一个 EB-5 区域中心项目通常从募集开放之日到资本返还之日持续五到七年，并经过六个可识别的阶段：区域中心的指定、特定募集项目的批准、募资、资金投入与建设、就业创造及随后的 I-829 递交，然后是还款。您的 $800,000 在这段时间的中段处于锁定状态。任何发起方都无法承诺还款日期，因为按合同保证按计划返还的资本不属于处于风险之中，而不处于风险之中的资本无法符合签证资格。
在募到第一美元之前：指定与 I-956F
项目之上有两项批准，而投资者常常把它们混淆。
区域中心本身由 USCIS 通过 Form I-956 予以指定，该表格在 EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 之后取代了旧的 I-924。指定意味着发起方可以汇集投资者，并在划定的地理范围内主张间接就业。它并不涉及任何具体的建筑物。
募集项目则单独批准，通过 Form I-956F，即批准对某一商业企业进行投资的申请，由区域中心针对那一个具体项目递交。这里就是让人们付出优先日代价的关键点。I-956F 把关的是递交，而不是批准。一旦区域中心为您的募集项目递交了 I-956F，您就可以递交 Form I-526E。USCIS 必须先批准 I-956F，您的 I-526E 才能获批，但在递交之前等待该批准，除了让您在排队中处于更靠后的位置，对于排期积压的国家还可能带来数年的额外等待之外，别无好处。索取 I-956F 的收据号并自行核实。该批准意味着什么、不意味着什么，我们在关于 EB-5 项目样本批准 的页面中有所说明。
2022 年之后的区域中心还承担着此前不存在的持续性义务。通过 Form I-956G 提交年度报表。为每一位担任实质性权力职位的人员通过 Form I-956H 提交诚信申报。通过 Form I-956K 登记推广方和代理人。每年 $20,000 的 EB-5 诚信基金费用，对于上一财政年度拥有 20 名或更少投资者的区域中心则降至 $10,000。一个对这些申报敷衍了事的区域中心，正是在向您透露它将如何处理您的 I-829 证据，这也是为什么我们关于 RIA 之后的合规与监管 的清单从这里开始。
托管账户、首次交割，以及您的资金何时真正划转
认购文件，然后是电汇。这部分是程式化的。真正重要的是放款条件。
多年来，市场标准是托管账户在 I-526 获批时放款，这让投资者在申请失败时可以追回资金。RIA 之后撰写的募集文件大多更早放款，在首次交割或某个建设里程碑时，其驱动因素是维持期的计时。USCIS 采取的立场是，两年维持期从全额资金已投入新商业企业并可供创造就业实体使用之时开始计算。停在托管账户里的资金既不产生作用，也不启动任何计时。
阅读放款条件。然后阅读如果募资始终未能募满会发生什么。假设某个项目预算了 $60 million 的 EB-5 份额，而只完成了 $18 million：资本结构中就出现了一个缺口，开发商不得不以更差的条件寻找替代债务，而得出您那十个就业岗位的经济报告，是假设全额资金都投入的。
建设阶段决定就业岗位的成败
区域中心模式之所以存在，正是因为间接就业和引致就业。直接雇员是在企业工资单上的人。间接就业产生于供应商和供货商处。引致就业来自这些工人在当地消费其工资。经济学家通过运行诸如 RIMS II 或 IMPLAN 这样的投入产出模型来估算这两者，而其输入项是各项支出：硬性建设成本，加上资产稳定运营后的收入。
RIA 大幅收紧了这一点。通过经济方法估算的就业不得超过总要求的 90 percent，因此每十个岗位中至少要有一个是有文件证明的直接就业岗位。持续不足两年的建设活动仍然计入，但按封顶方式而非全额计算。
一个相关的概念一直被误读。一家将其净资产或员工人数增加至少 40 percent 的企业，可以通过扩张而符合新商业企业的资格。使企业获得资格就是该项测试的全部作用。每位投资者仍须创造十个全职就业岗位。
