赠与和借贷都可以作为 EB-5 资本，而且贷款方面的规则在 2020 年之后发生了实质性变化。当赠与人合法赚取了这笔钱，且将其转移给您是不可撤销的，赠与即符合资格。当您个人承担偿还该贷款的首要责任，且新商业企业的资产没有被用作该贷款的抵押品时，贷款即符合资格。USCIS 所拒绝的，是那些您无法一路追溯至产生它的工作、出售或继承的资金。
文件材料才是难点。审裁官的问题从来不是您是否拥有 $800,000，而是每一美元从何而来，以及在您之前是谁持有它。
赠与资金，以及赠与函必须证明什么
父母为很大一部分 EB-5 申请提供资金，USCIS 也毫无异议地接受这种安排，前提是有两件事明明白白地摆在记录上，而不是留给一位从未见过您家人的官员去推断。
第一，赠与是不可撤销的。一份签署的赠与契据应当载明金额和日期。它必须写明你们之间的关系，并以明确的措辞确认赠与人不保留任何权益、任何担保，也没有要求收回这笔钱的任何权利，因为任何关于“方便时偿还”的表述，在审裁官眼中都会把您的赠与变成一笔无凭证的贷款。
第二，对赠与人资金来源的追溯，须达到与对您自己资金完全相同的标准。工资收入需要雇佣记录和已申报的纳税申报表。企业出售需要股权转让协议，加上买方确实付款的证明。房产变现所得需要买卖合同以及与之匹配的银行入账。
如果某人不愿意公开其自身的财务历史，那么这样的赠与您应当拒绝，无论这场对话在家庭聚餐上有多么尴尬。资金来源（SOF）噩梦：如何证明您的 EB-5 资金合法 一文详细阐述了追溯标准。
Zhang v. USCIS 案之后的贷款
多年来，USCIS 坚持认为 EB-5 贷款必须由投资人的个人资产完全担保，并据此拒绝了多份申请。哥伦比亚特区巡回上诉法院在 2020 年的 Zhang v. USCIS 案中否定了这种解读，认定从第三方借来的现金仍然是现金，而现金就是资本。
政策随后跟上了法院的判决。随后，EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 将幸存下来的条件写入了法律本身。您必须个人承担该债务的首要清偿责任。NCE 的资产不得为其提供担保。
请慢慢读第二个条件，因为正是它悄无声息地扼杀了那些结构：在这些结构中，贷款人唯一真正的追索对象，就是您刚用借来的钱做出的那笔 EB-5 投资。
任何仍在告诉您无担保贷款会自动导致失败的顾问，所依据的是已经过时多年的指引。任何告诉您无担保贷款无需任何凭证的顾问则更糟。您仍然必须说明贷款人从何处获得这笔钱，而一笔来自叔叔、背后没有任何银行记录的个人贷款，仅凭这一点就会失败，无论这一安排多么真实。
哪些结构至今仍会被拒
有些安排并未在法律变化后幸存下来：
- 无追索权贷款，即您可以一走了之，而贷款人只是接手项目权益。
- 任何以 NCE 的资产或您在 NCE 中持有的份额作担保的贷款。
- 以项目成功为前提条件的偿还，因为这样一来贷款人就承担了法律加诸于您的风险。
- 资金直接从第三方到达 NCE，从未经过以您名义开立的账户，也没有可查证的链条解释其中缘由。
- 来自从未申报过纳税申报表的企业的现金，因为 USCIS 会要求提供过去七年内在任何国家申报的企业和个人纳税申报表。
第四项有时可以在事后补救。但它总会先招来一份补充证据要求。
追溯并非您本人的赠与人
这条链条必须是连续的，也就是说，银行对账单要显示资金离开赠与人账户并到达您的账户，日期要对得上，金额要精确对账到每一美元，而不是对到最接近的、便于取整的数字。即使背后的来龙去脉完全清白，经过三个中间人流转的整数金额也会看起来像是在拆分交易。请提前应对。
解释每一个中间环节。货币兑换机构，以及赠与人所控制企业的公司账户，都各自增加了一个必须单独举证的环节，而每一个环节都是审裁官可能停止阅读、转而发出补充证据要求的地方。
译文必须经过认证。外国银行的信函应当使用带抬头的信笺，并有具名的签署人。EB-5 资金来源 2026：经受 USCIS 审查的文件策略 一文逐一说明了审裁官最容易查阅的证据编排结构，当您的文件多达 800 页时，这一点比听起来更重要。
外汇管制与 $50,000 额度难题
中国公民面临每人每年 $50,000 的外汇额度。因此，将 $800,000 转移出境就意味着要借用他人的额度，通常是亲属的额度，这种做法业内人人都称为 smurfing。
USCIS 非常清楚自己看到的是什么。您的申请需要每一位被使用了额度的人出具的赠与或借贷文件，加上证据证明他们每个人当初都是合法地收到了您的资金，然后才将任何款项转往托管账户。
因为大家都这么做就省略这一步，正是一笔 $800,000 的投资沦为被拒的方式。
其他国家有各自的管制措施，但分析方式并无不同。请以对待入境环节同样的谨慎，为出境环节留存文件。
混合来源，以及无人留存凭证的费用
大多数申请会把储蓄与赠与或贷款混合在一起，只要各条线索在纸面上保持分开，这就没问题。如果 $300,000 来自 2019 年的一笔房产出售，而 $500,000 是 2025 年来自父母的赠与，就要对两条线索分别标注并举证，因为一个把工资、经营收入和赠与全都并入同一余额的混同账户，会造成数月本可避免的重建工作。
2022 年的法律新增了一项人们至今仍会遗漏的要求。支付给区域中心的管理费，在 $800,000 投资本身之外，还需要有其自身的资金来源文件。这些费用通常高达数万美元。请从一个您已经留有文件凭证的账户中支付它们。
所有这些证据都随 I-526E 表格，即区域中心投资人的移民申请 一并提交，而 USCIS 所适用的标准公布于 《政策手册》第 6 卷第 G 部分关于移民投资人的内容 中。
随同一批文件而来的税务问题
移民与税务是两套阅读同一批文件的独立系统。一旦您依据 IRS 实质性居留测试 成为美国税务居民，从外国人处收到的大额赠与就变得需要申报，而超过门槛的境外账户则会触发 向 FinCEN 提交的 FBAR 申报。
趁您还有规划时间，请与跨境税务顾问谈一谈。一旦绿卡签发，大多数有用的选择都已在您身后关闭。
在您签署任何文件之前
在选择项目之前先建立好资金来源档案。那些先汇款、后补文件的投资人会发现，在一个土地登记记录不完整的国家里，一笔 2011 年的房产出售可能需要花上数月去查档才能重建，而到那时项目已经完成募资，钱正躺在托管账户里，对谁都毫无用处。
一位办理过这类档案的律师，会在一个小时内告诉您，您的故事是否可以被证明。您需要 EB5 签证律师吗？EB-5 移民律师都做些什么 一文解释了这项委托实际涵盖哪些内容，而 别损失 $800K：导致 USCIS 拒签的 5 个关键 EB-5 迷思 一文则列出了那些最常被证明代价高昂的假设。
从文件开始。项目可以等一个月。