在讨论任何其他事情之前，先向任何一家 EB-5 区域中心索取两份文件：针对该具体项目的 Form I-956F 申报，以及显示 EB-5 资金在资本结构中所处位置的资金来源与用途表。然后询问一个数字，即经济报告预测的每名投资人对应的就业岗位数。这三项内容回答了关于一笔 $800,000 投入的大部分要害问题，而如果其中任何一项需要一天以上才能提供，你就已经了解到有用的信息了。下面的清单涵盖其余问题，并按谁真正能够回答来分类。
只有区域中心才能回答的问题
过往业绩与还款记录
- 该中心已经支持过多少个项目，其中有多少个已向 EB-5 投资人全额还款？
- 你所支持的项目中，有多少份 I-829 申请获得批准，多少份被拒？
- 你支持的项目中是否有任何一个未达到其就业预测？是哪一个，差距有多大？
- 主要负责人是否在 EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 之前就已开展业务，他们是否根据新的指定规则重新提交了申请？
一家从未返还过资本的中心无法向你展示还款记录。新的支持方并不必然就是坏的。你最想要的，是一个愿意点名某个表现不佳的项目、并详细说明此后其投资人遭遇了什么的支持方，因为一家主动披露自己最糟糕结果的公司，是一家预期你会去核实的公司，而一家除了成功故事一无所有的公司，要么是运气好得出奇，要么是在做删改。
也要询问合规历史。审计现已成为常规，我们关于 区域中心审计与 2022 年后合规 的页面解释了 USCIS 在现场检查时会关注哪些方面。
2022 年后规则下的合规
- 请出示该项目 I-956F 的收据。对于没有 I-956F 在案的项目，I-526E 无法获批。
- 最近一份 Form I-956G 年度报表 就迄今为止的费用与资金部署披露了什么？
- 谁签署了 关于相关人员诚信资格的 Form I-956H，是否有与该中心有关联的人被禁止参与该项目？
- 介绍我的代理人是否已在 Form I-956K 上登记，他们从我的资金中获取多少佣金？
推介人登记与年度报表的存在，正是因为 2022 年前的项目二者皆无。要善加利用。
向开发商提问，而非销售部门
EB-5 在资本结构中处于什么位置？
这一个问题决定了你能否拿回自己的钱。以书面形式索取资金来源与用途表。询问优先贷款方的贷款成本比是多少。询问开发商投入了多少真正的现金股本，以及那笔股本究竟是真实现金，还是按开发商自己选定的评估价值计入的土地。一个主要负责人以自有资金投入项目总成本百分之二十或三十的支持方，在经济下行时的表现，与一个全部风险敞口只是一块自己本已持有、由友好的评估师抬高估值、再作为股本抵押进交易的地块的支持方，会截然不同。
- EB-5 是优先债、夹层债还是优先股？请使用法律术语，而非宣传册上的措辞。
- EB-5 贷款以什么作为担保？第一顺位抵押？排在银行之后的第二顺位？还是一份在破产时将一文不值的会员权益质押？
- 在出售或再融资时，谁最先获得偿付，EB-5 投资人在该顺序中排在哪里？
- EB-5 占项目总成本的百分之几？如果 EB-5 占一个优先贷款尚未成交的项目的 40%，那么该项目尚未获得融资。
衡量高于 10 个就业岗位下限的缓冲
每名投资人 10 个就业岗位是下限。询问经济报告的预测。一份显示每名投资人 13 或 14 个岗位的报告，对成本超支与支出减少留有 30% 到 40% 的缓冲，而一份显示 10.2 的报告则毫无缓冲。把这个数字要成书面的。
- 这些数字是由哪个模型得出的，RIMS II 还是 IMPLAN？请说出签署该报告的经济学家的名字。
- 就业数量中有多少来自建设，建设期是否达到 24 个月或更长？持续不足两年的建设，只能通过基于支出的间接就业来计入。
- 预测就业中有多大比例依赖于租户或运营收入，而非实打实的建设支出？
- 该项目是否符合某类预留签证资格，是哪一类？农村占年度签证的 20%，高失业率占 10%，基础设施占 2%。
资金何时返还？
- 约定的贷款期限是多久，借款人单方面持有多少次展期选择权？
- 哪些事件会触发还款，开发商是否可以提前还款？
- 如果资本在我的 I-829 获批之前返还，再投资的条款是什么，由谁来选择新的投资？
- 投资人对再投资进行表决，还是由管理人单独决定？
再投资值得单独讨论。一名投资人的项目在第四年还款、但其 I-829 尚未审结，就会看到那笔资本被投入到由管理人选定的第二笔投资中，其条款写在多年前由管理人聘请的律师起草的运营协议的某处，而实际效果可能是再过三四年才有人见到一美元。在签署认购协议之前，借助我们关于 阅读 EB-5 招股备忘录 的指南，亲自阅读管辖性文件。
费用：把总数字要成书面的
$800,000 并不是全部价格。索取一个书面数字，涵盖管理费、托管费用、律师费以及政府申报费，后者公布在 USCIS 申报费用表 上。然后询问每一项分别由谁收取。
- 如果项目从未启动或该发行被撤回，管理费是否可退？
- 这笔费用中有多少会转付给介绍你的移民代理？
- 在持有期内是否存在年度管理费或监督费，它们是否会减少投资人的回报？
- 由项目文件而非我自己的个案材料所引发的补件通知（Request for Evidence），由谁来承担费用？
哪些回答应当结束会谈
有些回答本身就足以取消资格。
- "你的绿卡有保证。" 没有任何私人方能够保证移民结果。
- "你的资本有保证。" 回购或赎回安排与 8 CFR 204.6 中的风险承担要求相冲突，并可能葬送它本应保护的那份申请。
- "政府已经批准了这项发行。" 没有任何美国机构会批准证券发行，正因如此，SEC 发布了一份 关于声称其已批准某项发行的投资者警示。
- "经济报告是保密的。" 别人正凭借一份你不得阅读的文件向你索取 $800,000。
- "只剩两个名额了，本周就要决定。" 人为制造的紧迫感是一种销售手法，而非关于该交易的事实。
不情愿也是一种数据。把它记录下来，然后转向下一个支持方。
妥善推进这一流程
以书面形式发出这些问题，并保留每一个回答。销售人员的口头保证不具法律效力，而认购协议几乎肯定会写明，发行文件的效力优先于你在会谈中被告知的一切。凡回答与私募发行备忘录相抵触之处，以备忘录为准。
带上你自己的顾问。移民律师解读移民风险。由独立的第三方解读交易本身，可以是证券律师，或是由你直接付费的分析师。我们关于 EB-5 尽职调查 的入门清单列出了应当索取的文件，配套页面 在电汇 $800,000 之前的危险信号 涵盖了先于损失出现的种种模式，而 EB-5 区域中心实际上做些什么 解释了为何支持方与建筑本身同等重要。
这里的每一个问题都有一个正确答案，一个称职的支持方会毫不犹豫地给出。