消耗掉了。区域中心收取一笔管理费，通常是每位投资者五位数的金额，在 $800,000 之外另行收取，而非从中扣除。海外移民中介历来会收取相当于该费用很大一部分的佣金。基金管理机构和证券律师就该项目收费，托管代理人也是如此。2022 年后的披露规则迫使更多此类信息公开化，而每年的 Form I-956G 报表要求区域中心就投资者资本以及从中支付的费用作出说明，其详尽程度远超以往的 I-924A 认证所要求的。
索取资金来源与用途表。如果发起人不愿向您展示管理费的去向，那个答复本身就是结论。
"处于风险之中"是一个有实质约束力的法律术语
USCIS 会仔细审阅赎回相关条款。保证回购或承诺在固定日期返还本金的补充协议，可能导致认定您从未做出合格投资。损失 $800,000 是个糟糕的结果。既失去绿卡又损失 $800,000 则更糟，而这正是糟糕的结构设计所造成的组合。
根据 EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 以及 USCIS 对其的解释性指引，资本自投入新商业企业之日起必须维持至少两年。该维持期的计时与两年有条件居留期是分开的，也与项目自身的贷款期限分开，这就是营销材料中的时间表如此频繁地让人困惑的原因。通过 Form I-829 解除条件，获批后自取得有条件居留满两周年之日起解除这些条件。
先看资本结构，再看回报
几乎每一个区域中心项目都会把 EB-5 资金借给一个已经拥有优先级建设贷款方的项目。您的贷款排在该贷款方之后。如果项目的出售价格低于所有债权人应得的总额，银行会首先获得全额偿付，而 EB-5 部分则承担差额损失。
在这里，三个问题就能解决大部分判断。有多少优先级债务排在 EB-5 贷款之前？有多少真正的开发商股权排在其后，是以现金而非评估的土地价值形式存在？以某个独立方所做的估值计算，竣工时的贷款价值比是多少？
一个由 55% 优先级债务、20% EB-5 和 25% 开发商现金股权构成的项目，与一个由 70% 优先级债务、25% EB-5 以及一小部分按虚高数字计入的投入土地构成的项目，是完全不同的投资工具。两者可能报出相同的优先回报。区域中心结构及其权衡取舍的具体细节，比表面上的收益率更为重要。
如实计算的机会成本
算一算发起人略过不谈的那笔账。假设您对 $800,000 的另一种用途以 4% 复利运行六年，这是一个 EB-5 项目从建设到还款的合理持有期。那种用途会增长到大约 $1,012,000，因此放弃的金额约为 $212,000。
再加上管理费和移民律师费用。政府申请费以及汇入过程中的任何汇兑损失也应计入同一栏目。因此，对于一个四口之家而言，绿卡的真实经济成本要明显高于 $800,000，即便是在每一美元本金都能收回的理想情况下也是如此。任何在向您报出回报时不作此番说明的人，都是在推销。
本金返还才是真正重要的数字
当项目再融资为常规债务或直接出售资产时，本金即可返还。强劲的运营现金流也可以偿清这笔贷款。再融资是最常见的退出方式，也最依赖于其发生当日的利率环境，而对于安排在数年之后的还款，没有人能在 2026 年向您作出承诺。
时间安排还受到移民机制的制约。在维持期结束之前，资本不得返还，而审慎的发起人会持有到支持每位投资者 I-829 的就业创造证据落实为止。从电汇到还款的现实窗口在五到八年之间，而区域中心项目的完整生命周期说明了原因。我们关于 EB-5 退出策略与还款的页面介绍了当该窗口延后时会发生什么。
为何承诺的高收益率是一个警示信号
本可以在别处赚取普通市场收益、且流动性充足、不受任何六年锁定期约束的资本，没有理由留在一个还款取决于可能按期、也可能不按期发生的再融资的 EB-5 载体中。当一个项目承诺异常丰厚的回报时，两件事必有其一为真。要么项目所承担的风险远高于其宣传册所暗示的，要么这项承诺会在您试图主张它的那一刻烟消云散。
保证性的措辞会带来第二个问题。EB-5 权益属于证券，而 SEC 已发布一份直接的投资者警示，针对声称 SEC 已批准某项目的说法。没有任何联邦机构为 EB-5 项目背书。USCIS 也维护着自己的常见移民骗局清单，保证性的绿卡就名列其上，其原因与保证性回报应当令您警惕的原因相同。
为您那少许收益缴纳的税款
新商业企业的分配每年通过 Schedule K-1 向您申报，包括现金分配为零的年份。账面收入，没有现金。在您成为永久居民之前，您以非居民身份提交 Form 1040-NR，并且可能在源头适用预扣税。从绿卡签发之日起，美国税收将触及您的全球收入，这通常会让一位新居民付出的代价远超 EB-5 票息所能支付的。请在电汇之前而非之后引入一位跨境税务顾问，正如我们组建 EB-5 支持团队的指南所述。