Trong khoảng từ năm 2000 đến năm 2019, EB-5 đã đi từ một điều khoản gần như chết, xử lý vài trăm đơn mỗi năm, trở thành một nguồn tài chính xây dựng trị giá nhiều tỷ đô la cho các chủ đầu tư phát triển bất động sản Mỹ. Cho vay EB-5 chính là động cơ. Vốn được huy động từ các nhà đầu tư nước ngoài ở mức $500,000 mỗi người, được gộp lại bên trong một pháp nhân trung tâm vùng, rồi cho một đơn vị tài trợ dự án vay với lãi suất thấp hơn nhiều so với mức mà một bên cho vay lớp trung gian (mezzanine) sẽ tính. Nhu cầu từ Trung Quốc cung cấp nguồn nhà đầu tư. Cuộc đóng băng tín dụng năm 2008 cung cấp động cơ. Đến năm 2015, hàng chờ đã dài đến mức phá vỡ chính mô hình đã tạo ra nó.
Chương trình đứng ở đâu vào năm 2003
Gần như không ở đâu cả. Một loạt quyết định hành chính năm 1998 đã diễn giải lại điều gì được tính là khoản đầu tư đủ điều kiện, và số hồ sơ nộp sụt giảm mạnh. Quốc hội thông qua luật khắc phục vào năm 2002 cho những nhà đầu tư bị mắc kẹt ở giữa. Khung luật định vẫn còn nguyên vẹn trong 8 USC 1153, đạo luật ưu tiên dựa trên việc làm, với khoảng 10,000 visa mỗi năm và yêu cầu mười việc làm cho mỗi nhà đầu tư.
Các ngưỡng khi đó là $1,000,000 nói chung và $500,000 bên trong một Khu vực việc làm trọng điểm. Các trung tâm vùng đã tồn tại theo chương trình thí điểm năm 1992, dù chỉ một số ít từng được chỉ định. Trang của chúng tôi về chương trình thí điểm trung tâm vùng năm 1992 trình bày thẩm quyền đó đã ra đời như thế nào, còn những năm đầu của EB-5 trong thập niên 1990 giải thích các quyết định đã suýt xóa sổ hạng mục này.
Cuộc đóng băng tín dụng năm 2008 và một nguồn vốn mới
Hoạt động cho vay xây dựng dừng lại. Một ngân hàng đáng lẽ đã cấp khoản vay bằng 75 phần trăm chi phí cho một khách sạn vào năm 2006 thì đến năm 2009 chỉ còn cấp ít hơn nhiều, hoặc không cấp gì cả, và lỗ hổng mở ra ở giữa cấu trúc vốn không có bên nào rõ ràng để lấp đầy. EB-5 đã lấp nó.
Khi đó các chủ đầu tư nhận ra một điều vốn luôn đúng. Một nhà đầu tư mà phần lợi tức thực sự là tấm thẻ xanh thì không đòi hỏi lãi suất theo giá thị trường. Các đơn vị tài trợ có thể vay tiền EB-5 với lãi suất một chữ số ở mức thấp, trong khi khoản nợ lớp trung gian (mezzanine) tương đương có giá ở khoảng mười mấy phần trăm, và với một đợt huy động $100 million, chênh lệch mười điểm phần trăm tương đương với mười triệu đô la mỗi năm tiền lãi mà chủ đầu tư không bao giờ phải trả.
Cách cho vay EB-5 vận hành bên trong cấu trúc vốn
Cấu trúc này định hình thành một dạng chuẩn vào khoảng năm 2011. Các nhà đầu tư góp vốn vào một doanh nghiệp thương mại mới được lập dưới dạng công ty hợp danh hữu hạn hoặc LLC. Pháp nhân đó cho công ty dự án của chủ đầu tư vay lại số tiền đã gộp dưới dạng nợ lớp trung gian (mezzanine) hoặc vốn cổ phần ưu đãi. Việc tạo việc làm được đo bằng các mô hình đầu vào đầu ra như RIMS II hoặc IMPLAN, vốn tính cả việc làm gián tiếp và việc làm phái sinh, một phương pháp chỉ dành cho các nhà đầu tư qua trung tâm vùng theo quy định EB-5 tại 8 CFR 204.6.
Chi tiêu xây dựng được tính vào tổng số việc làm, điều này khiến những dự án quy mô lớn thâm dụng vốn trở thành lựa chọn tự nhiên. Cả Hudson Yards ở Manhattan lẫn sân vận động Barclays Center ở Brooklyn đều dùng đến tiền EB-5. Các khách sạn sử dụng nó liên tục. Các danh mục nhà ở cho người cao tuổi cũng vậy, cùng một danh sách dài các dự án phức hợp đa chức năng ở những thành phố trước đó chưa từng thấy một nhà đầu tư nước ngoài nào.
Các trung tâm vùng nhân lên, và chất lượng phân hóa
Việc chỉ định tăng tốc mạnh sau năm 2008. Một chương trình chỉ mới phê duyệt vỏn vẹn hơn chục trung tâm vào giữa thập niên 2000 thì một thập kỷ sau đã đếm được vài trăm, và đến giữa thập niên 2010 số trung tâm được chỉ định nhiều hơn số dự án khả thi để chúng tài trợ. Một số là những nhà điều hành nghiêm túc với năng lực thẩm định nội bộ thực sự. Số khác chỉ là những vỏ bọc được cho bất kỳ chủ đầu tư nào trả phí thuê lại.
Chất lượng phân hóa nhanh, và cơ quan này không có quyền kiểm toán nào đáng kể. Khoảng trống đó kéo dài liên tục cho đến khi EB-5 Reform and Integrity Act of 2022 đưa ra cơ chế tái chứng nhận và kiểm toán bằng Mẫu I-956, được tóm tắt trong bài tổng quan của chúng tôi về EB-5 Reform and Integrity Act of 2022.
