在 EB-5 中,承诺您的 $800,000 会回到您手中是不被允许的,建立在这类承诺之上的申请会被拒绝。资金必须处于风险状态。8 CFR 204.6 将“投资”定义为出资,并明确排除以票据、债券、可转换债务或类似工具作为交换而进行的出资,这正是该法规悄悄堵上了那个显而易见的漏洞。保险则是另一个问题,答案更为微妙。企业在正常经营过程中购买的保单没有问题。但凡是为在交易失败时把本金退还给您而设立的保单,都是换了一层外衣的同一种被禁止的担保。
把这两者区分开来,是这个话题上大部分的功课所在。
资金风险要求的由来
两个来源,共同作用。8 CFR 204.6(j)(2) 的规定要求提供证据,证明申请人已将所要求金额的资金置于风险之中,以产生回报为目的。判例随后补充了细节:1998 年那份被称为 Matter of Izummi 的行政裁决认定,保证投资者可以拿回资金的赎回安排,使得资金不再满足资金风险要求,此后审裁人员一直沿用这一推理。USCIS 在《USCIS 政策手册》第 6 卷第 G 部分中汇总了其当前立场。
国会通过 EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 将这一现代结构写入法律,该法要求资金至少保持投资 2 年。在这段期间内暴露于真实的商业风险之中,正是这条规则的全部要义。去掉这种风险暴露,你也就去掉了投资本身。
数字让这项测试变得具体。您在目标就业区投入 $800,000,或在目标就业区之外投入 $1,050,000,资金至少保持投资 2 年,并且企业必须创造出 10 个可归因于您资金的全职工作岗位。哪怕只对 $800,000 中的一小部分作出担保,这道算术题就崩了,因为 8 CFR 204.6(j)(2) 衡量的是所要求的金额,而不是发起方留在风险中的那一小部分。
会导致申请被拒的担保
- 投资者可以行使的赎回权或回购权,不论价格、不论日期。
- 由新商业企业出具给投资者、载明还款义务的本票。
- 让投资者能够按约定价格把权益卖回的看跌期权。
- 以投资者为受益人、在企业亏损时予以赔付的第三方保单或公司担保。
- 附函。把担保从认购协议里拿出来,塞进一封私下的信函,它仍然是担保。USCIS 会要求提供完整的文件资料。
担保人是谁并不改变什么。来自区域中心、来自开发商、来自离岸关联方或来自持牌保险公司的承诺,最终都落到同一个结果,因为这项测试问的是投资者是否承担风险,而不是谁同意去吸收风险。
有一种结构更贴近这条界线。由企业持有的看涨期权,允许企业自行决定赎回某位投资者,通常被视为可以接受,因为投资者并不拥有要求还款的权利。在您签署任何文件之前,请让您的移民律师仔细阅读那一条款。
项目在正常经营中购买的保险
EB-5 交易大多是房地产交易,而房地产是要投保的。产权保险承保契据中的瑕疵。建筑工程险处理施工期间的损坏。一般责任险和财产险在项目开门营业后保护运营资产。这些保险每一项保护的都是企业本身,没有一项保护您的认购。用保险赔款重建一座被烧毁的酒店,您手上仍然是一家完全有可能无法为您创造那 10 个工作岗位的企业,这也正是为什么这类保险在 USCIS 那里不会引发任何问题。
用一个问题去检验任何一份保单。如果承保事件发生,钱付给谁?付给创造就业实体或付给新商业企业,属于普通的风险管理。因投资亏损而付给您个人,则是一份贴上了保险标签的担保。
项目上的抵押物能保护您的资金吗?
这个区分让很多投资者感到困惑,值得弄清楚。在标准的贷款模式中,新商业企业把投资者的资金汇集起来,再贷给一家创造就业实体,而这笔贷款通常是有担保的,往往由房地产上的抵押提供,有时还由向贷款方作出的完工担保提供。这类抵押物处于企业与开发商之间,比您自己的投资低一个层级。您的资金仍然完全处于风险之中,因为企业可能在这笔贷款上亏钱,而抵押物的价值也可能低于债务。而且法拍还要花上数年时间。
优先级贷款方有时会次级于 EB-5 那一层,有时安排则反过来。资本结构中的优先次序,决定的是在现有的钱里谁先获得偿付。它本身并不创造任何可供偿付的钱。
在移民流程结束之前就回到企业的资金,会带来另一个问题,而再部署规则说明了接下来必须发生什么。
资金托管与拒批退款
有一种合同约定的资金返还在实务中被广泛接受:即移民申请本身被拒时的退款。在 Form I-526E 等待裁决期间存放于托管账户中的资金,尚未被置于企业内部的风险之中,发行方通常都会约定,如果 USCIS 说不,这笔钱就退还。把这种情形与由项目业绩不佳所触发的退款相比较,后者才是被禁止的情况。我们关于 EB-5 资金托管账户的页面详细讲解了其运作机制与限制。
要留意触发条件是如何措辞的。“申请被拒时返还资金”与“未能实现预期就业创造时返还资金”,在纸面上看起来几乎一模一样。可它们分处这条界线的两侧。
营销话术如何把担保藏起来
2026 年没有谁会在起草发行文件时把“保证”这个词放进标题里。取而代之的是更柔和的措辞:本金受保护、下行风险已覆盖、有保险的投资、第 60 个月保证退出、100% 资金返还的过往业绩。描述历史业绩的措辞是合法的,而且往往属实。可一旦把同样的说法变成对未来的承诺,它就彻底变成了另一回事,而起草者非常清楚这条界线落在哪里。
请发起方指出具体条款。真实的保护,存在于一份带有段落编号的文件里。凡是没人能给您指出那一段的地方,保护就只存在于演示材料之中,这意味着您承担着全部风险,却以为自己毫无风险。两头吃亏,而且很常见。独立审查在这里对得起它的成本,正如我们对独立尽职调查究竟能买到什么的分析所解释的那样。
如果 USCIS 发现了一份担保会怎样
在申请阶段,后果是被拒,理由是资金自始就从未处于风险之中。之后情况会更糟。基于某种结构获得的批准,如果 USCIS 后来将其解读为有担保,批准可以被撤销;而在 Form I-829 阶段,投资者必须依据 8 CFR 216.6 证明解除条件的各项要求已经满足,条件的解除是以取得有条件居留满两周年之日为准,而不是回溯到资金汇出的那一天。若在那个阶段才发现一份担保,代价就是有条件居留本身。
还有第二重代价,而它与移民法毫无关系。被隐藏的担保通常会使发行本身成为一项被虚假陈述的证券,这也是 SEC 发布一则关于“声称 SEC 已批准某项发行”之说法的警示的原因。项目计划的失效或规则的变动也无法把这个问题冲刷干净:8 U.S.C. 1153(b)(5)(S) 为在 2026 年 9 月 30 日或之前提交的申请提供的保护,保住的是审理程序,却拯救不了任何在提交当天就已不合规的东西。当您在某笔交易中发现保护性措辞时,请在同一时段一并阅读我们关于 EB-5 投资中的危险信号以及项目破产时会发生什么的说明,因为担保往往聚集在最需要它们的那些项目周围。