在美国买一套房子只会给你一份资产，仅此而已。房契上不会附带任何签证。没有工作许可，也没有权利让你比入境章允许的期限多停留哪怕一天。通往美国绿卡的唯一以投资为基础的途径是 EB-5，而 EB-5 根本不关心你拥有什么。它审查的是你的 $800,000 或 $1,050,000 资本是否真正置于风险之中，投入一家为合格美国工人创造 10 个全职工作岗位的新商业企业。
房产与 EB-5 确有交集，困惑也正是由此而生。大多数区域中心项目都是建设交易，因此你的资金往往最终用于为得克萨斯州的一家酒店或纳什维尔郊外的公寓楼融资。而你亲自拥有那栋楼则是一笔完全不同的交易，具有完全不同的法律效果。
房契实际上能给你什么
美国不动产的产权。这就是全部清单。美国法律中没有那种欧洲黄金签证宣传册可能让你期待的以投资房产换居留的项目，移民签证优先类别规定在 8 USC 1153，即分配以就业为基础签证的法规 中。房地产所有权在其中无处可寻。
外国业主仍可能在机场被拒绝入境。官员准许访客停留一段固定期限，而一套在那不勒斯已付清的公寓不会将它延长哪怕一天。
拥有房产甚至可能对你不利。任何申请 B-2 访客签证的人都必须克服《移民与国籍法》第 214(b) 条下的移民倾向推定，而领事官员寻找的是把你拉回本国的纽带，而不是把你拉向佛罗里达的纽带。
房产购买在哪里未能通过 10 个工作岗位的测试
创造就业是整个项目的引擎。8 CFR 204.6 的 EB-5 法规 要求为合格美国工人提供 10 个全职岗位，而一处私人住宅一个也不产生。你的园丁受雇于一家园艺公司。泳池技师也是如此，两者都不是你所投资的任何企业的雇员。
出租房产也好不了多少。
在凤凰城买一栋六单元的楼，它所支撑的全职 W-2 岗位如实计算大约在零到一之间。即便是一栋 200 单元的综合楼也很吃力。它可能雇一名现场经理外加一名租赁代理，或许还有两名维修人员，也就是四个岗位，而要求是 10 个。当 Form I-829，即解除条件的申请 到期时，没有哪个经济学家能掩盖那道缺口。
保留就业是一个狭窄的例外，它只适用于已存在至少两年、且净资产损失至少 20 percent 的困境企业。购买一栋经营稳定的公寓楼不属于此列。
被动持有与新商业企业规则
EB-5 资本必须投入一家新商业企业，法规将其定义为为持续开展合法业务而成立的营利实体。同一规则明确排除诸如拥有和经营私人住宅之类的非商业活动。在开普科勒尔买一块地并等待增值的人根本没有从事任何业务。
与之并存的还有一项管理要求。投资者必须通过日常管理或政策制定参与企业，而有限合伙人通过其合伙协议赋予他们的法定权利来满足这项测试。一名收取复式住宅租金的房东没有可援引的这类结构。在为任何事情花钱之前，你究竟是否达到这些门槛，值得对照更宽泛的 EB-5 资格标准 加以核查。
你能把自建项目上的建筑工人计算在内吗？
有时候可以，而这正是房地产开发与 EB-5 真正交汇的唯一地方。一名成立公司购地并在其上建设的投资者，在建设活动本身持续至少两年的情况下，可以将建筑工作岗位计为直接岗位。此类申请使用 Form I-526，即区域中心之外投资者的独立移民申请。
问题在于你已经成了一名开发商。你现在承担着审批风险、建设风险和租赁风险，而移民风险又叠加在这三者之上。在选择它而非被动认购之前，请在我们关于 直接 EB-5 投资 的指南中读到不加粉饰的版本。
把税务问题与签证问题分开对待
拥有美国房产会带来美国税务风险，无论有没有身份。来自美国楼宇的租金是美国来源收入，应在 Form 1040-NR，即非居民外国人提交的报税表 上申报。日后出售会触发 FIRPTA 预扣税，通常为总售价的 15 percent，只有在提交报税表后才可退还。
在房子里待的时间同样重要。美国国税局的实质性居留测试 可能早在任何移民官员称你为任何身份的居民之前，就让你成为需就全球收入纳税的美国税务居民。在佛罗里达置业、随后每年在那里待上五个月的退休人士经常落入其中，这也是为什么 围绕 EB-5 的退休规划 要从会计师而非经纪人开始的原因之一。
持有成本按自己的节奏累积。一套 $2,000,000 的佛罗里达住宅每年会产生数万美元的房产税账单，而非自住业主既得不到自住房产免税额，也享受不到保护佛罗里达居民的 Save Our Homes 估值上限。
区域中心途径替你为房地产融资
大多数家庭最终会落在这里。一家区域中心把许多投资者的资本集中起来，借给一名开发商。随后一位经济学家计算项目总支出所产生的直接、间接和引致就业岗位，投资者提交 Form I-526E，即区域中心申请，同时完全不担任任何经营角色。你为房地产提供融资，却不拥有或经营其中任何部分。
别指望有好的财务回报。区域中心认购的优先回报通常每年不足 one percent，而本金只有在项目偿还时才会返还，很多项目都还得很晚。再加上管理费。法律费用和政府申请费又叠加在此之上，因此实际支出远高于表面数字，正如我们对 EB-5 真实成本 的逐项拆解所列示的那样。绿卡才是回报。
EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 为乡村项目预留 20 percent 的年度签证，另为高失业地区预留 10 percent。基础设施占 2 percent。这些预留排队队列比未预留的 68 percent 推进得更快，对于任何出生在积压国家的人来说，这远比收益率重要。
有两个截止日期为这个决定划定了边界。区域中心项目的授权持续到 30 September 2027，而在 30 September 2026 之前提交的申请享有既有权益保护，因此即使项目此后失效，USCIS 仍会继续审理它。两个最低投资额都将于 1 January 2027 进行首次通胀调整。在认购任何项目之前，请确认该中心已就那个确切的项目提交了 Form I-956F，如果你已凭另一种身份在美国居住，请询问是否可以同时提交 Form I-485。
已经拥有美国房产？以下是会有的变化
出售它可以为投资提供资金，而这正是两个决定之间唯一真实的联系。所得款项仍需要一条追溯到你当初是如何赚到那笔买房钱的书面证据链。购房合同和交割结算单是容易的部分。官员想要的是更早的那一环，而 USCIS 政策手册关于移民投资者的分册 下的资金来源审查对缺口毫不留情。
再融资也行得通。以你个人拥有的资产作抵押借入的资本，在你个人对债务仍负有责任的前提下，符合 8 CFR 204.6(e) 的规定。以项目自身资产作担保的贷款不符合条件，任何告诉你相反说法的人都是在推销东西。
最后一个框架。买房是因为你想要那套房子。申请 EB-5 是因为你想要那个身份，并且在进入时要了解我们 对 EB-5 利弊的诚实评估 中所列出的风险。把两个目标揉进一个决定，正是人们最终落得一处昂贵房产却没有签证的原因。