EB-5 区域中心是经 USCIS 指定的私营公司，用于赞助创造就业的项目，并一次性汇集众多移民投资者的资金。你将 $800,000 汇入区域中心组建的基金，该基金再将资金贷给或投入某个开发商，随后由经济学家计算你所占的那部分资金被认定创造了多少就业。你买到的是一份就业数量。由于区域中心投资者可以计入间接就业和引致就业，而不是他们亲自雇用的人员的工资，绝大多数 EB-5 申请都通过这种方式提交，而不是通过投资者自己经营的企业。
该项目的授权持续到 2027 年 9 月 30 日。在 2026 年 9 月 30 日或之前提交的申请受既往条款保护，因此即便国会让这一日期过去而没有续期任何内容，这些申请仍可被审理。
谁有资格运营区域中心
指定从 Form I-956，即区域中心指定申请 开始，在这份申请中，申请人界定一个地理区域，并说明区域中心将如何促进该区域内的经济增长。每一位担任决策角色的人员都必须列明。随后这些人员提交 Form I-956H，这是一份用于筛查刑事定罪和证券禁入的声明，因为被证券监管机构禁入的人不得位居区域中心的高层。
USCIS 批准一个赞助方，并不等于 USCIS 批准一笔交易。
每个项目都需要单独提交申请。区域中心提交 Form I-956F，即商业企业投资批准申请，随附商业计划书、经济学家报告以及证券发行文件，在该项目申请归档之前，任何投资者都不得提交 Form I-526E。先审查项目减少了一种由来已久且代价高昂的模式：数十位投资者一次一份申请地发现同一个致命缺陷。
每一个获指定的区域中心还要提交 Form I-956G，即每个区域中心须向 USCIS 提交的年度报表，报告投资者人数、募集资金、所主张的就业数量，以及该年度内针对其采取的任何执法行动。区域中心须缴纳每年 $20,000 的 EB-5 诚信基金费用。对于投资者不超过 20 人的区域中心，该费用降至 $10,000。
你的 $800,000 究竟去了哪里
你在法律上投资的实体是新商业企业，即 NCE。在几乎每一个区域中心的发行方案中，NCE 都是一只从数十位投资者处募集资金、并将汇集款项贷给创造就业实体的基金，该实体通常是某家酒店或住宅楼背后的开发商。
贷款结构对你风险的影响，比任何宣传册所承认的都要大，因为你的资金与资产之间隔着一层，而它是否有任何担保，完全取决于埋藏在贷款文件中的条款措辞。假设某家银行持有优先抵押权，而 EB-5 份额排在其后。银行先获得偿付。有时 EB-5 基金则永远等不到。
当项目位于目标就业区内时，门槛为 $800,000，位于区外时为 $1,050,000，这两个数字在 2027 年 1 月 1 日首次通胀调整之前保持不变。几乎每一个发行方案都被精心设计以符合较低的那个数字。要核实 TEA，而不是照单全收。
资金必须处于风险之中至少两年，从其到达创造就业实体之时起算，在这一时限走完之前偿还资金，可能会毁掉一份本来会顺理成章获批的 I-829 申请。资金的部署、再部署和退出时点在 七年周期：EB-5 区域中心项目的生命周期（从募资到退出） 中有所梳理。
间接就业与引致就业，以及它们为何重要
每位投资者都必须解决 10 个由合格美国工人担任的全职就业岗位。直接 EB-5 投资者计算的是真实工资单上的真实员工，在每位投资者 $800,000 的情况下，这极为艰难。区域中心投资者计算的则是更宽泛的东西。
间接就业是在供应链上游创造的岗位，出现在钢材加工厂或建筑设计事务所。引致就业来自这些工人在当地经济中花费工资。经济学家使用投入产出软件对二者进行建模，例如来自 Bureau of Economic Analysis 的 RIMS II，或 IMPLAN。
支出驱动型模型把美元转化为就业。只要在硬性建筑成本上花得够多，无论是否雇用过哪怕一名永久工人，模型都会产出就业，这正是国会在 2022 年对这一手法加以限制的原因。
当建筑活动持续不到两年时，来自该活动的间接就业最多只能计入所主张就业总数的 75 percent，因此，一个曾经完全依赖快速建设的项目，如今需要靠运营或收入来撑起余下的部分。EB-5 经济影响报告：就业数字如何计算与核查 展示了这些模型是如何建立的，以及它们在哪里会失灵。
《EB-5 改革与诚信法案》改变了什么
The EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 在一次从 2021 年夏季持续到 2022 年 3 月的中断之后，重建了该项目。既有的区域中心不得不重新申请。有几家再也没有回来。
签证预留额度也随之而来。农村项目获得每年 EB-5 配额的 20 percent。高失业地区获得 10 percent，基础设施项目获得 2 percent。来自严重排期积压国家的投资者利用农村类别跳过了数年的等待，这正是农村发行方案在 2022 年之后激增的原因。
与此同时，合规也长出了牙齿。USCIS 可以审计区域中心并进行实地走访。在 NCE 层面须有基金行政管理或每年一次的独立审计，而营销 EB-5 发行方案的推广人必须在 Form I-956K 上登记。向未登记推广人付款的区域中心会面临风险。审计人员实际关注的内容，在 2026 年区域中心审计：挺过 RIA 之后的严格核查 中有所涵盖。
在汇款之前，先读 I-956F 文件包
项目申请是你会拿到的最有用的文件，而大多数投资者从不要求查看它。里面装着 USCIS 正在评估的商业计划书、经济学家的方法论，以及一张资金来源与用途表，显示资本结构中的每一美元从何而来。
先看那张资本结构表。如果开发商权益单薄，而 EB-5 资金被指望用来支付大部分建设费用，那么该项目就是在押注一场可能永远无法完成的募资，这会把你的移民时间表变成别人在越南或台湾销售业绩的函数。问一问，如果基金只募集到目标金额的 40 percent 会怎样。问一问，第三年的利息准备金由谁提供。EB-5 问题清单：向区域中心或开发商询问的 25 件事 列出了其余的问题。
区域中心还是直接投资？
直接 EB-5 给你控制权，以及必须出现在真实工资单上的就业数量，这在劳动密集型企业中以 $800,000 是可以实现的，而在大多数其他企业中几乎不可能。直接 EB-5 投资：为绿卡创办你自己的美国企业 逐一讲解了这种取舍。
区域中心路径给你的是被动的持仓、一份经济学家的就业模型，以及一个你从不插手的管理架构。你还放弃了从内部纠正错误决策的任何能力，而这种不对称正是整个论点所在，风险与便利：区域中心 EB-5 投资的利与弊 对此做了坦诚的剖析。
真正能保护你的尽职调查
业绩记录每一次都胜过营销宣传。有用的问题，其答案里会有数字：
- 这家区域中心以往的项目产生了多少份 I-829 批准？
- 有多少个项目偿还了投资者资金，按什么样的时间安排？
- 在每位投资者所需的 10 个就业岗位之上，就业缓冲有多少？
- 是否有任何关联实体面临过 SEC 或州证券执法行动？
一家在 2023 年获指定、尚无任何已完成退出的区域中心，根本没有业绩记录，无论宣传册如何暗示所谓合计数十年的经验。在你翻开任何发行备忘录之前，请阅读 警示信号：从区域中心失败与 EB-5 欺诈中吸取的教训。这些失败都有其规律。
USCIS 在其 EB-5 移民投资者项目页面 上保留了当前的项目说明，而审理标准则见于 政策手册第 6 卷，第 G 部分，关于移民投资者的内容。两者都要读。不要轻信任何人对规则要求的说法。