国会通过1990年《移民法》设立 EB-5，这是一笔直白的交易：以外国资本和美国就业换取一张绿卡。最初的条件是向新商业企业投资 $1,000,000，或在目标就业区内投资 $500,000，并要求在两年内为符合条件的美国工人创造十个全职岗位。1992年的一项试点项目增设了区域中心，允许投资者集合资本，并计入由经济模型推算出的间接就业。此后的一切都取决于这笔资金如何筹集，以及国会多少次任由授权失效，这一循环随着 EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 以及如今 $800,000 和 $1,050,000 的门槛而结束。
1990年立法究竟规定了什么
该类别规定于《移民与国籍法》第203(b)(5)条，编入 8 U.S.C. 1153，见《美国法典》。实施细则于1991年落定为 8 CFR 204.6，即 EB-5 法规，该条至今仍界定什么算作资本、谁算作符合条件的雇员。原始文本中的一条规定原封不动地保留下来，至今仍让人栽跟头。两个兼职岗位拼凑在一起并不等于一个可计数的岗位，即便工时相加也不行；不过，两名雇员分担同一个全职岗位的真正工作分担安排则确实算数。
头十年间接受度很低。每年只有几百份申请，而配额约为一万个签证（含配偶和子女），因为1990年的设计假定申请人是一位会搬到俄亥俄州、亲自经营一家工厂的企业家。
1992年与区域中心试点
1992年获得授权的投资移民试点项目改变了整个类别的经济逻辑。移民机构（当时是 INS，如今是 USCIS）可以指定一家区域中心，在划定的地域范围内为项目提供担保。数十名投资者的资本可以汇集到同一家新商业企业之中。就业岗位不再必须出现在工资名册上，因为根据项目支出建模得出的间接和引致就业也会计入那十个岗位。
正是这最后一项改变，让区域中心模式吞并了整个项目。一家开业后只雇用几十人的酒店，在一个受认可的投入产出模型下，能够支撑起数倍于此的可计数岗位，因为建设支出和供应商采购也会经过这些乘数。到2010年代中期，区域中心路线承载了绝大多数申请，被动投资者成为典型投资者。USCIS 在其 EB-5 投资移民项目页面上公布了当前的框架，不过这条路线 底层的运作机制 变化其实比围绕它的那套文书要小。
项目为何屡屡失效
试点身份本身就是缺陷。重新授权总是搭在拨款法案上，有时管一年，有时只管三周，于是一场与移民毫无关系的政府停摆之争，就可能让一轮融资陷入停滞。投资者在每个到期日之前集中扎堆递交申请，而这是挑选项目的一种糟糕方式。
两个结构性问题同时滋生。中国需求填满了这一类别，而由于 8 U.S.C. 1152 规定的单一国家上限将任何一个国家限制在年度签发量的 7% 以内，中国大陆的排队时间拉长到了十年以上。欺诈随增长而来。SEC 对那些把投资者资金挪往本不该去之处的区域中心负责人提起了执法诉讼，而声誉损害波及了市场上每一家诚信的担保方。
整个2010年代，改革法案被一再提出，却无一通过。国会靠临时权宜措施维持着这个项目，直到区域中心授权于 30 June 2021 到期，并在此后大半年里一直处于失效状态。
那条2019年抬高价格、随后又消失的规则
在立法未能成功之处，DHS 转而尝试用规章。一条于 November 2019 生效的现代化规则将最低投资额提高到 $900,000 和 $1,800,000，并把 TEA 的划界权从州政府手中收走。申请量随之崩塌。一家联邦地区法院于 June 2021 撤销了该规则，理由是发布它的那名 DHS 官员并未合法任职，于是几天之内门槛就回退到了 $500,000 和 $1,000,000。
因此，在将近一年的时间里，唯一可行的路线是投资额为 $500,000 的直接 EB-5，背后没有任何区域中心项目支撑。
2022年改革法案改变了什么
EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 作为 Consolidated Appropriations Act, 2022 的一个组成部分出台，于 15 March 2022 签署，并作为 govinfo 上的 Public Law 117-103 公布。大多数条款在60天后，即 14 May 2022 生效。区域中心的授权被延续至 30 September 2027，围绕它们的整套合规机制也被从头重建。
- 新的价格。乡村地区、高失业率 TEA 或符合条件的基础设施项目为 $800,000。其余一切为 $1,050,000。两个数字都会随通货膨胀调整，首次调整将于 1 January 2027 到期。
- 担保方需要提交的新表格。用于区域中心指定的 Form I-956、针对每个具体募资项目的 Form I-956F、作为年度报表的 Form I-956G、用于核实相关人员诚信资质的 Form I-956H、以及用于登记推广方的 Form I-956K。
- 单独的投资者申请。区域中心投资者提交 Form I-526E。直接投资者继续提交 Form I-526。
- 诚信基金。区域中心每年缴纳 $20,000，若投资者不超过20名则缴纳 $10,000，用于支付审计和实地检查的费用。
- 同步递交。已在美国境内且持合法身份的投资者，在有签证名额时可以在递交申请的同时一并提交 Form I-485。
有一个后果被人们不断误传，所以这里把它讲清楚。一旦区域中心为你所在的具体募资项目提交了 I-956F，你就可以提交 Form I-526E。USCIS 必须先批准该 I-956F，你的申请才能获批，但在提交之前干等批准毫无益处，还会让你损失一个优先日期。
预留配额重塑了排队
预留签证是影响最深远的改变。每个财政年度，20% 的 EB-5 名额分配给乡村项目，10% 分配给高失业率地区。另有 2% 保留给符合条件的基础设施项目。未使用的预留名额结转至下一年度，此后再回落到非预留的名额池中。
对于计入排期积压国家的投资者来说，其影响是巨大的。一个乡村项目可以让中国大陆或印度的申请人进入一条以数年计、而非十年甚至更久的排队，这也正是如今如此多的 印度 EB-5 需求 转向乡村交易的原因。根据法律，乡村申请还可获得优先处理。
当下要紧的日期
- 30 September 2026。在此日期当天或之前提交的申请，受 8 U.S.C. 1153(b)(5)(S) 中标题为 Protection from expired legislation 的祖父条款保护。在30日当天递交的申请也在门槛之内。
- 1 January 2027。对 $800,000 和 $1,050,000 最低投资额的首次预定通货膨胀调整。
- 30 September 2027。除非国会续期，否则区域中心授权到期。历史记录表明，国会总是拖到最后才行动。
这段历史应如何改变你的决定
三十六年间得出两条教训。截止日期会变动，而那些为赶在某个期限之前匆忙投入一笔糟糕交易的投资者，其结果通常比错过期限的投资者更差，所以要拿这条路线的 真实风险 去权衡日程表，而不是反过来。规则也会在已经在案的申请之下发生变化，这正是祖父条款存在的原因，也正是若干 经久不衰的 EB-5 迷思 不断让人们赔钱的原因。
任何在权衡 $800,000 投资的人，都应当去读现行法律本身，而不是它的某份摘要，包括像本文这样的摘要。2022年法案的细节 才是资金输赢的所在。