Trung Quốc trở thành thị trường
Công dân Trung Quốc dần chiếm đại đa số đơn EB-5 trong suốt thập niên 2010. Các đại lý di trú ở Bắc Kinh và Thượng Hải đã dựng nên cả một ngành phân phối xoay quanh con số $500,000, kiếm hoa hồng từ các đơn vị tài trợ dự án trên mỗi khoản góp vốn mà họ giới thiệu. Số hồ sơ nộp lên tới hàng trăm mỗi năm vào đầu thập niên 2000 và tăng hơn mười lần, một đường cong thể hiện rõ trong các số liệu hằng năm được công bố qua các báo cáo dữ liệu di trú và quốc tịch của USCIS.
Số học làm đúng việc mà số học vẫn làm. Khoảng 10,000 visa EB-5 mỗi năm, trần 7 phần trăm cho mỗi quốc gia, và mỗi nhà đầu tư còn tiêu tốn visa cho cả vợ hoặc chồng và con cái. Năm 2014, hạng mục EB-5 của Trung Quốc lần đầu tiên dùng hết nguồn cung hằng năm. Một ngày giới hạn theo sau, và một hàng chờ mà cuối cùng sẽ kéo dài hơn một thập kỷ bắt đầu hình thành phía sau nó.
Gian lận xuất hiện cùng quy mô
SEC đưa ra hành động cưỡng chế EB-5 đáng kể đầu tiên vào năm 2013, liên quan đến một khách sạn trung tâm hội nghị ở Chicago đã huy động hơn $100 million từ các nhà đầu tư Trung Quốc cho một dự án không có con đường thực tế nào để xây dựng. Những vụ lớn hơn theo sau. Vụ Jay Peak ở Vermont, bị truy tố năm 2016, liên quan đến hàng trăm triệu đô la huy động từ các nhà đầu tư EB-5 và cáo buộc sử dụng sai mục đích trải rộng trên một chuỗi dự án khu nghỉ dưỡng trượt tuyết.
Cả hai đều có một đặc điểm đáng ghi nhớ. Các nhà đầu tư đã được cho biết rằng chính phủ đã phê duyệt đợt chào bán. Chính phủ không bao giờ làm vậy, một điểm mà SEC vẫn nhắc lại trong cảnh báo nhà đầu tư về những tuyên bố rằng SEC đã phê duyệt một đợt chào bán. Việc chỉ định trung tâm vùng chưa bao giờ là phê duyệt dự án, và hiện vẫn không phải vậy.
Lịch sử cưỡng chế và những bài học rút ra từ đó được tập hợp trong trang của chúng tôi về các đợt truy quét của SEC trong EB-5.
Sáu năm gia hạn tạm thời
Thẩm quyền của trung tâm vùng luôn cần được gia hạn, và từ năm 2015 trở đi Quốc hội gia hạn nó thành từng đợt ngắn gắn kèm các dự luật chi tiêu. Các đề xuất cải cách liên tục được đưa ra mà không bao giờ được thông qua. Giới nông thôn muốn siết chặt định nghĩa TEA trong khi các chủ đầu tư đô thị muốn để nguyên, và không phe nào gom đủ số phiếu. Những cuộc chiến cải cách từ 2015 đến 2018 phác lại vì sao thế bế tắc đó kéo dài lâu đến vậy.
Cuối cùng DHS hành động một mình. Quy tắc hiện đại hóa năm 2019 của cơ quan này nâng mức tối thiểu của TEA lên $900,000 và mức tiêu chuẩn lên $1.8 million. Quy tắc có hiệu lực vào tháng Mười Một năm đó và tước bỏ thẩm quyền chỉ định TEA khỏi các cơ quan cấp bang. Một tòa án liên bang đã hủy bỏ quy tắc này vào năm 2021 với lý do rằng quan chức ký nó đã không được bổ nhiệm hợp pháp. Các ngưỡng lập tức quay về $500,000 chỉ sau một đêm. Toàn bộ diễn biến đó được kể trong hiện đại hóa EB-5 và việc tòa án đảo ngược.
Hãy đọc những năm tăng trưởng như một lời cảnh báo
Ba bài học đi vào chương trình mà các nhà đầu tư đối mặt ngày nay ở mức $800,000 và $1,050,000.
Vốn giá rẻ thu hút các dự án yếu kém. Khi một chủ đầu tư vay với chỉ một phần nhỏ so với chi phí thị trường, kỷ luật mà một bên cho vay thực thụ áp đặt đơn giản là biến mất, và nhà đầu tư nhập cư trở thành bên duy nhất kiểm tra xem thương vụ có thực sự khả thi hay không. Hãy hỏi còn ai khác có tiền chịu rủi ro phía sau bạn, và theo những điều khoản nào.
Các hàng chờ hình thành nhanh hơn mức bất kỳ ai dự báo. Ấn Độ và Việt Nam lặp lại khuôn mẫu mà Trung Quốc đã tạo ra sau năm 2014, và các hạng mục dành riêng cho khu vực nông thôn và khu vực thất nghiệp cao đang có những dấu hiệu ban đầu của điều tương tự.
Quy định luôn đến muộn. Quyền kiểm toán và quỹ liêm chính tồn tại vì những gì đã xảy ra giữa năm 2008 và năm 2019. Yêu cầu phê duyệt dự án I-956F cũng vậy, và đạo luật phân bổ ngân sách đã đưa các cải cách EB-5 năm 2022 vào luật là hậu duệ trực tiếp của thập kỷ đó.