根据 8 CFR 204.6，全职是指每周至少要求 35 小时的岗位。两个兼职岗位不能拼凑成一个，即使工时加起来恰好吻合也不行。真正的工作分担安排，即两名或更多员工共享一个全职岗位，确实计入。如果您想检验一个项目的数字是否站得住脚，我们关于 评估就业创造潜力 的指南说明了应当索取哪些内容。
每个阶段究竟需要多长时间？
诚实的时间区间胜过宣传册上的时间区间。
募资从几个月到两年以上不等，而缓慢的募资会推迟其后的所有环节。I-526E 的审理自 2022 年以来已有相当大的变化，而属于乡村预留额度的申请依法享有优先处理，这正是如此多资本追逐乡村项目的原因。请从 USCIS 处理时间工具 获取当前数字，而不要轻信某张幻灯片。
接下来是签证本身。获批的 I-526E 会引向在境外的领事程序，或在境内通过 Form I-485 进行身份调整，而对于排期积压的国籍来说，等待签证名额的时间可能超过此前的一切。预留额度改变了这一算式：每年 EB-5 名额中的 20 percent 预留给乡村项目，10 percent 给高失业地区，2 percent 给基础设施。
随后，有条件居留持续两年。I-829 在第二个周年之前的 90 天窗口期内递交，而审理时间已经长到，靠延期通知度日已成为这一周期中的寻常一环，而非出了差错的迹象。
退出资金究竟从何而来
新商业企业要么把您的资本贷给开发商，要么在创造就业实体中持有股权。无论哪种结构，结局都相同：开发商必须拿出现金来赎回。这笔现金来自资产稳定运营后的优先级再融资，来自物业出售，或者偶尔来自一个能产生足够现金的项目的运营现金流。
贷款期限通常为五年，并附有展期选择权。展期确实会被行使。一份带有两次一年展期的五年期票据，在市场疲软时就是一份七年期票据，而认购协议几乎肯定允许管理人在不事先征询您意见的情况下同意这样做。
付款顺序与时间同样重要。开发商偿还 NCE。NCE 履行其自身的义务并留足储备。只有到那时它才向成员分配，而且它通常会先扣留，直到基金中足够多的投资者已通过其 I-829，因为在另一位投资者仍需维持资本处于风险之中的同时提前赎回一位投资者，会给整个合伙企业带来问题。
每一次认购谈话中都应包含三个问题。已确定的还款来源是什么。EB-5 在资本结构中处于什么位置，贷款成本比是多少。这家发起方在以往项目中以美元实际偿还了多少。我们关于 选择 EB-5 区域中心 的清单谈得更深入，而获得还款的具体机制则在 EB-5 退出策略 中阐明。
当项目未能达到其目标数字时会发生什么
两种不同的失败会产生两种截然不同的结果。
如果一个项目财务表现不佳，但就业岗位已经创造、且您的资本在整个维持期内保持处于风险之中，那么即使资金未能全额收回，移民案件仍然成立。绿卡与资本回报是两个独立的结果。把它们当成一回事的投资者会在两端都做出糟糕的决定，这一模式在 区域中心失败案例的教训 中收集的大多数案例里都能看到。
如果区域中心本身被终止或被取消资格，法规提供了一条救济途径。8 U.S.C. 1153(b)(5)(M)，标题为 "Treatment of good faith investors following program noncompliance"，给予受影响的投资者一个 180 天的窗口期来做出应对，通常是转入一项合规的投资，而不是直接失去申请资格。这其中没有任何环节是自动进行的。要么在窗口期内采取行动，要么失去它。
每一位投资者的档案中都应包含两个法定日期。区域中心项目获授权至 30 September 2027。根据 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S)，标题为 "Protection from expired legislation"，在 30 September 2026 当日或之前递交的申请，即使项目失效也会继续处理。对 $800,000 和 $1,050,000 门槛的首次通胀调整定于 1 January 2027，在您决定再等一年之前，这一点值得知道。