EB-5资金通常位于开发商资本结构的中间，介于优先建设贷款与发起人自有股本之间，它真真切切地改变了最终建成的东西。原本无法完成最后一笔融资的项目获得了资金。动工提前了一年。对你而言更棘手的问题是：发起人想要你的资金，是因为它让一个本已稳健的交易变得更好，还是因为没有任何商业贷款机构愿意碰这个项目。而在一份精美的募集材料中，这两种情形看起来几乎一模一样。
在这笔交易中，你的资金在实实在在地发挥作用。你的绿卡取决于它能否成功地发挥这一作用，这正是为什么项目质量与移民结果其实是同一个问题问了两遍。
EB-5在资本结构中的位置
大多数区域中心的募集项目采用贷款结构。投资人认购一家新商业企业，由这家NCE将汇集的资金借给由开发商控制的创造就业实体，而这笔贷款在受偿顺序上排在优先贷款人之后。有些发起人则改用优先股，这会改变风险状况和还款机制，在你认购之前值得了解清楚。
发起人喜欢EB-5有一个简单的原因。它比夹层债务或机构优先股便宜得多，而且不附带机构合作伙伴会要求的控制权。这种问题很少、成本低廉的资金，对优秀的发起人和糟糕的发起人同样具有吸引力。
看看资本结构的其余部分是否真实存在。一笔已经以书面形式承诺的优先贷款。完全拥有的土地。已核发的许可证。已经实际投入而非仅口头承诺的发起人股本。如果EB-5是最先进入的资金，而其他一切都以能否募到这笔资金为前提，那么你面对的是一场戴着建设帽子的募资。
就业创造其实是一张支出计划表
每位投资人十个就业岗位是法定要求，而在区域中心的案例中，这些就业岗位来自一个经济模型，而不是工资单。经济学家将建设硬成本和预计的运营收入放入诸如RIMS II或IMPLAN这样的投入产出模型，得出直接、间接和衍生就业的估算。真正重要的是输入的数据。假设模型假定了一份开发商实际上从未花掉的硬成本预算：就业数量会随预算一起缩水，而在I-829之前没有人会向你提起这一点。
索要就业缓冲的数据。一个向50位投资人募集$40 million的项目需要500个合格就业岗位。如果经济报告预测560个，余量就是12 percent，而一旦某个阶段被削减优化，12 percent的余量便会蒸发殆尽。尊重投资人的发起人会把缓冲设得远高于最低要求，并以书面形式写明。
建设就业是这套算术变得专业的地方。持续两年或以上的工作可以计为直接就业。较短的建设仍会产生就业，但它通过支出模型作为间接和衍生就业计入，这使得总数对经济学家如何分类每一项支出十分敏感。我们关于EB-5就业数字如何计算和核查的页面详细梳理了这套方法，而底层的定义见8 CFR 204.6。
为什么发起人的动机应当与你的一致
一个没有EB-5这部分资金就无法建成项目的开发商，有充分的理由关心你的I-829。失去这笔募资就意味着失去这栋建筑。
在相反的情形下，动机就会失灵：发起人机会主义地募集EB-5资金，早早将其再融资置换出去，然后把合规文书当成别人的问题。EB-5 Reform and Integrity Act of 2022大大收紧了这一点。区域中心现在需要提交Form I-956G，即年度报表，报告资金部署和就业创造情况。USCIS至少每五年审计每家区域中心一次。每家新商业企业都必须聘请一名基金管理人，或委托进行年度独立审计。
把那个不中听的问题直接问出来：如果优先贷款人止赎，我的钱会怎样？诚实的答案通常是EB-5投资人血本无归。一个不肯坦白这么说的发起人，其实已经告诉了你一些有用的信息。
维持投资期改变了退出的算法
在2022年之前，资金必须一直处于风险之中，直到有条件居留期结束，而对于来自严重排期国家的投资人来说，这可能意味着接近十年的时间。现行规则要求至少维持两年，从资金投入新商业企业之时起算。更短了。这并不意味着支票会在第731天到账，因为还款仍取决于再融资或出售，而$800,000的EB-5投资如何以及何时得到偿还讲述了实际会发生什么。
USCIS在USCIS政策手册第6卷G部分中阐述了其对维持投资和再部署的现行解读，这份文件是你的律师应当与募集材料一同研读的。
直接投资项目适用不同的标准
以上一切都以区域中心为前提。在你自己公司进行的直接EB-5投资只计入你自己工资单上的员工，十名，每周35小时或以上的全职。没有哪个经济模型能挽救招聘迟缓的一个季度。你所获得的是控制权，因为招聘计划由你制定，你也不必等待别人的建设进度。在直接投资企业中建立并证明十个全职美国就业岗位介绍了USCIS期望看到的工资单证据。
社区影响在实践中意味着什么
就业是真实的。建筑工人、酒店员工、制造业生产线以及为它们供货的当地供应商，都会体现在县级就业数据中，你也可以自己从BLS地区失业统计项目中调取底层的失业数据。农村预留项目将资金推入那些难以吸引任何资金的县，这正是国会为它们保留每年20 percent签证名额的原因。
这一切都无法保护你的钱。
一个项目可以创造出它承诺的每一个就业岗位，却依然让你损失本金，而这种组合出现的频率比投资人预期的更高。Form I-829询问的是就业岗位是否已创造以及资金是否已维持。它从不询问你是否得到了偿还。这是两个各自独立的结果，一个项目可以实现其中一个而不实现另一个。
认购之前值得提出的问题
- EB-5占整个资本结构的比例是多少，目前还有哪些其他资金已经以书面形式承诺？
- 高于所需最低要求的就业缓冲是多少，是哪些项目支出在支撑它？
- 这个募集项目是否已获得样板批准？样板批准对投资人意味着什么解释了为什么这个答案很重要。
- 发起人早期项目中有多少投资人已持有I-829批准？
- 谁控制着托管账户，资金在什么条件下才会释放？
- 发起人投入了多少现金股本，是在什么时候投入的？
选择运营方与选择建筑同样重要。请仔细研读挑选区域中心的尽职调查清单，然后阅读当EB-5项目破产时会发生什么。后一篇读起来并不愉快，但却是你为这个决定所能花费的最有用的一个小时。