对EB-5项目开展尽职调查，需要回答两个必须分开看待的问题：当你的I-829被审理时，这笔交易能否创造出USCIS需要看到的十个就业岗位，以及$800,000能否收回。一个项目可能带来不错的回报，却仍然葬送你的申请。另一个项目可能拿出一份漂亮的经济分析报告，却永远还不出一美元。逐一研读募集文件和资本结构，然后衡量就业缓冲，再对照并非发起方所写的来源核实每一项声明。
新手通常从回报入手。请改从就业岗位入手，因为一份被拒的I-829会让你失去当初前来追求的东西。
把移民风险与资金风险分开
发起方会故意把两者混为一谈。移民风险涵盖就业岗位能否落实、资金能否在整个维持期内保持风险状态，以及区域中心能否保住其指定资格。财务风险则仅仅在于贷款是否得到偿还。
两者背离的频率超出新手的预料。一家按期开业并雇用400人的酒店，仍可能被亏本出售，从而带来一张绿卡和本金上的折损。而一笔提前偿还的交易，如果施工预算中途被削减，可能让你的就业岗位不足。项目彻底崩盘时会发生什么，EB-5项目失败2026：破产、I-829风险，以及投资人仍能挽回什么对此有所讲解。
需要按此顺序阅读的六份文件
- 私募备忘录。先读风险因素，最后读营销摘要。
- 合伙协议或有限责任公司运营协议。你的表决权，或表决权的缺失，都体现在这里。
- 新商业企业与开发商之间的贷款协议。利率、到期日、展期选项、抵押物。
- 托管协议。弄清楚究竟哪个事件会释放你的资金。
- 经济影响报告。输入的假设远比醒目的总数更重要。
- 商业计划书。它必须达到Matter of Ho所确立的可信且详尽的计划标准。
索取全部六份文件的完整版本。自己先读一遍，然后让你自己聘请的律师再读一遍。由区域中心介绍的律师并不独立，无论介绍信如何暗示，EB-5咨询公司：独立尽职调查究竟能买到什么解释了付费的第三方审查涵盖与不涵盖哪些内容。
资本结构会告诉你宣传册不会说的事
索取一页文件，列出项目的每一项资金来源及各自的担保顺位。优先级建设债务排在第一位。开发商权益排在最后。EB-5资金通常作为夹层债务处于中间，次于银行而优先于发起方，而一份债权人间协议会说明如果优先级贷款人取消抵押品赎回权，你会面临什么。读这份协议。大多数投资人从不阅读它。
然后问那个令人不安的问题。如果100个投资人份额只卖出30个会怎样？一个没有筹齐全部EB-5募集资金就无法动工的项目，并没有确定的完工路径，而你的资金将去填补一个没有其他人同意填补的缺口。寻找一份已签署的优先级贷款承诺，以及一份来自背后拥有真实资产负债表的实体的完工担保。
实际上到底有多少就业缓冲？
用经济报告中预测的就业岗位总数，除以发行的投资人份额数量。如果报告预测1,200个就业岗位，而募集项目卖出100个份额，那么每位投资人被计入12个就业岗位，而要求是10个。这是20%的缓冲。十个是下限。一旦考虑到施工预算低于估算，或者第二期被悄悄搁置，20%的余量就显得单薄了。
也要看就业岗位从何而来。源自硬性建设成本的支出驱动型就业岗位，会随着预算缩减而减少。来自酒店或零售运营的收入驱动型就业岗位，取决于物业能否开业并良好经营。工期不足两年的建设，通常无法把建筑工人计为直接就业岗位，而必须改由经济模型来推算，这会大大改变计算结果。询问使用了哪一套乘数，RIMS II还是IMPLAN，并索取输入假设，而不是摘要页。计算规则在EB-5就业创造要求：每位投资人的10个就业岗位如何计算中有详细说明。
在核实推荐人之前，先核查区域中心的申报文件
区域中心必须持有经批准的指定资格，该资格通过Form I-956，即区域中心指定资格申请表取得，并且必须单独提交用于每一个具体投资募集项目的Form I-956F。这里是大多数人弄反的地方。只要区域中心已为该具体项目提交I-956F，投资人便可提交Form I-526E。USCIS必须先批准I-956F，你的申请才能获批，而在提交前等待该批准，会让你损失一个无法挽回的优先日期。
要求查看向你出售的那个确切募集项目的I-956F收据通知。指定资格批准函是另一份文件。把两者混为一谈的发起方要么是粗心，要么是指望你粗心。
每个区域中心还会每年提交Form I-956G，即区域中心年度报表，而任何受雇推广该募集项目的人，包括海外移民中介，都必须在Form I-956K上登记注册。询问你的中介是否已登记注册。一个未登记的推广者对区域中心和推广者本身都是麻烦，而由此招致的证据补充要求会落到你的申请上。
必须用数字回答的问题
- 与你们的募集项目相关的I-526和I-526E申请，有多少获批，多少被拒？
- 你们的投资人中，有多少人拿到了I-829批准？
- 有多少人获得了全额偿还，是在其资金投放后多少个月？
- 你们是否有任何项目陷入违约或被取消抵押品赎回权？
- 管理费总额是多少，其中每一部分分别由谁收取？
在六名投资人身上宣称100%的获批率，什么都说明不了。而一份跨越数百次获批、经历数个完整偿还周期的记录，则说明了很多。每当有人向你抛出一个百分比，都要追问分母。每一次都要。在你做出承诺之前应向发起方提出的更完整清单，见在投资前应向EB-5区域中心或开发商提出的问题。
$800,000流向何处，以及其上还叠加了什么
在目标就业区内，门槛是$800,000，在目标就业区外则是$1,050,000，首次通胀调整定于 1 January 2027 进行。在此之上还有一笔管理费，常见报价在$50,000到$70,000之间，它不构成你合格投资资本的任何部分，通常有去无回。移民律师另行收费，整套申请材料一般为五位数。两项都要预留预算。
弄清楚管理费实际上用来支付什么。其中一部分用于经济报告和I-956F申报。相当大的一份往往流向介绍你的中介，这是合法且经过披露的，也在很大程度上解释了那位中介的热情。
用发起方无法控制的来源来核实
五项核查，没有一项需要发起方的配合。
- 县或市的许可记录，以确认项目握有的是用地审批而非仅仅是意向。
- 针对物业本身的产权和留置权查询。
- 联邦法院关于涉及开发商及其主要负责人的诉讼记录。
- 文件中所指名的每一个实体在州务卿处的登记文件。
- 一次实地考察，或至少是带日期的卫星影像。
没有任何联邦机构会替你审查这些交易。SEC发布了一则直白的投资者警示，针对声称SEC已批准某募集项目的说法，同样的逻辑也适用于USCIS，其对某区域中心的指定并不为其中的任何项目背书。疑似欺诈可提交至USCIS举报移民欺诈的渠道。值得牢记的套路见EB-5欺诈案例：Jay Peak、芝加哥会议中心、危险信号。
紧迫感背后的法定期限
区域中心项目的授权持续至 30 September 2027。在 30 September 2026 或之前提交的申请，受8 U.S.C. 1153(b)(5)(S)（标题为Protection from expired legislation，即免受立法到期影响的保护）保护，即使项目失效，这些申请仍可被审理。预留签证中，乡村项目占20%，高失业地区占10%，另有2%预留给基础设施，而乡村申请还可获得优先处理。
更短的签证排队并不能替代一笔稳妥的交易。一个乡村预留项目仍然必须创造就业岗位，仍然必须偿还贷款。